Дело №2-645/2025

УИД: 36RS0022-01-2025-000497-81

Стр. 2.155

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Новая Усмань 13 августа 2025 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Алешниковой С.В.,

при секретаре Демидовой Е.В.,

с участием представителя отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО1,

представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды земельного участка, по встречному иску ФИО2 к отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть уплаченную сумму арендной платы,

установил:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, с уточненными требованиями о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка № от 16.03.2020 за период с 01.07.2022 по 15.03.2025 включительно в размере 327 455,13 руб., пени за период с 26.01.2021 по 12.08.2025 (включительно) в размере 255 175,01 руб., расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.03.2020 между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района 

<

адрес> и ФИО2, был заключен договор аренды земельного участка №.

Согласно п. 1.1 Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1963 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса. Срок аренды земельного участка установлен с 16.03.2020 по 15.03.2025 (п. 2.1 Договора аренды). В соответствии с п. 3.1 Договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 122 265 руб. за один год.

В силу пункта 5.2. Договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В нарушении п. 4.4.1. и п. 4.4.3. Договора аренды, арендатор не надлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору, выразившихся в неуплате арендных платежей, в связи с чем ФИО2 было направлено требование- претензия № об исполнении договора и устранении нарушений (с предложением о расторжении договора), однако ответа на данную претензию не поступило, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречным иском к отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и с учетом уточненных требований просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 

<

адрес> вернуть ФИО2 уплаченную сумму арендной платы в размере 283470,54 руб.

В обоснование встречных требований указано, что 16.03.2020 между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО2, был заключен договор аренды земельного участка № С момента заключения договора аренды ФИО2 было уплачено 283 470,54 руб. в счет арендных платежей. В соответствии с полученным им градостроительным планом на земельном участке отсутствует площадь застройки, то есть какая- либо возможность осуществлять строительство ввиду нахождения на нем сетей. Таким образом, ФИО2 не может пользоваться участком в соответствии с его назначением - для строительства объектов придорожного сервиса. В связи с чем считает, что имеются основания для возврата ему уплаченной арендной платы, поскольку был предоставлен земельный участок, который невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением, и (или) несоответствие земельного участка условиям договора (аукционной документации). Договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Указывает так же, что согласно имеющейся судебной практике, при полной невозможности использования арендуемого имущества по назначению арендатор полностью освобождается от арендной платы.

В судебном заседании представитель отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО1 поддержала уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям, просила его удовлетворить в полном объеме, возражала против уточненных встречных требований.

Представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 возражала против первоначальных уточненных требований, поддержала встречные уточненные требования по основаниям, изложенным в уточненном встречном иске, с учетом отказа от встречных требований в части признания договора аренды недействительным.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений пункта 3 статьи 420, статей 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 2 ст. 452 ГК РФ закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453 ГК РФ (пункты 2 - 3) предусматривает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.03.2020 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен Договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 36:16:0601007:115, площадью 1963 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса (далее - Договор аренды) (л.д. 10-12).

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи, который составлен и подписан сторонами. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью Договора аренды (п. 1.2 Договора) (л.д. 13).Согласно п. 2.1. Договора арены, срок аренды земельного участка установлен с 16.03.2020 по 15.03.2025.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 122265 рублей за один год.

Арендная плата подлежала уплате Арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа первого месяца квартала, путем перечисления указанной суммы по реквизитам Арендодателя (п. 3.2 Договора аренды).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 25.03.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 62-72).

Арендодатель свои обязанности по Договору аренды исполнил надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается Актом приема- передачи земельного участка от 16.03.2020. 

В силу п. 4.4.1. и п. 4.4.3. договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Пунктом 4.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

10.12.2020 арендодатель в адрес арендатора направил требование- претензию № об исполнении договора и устранении нарушений (с предложением о расторжении договора).

Согласно уточненному расчету арендодателя в результате нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.07.2022 по 15.03.2025 включительно в размере 327 455,13 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). 

Согласно содержанию выписки из ЕГРН, договора аренды, спорный земельный участок предназначен для строительства объектов придорожного сервиса.

Вместе с тем, согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 36:16:0601007:115, площадью 1963 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса от 2022 года, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, заключению кадастрового инженера ФИО6 № от 04.02.2025 отсутствует территория допустимого размещения зданий, строения, сооружений, что не позволяет получить разрешение на строительство и осуществлять дальнейшее строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (л.д. 87-91, 92, 94-112).

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, в данном случае, судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорным земельным участком ФИО2 не может пользоваться в соответствии с условиями договора аренды (строительство объектов придорожного сервиса), между сторонами по делу отсутствует соглашение об изменении вида разрешенного использования, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что в данном случае требования сторон о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

При этом согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). 

Таким образом, должник не должен нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вопреки позиции истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком, при этом передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования о взыскании задолженности по договору аренды и пени удовлетворению не подлежат, при этом требования о возврате уплаченной суммы арендных платежей подлежит удовлетворению.

С момента заключения договора аренды ФИО2 было уплачено 283 470,54 руб. в счет арендной платы по договор, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 115345,08 руб., № от 26.05.2022 на сумму 165125,46 руб. и № от 20.02.2023 на сумму 3000 руб., соответственно данная сумма подлежит взысканию с отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить частично, встречный иск ФИО2 к отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть уплаченную сумму арендной платы удовлетворить.

Расторгнуть договор № от 16.03.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1963 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО2.

Взыскать с отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № сумму уплаченной арендной платы в размере 283 470 (двести восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят) рублей 54 коп.

Возложить на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №, обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить отделу имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1963 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов придорожного сервиса.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Алешникова

Мотивированное решение изготовлено 27.08.2025.