Дело № 2-1056/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Барашевой М.В., 

при секретаре Коротаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» об изменении статуса нежилого помещения, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности, 

у с т а н о в и л :

ФИО1, как Председатель Совета многоквартирного дома, обратилась в суд с иском к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее ОМС «КУИ ЗГО»), в котором с учетом уточнений просит признать отсутствующим право собственности Муниципального образования – Златоустовский городской округ на нежилое помещение №, общей площадью 92,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) № (л.д. 4-7, 141).

В обоснование заявленных требований указала, что как собственник жилого помещения и Председатель Совета многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, на основании решения Общего собрания собственников многоквартирного дома обратилась суд с настоящими требованиями. Спорный объект недвижимости расположен под третьим подъездом многоквартирного дома и является техническим подвалом, а не цокольным помещением, как значится в выписке из ЕГРН. Муниципалитет в ДД.ММ.ГГГГ оформил это помещение как цокольное (полуподвал). Однако, с момента постройки в ДД.ММ.ГГГГ дома спорное помещение значилось в техническом паспорте как подвал. В этом подвальном помещении находятся технические коммуникации и запорное оборудование для снабжения теплом и водой квартир, расположенных в третьем подъезде дома, что требует постоянного доступа при их обслуживании. Единственный вход в подвал - из подъезда. Вентиляция и окна в помещении отсутствуют. Помещение находится в антисанитарном состоянии. Считает, что жилой дом не может быть лишен необходимых конструктивных элементов для организации безопасного и комфортного проживания собственников жилых помещений. Подвал и цоколь различаются по уровню середины высоты внутри помещения относительно уровня наружного грунта. Уровень середины высоты спорного помещения составляет минус 1,4 метра относительно уровня наружного грунта, отсутствуют окна, что соответствует подвалу. Для изменения статуса помещения с подвала на цоколь общего собрания собственников многоквартирного дома не проводилось, согласия на изменение и отчуждение общедомового имущества не получалось. В настоящее время ОМС «КУИ» выставил помещение на продажу. По программе капитального ремонта в 2020 году предстоит капитальный ремонт подвалов многоквартирного дома, если спорное помещение не является подвалом, то ремонт в нем проводиться не будет.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в свое отсутствие (л.д. 139). Ранее в судебных заседаниях поясняла, что изначально спорное помещение было спецподвалом – бомбоубежищем. В нем отсутствуют окна, оно расположено под землей. В нем ранее находилось ООО «ЖКУ №2». В ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в технический паспорт, в результате чего произошло изменение назначения помещения. В ДД.ММ.ГГГГ данное помещение было передано в аренду ООО «ДЕЗ №3» и захламлено. Затем ООО «ДЕЗ №3» освободило занимаемое помещение. Помещение пустовало долгое время, ремонт не производился. В настоящее время не сделан ремонт подвала и цоколя, так как помещения не являются общим имуществом собственников. В ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение перешло в собственность муниципального образования. В настоящий момент оно находится в аварийном состоянии. 

Представитель ответчика ОМС «КУИ ЗГО» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 140). Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 114), не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, если стороной истца будет представлены доказательства того, что спорное жилое помещение является общедомовым имуществом. 

Представитель третьего лица – Администрации Златоустовского городского округа (далее Администрация ЗГО), привлеченного к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, внесенного в протокол судебного заседания (л.д. 108), в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 144 ).

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 части 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2016 года N 5-КГ15-207.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры 

<

адрес> (л.д.9) и председателем Совета многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> (л.д.57-59 – протокол общего собрания собственников помещений).

По результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 наделена полномочиями как председатель совета дома представлять интересы собственников помещений в муниципальных, судебных и иных органах по решению вопроса возврата помещения площадью 92,7 кв.м в общедомовую собственность (л.д.11-12).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы администрации г. Златоуста № от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче объектов жилого и нежилого фонда в муниципальную собственность» передан в муниципальную собственность склад ТОО «ТТС» площадью 64 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л. д. 132). 

Право муниципальной собственности на нежилое помещение № общей площадью 92,7 кв.м, расположенное на цокольном этаже жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д129). 

Представленное на регистрацию нежилое помещение являлось бывшим нежилым помещением – Склад ТОО «ТТС». В связи с тем, что передача нежилого помещения происходила без проведения технической инвентаризации площадь 64 кв.м в реестре муниципального имущества МО ЗГО изменена на 92,7 кв.м (л.д. 131- выписка из реестра муниципального имущества, л.д. 130 - копия кадастрового паспорта).

Из материалов дела следует, что первая квартира в доме была приватизирована ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76).

Как видно из технического паспорта на жилой дом (л.д. 17-56), изначально с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и, в том числе, на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом 

<

адрес> в 

<

адрес> спорное нежилое помещение указано как подвальное помещение.

Согласно акту обследования (л.д. 115-128), в нежилое помещении № общей площадью 92,7 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, находятся коммуникации: водопроводные и канализационные стояки, для обслуживания которых необходимо обеспечение постоянного доступа. Нежилое помещение имеет единственных выход, расположенный на лестничной клетке третьего подъезда. В результате обследования установлено, что указанное нежилое помещение расположено в подземной части цокольного этажа здания и является подвальным по своему расположению относительно отметки уровня земли.

Таким образом, спорное нежилое помещение является подвальным помещением, в котором находятся внутридомовые коммуникации, и относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и принадлежит им на праве общей долевой собственности в силу прямого указания вышеуказанной нормы права.

Включение спорного помещения в состав муниципального имущества незаконно, таковым оно перестало быть с начала приватизации квартир в жилом доме и момента заключении первых договоров приватизации (первая приватизация в указанном доме имела место ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).

С 1992 года после возникновения права собственности на квартиру в порядке приватизации, возникло право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, что прямо закреплено в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

За органами местного самоуправления остается право собственности на жилье и общее имущество дома пропорционально площадей неприватизированных квартир, за собственниками помещений закрепляется доля, которая изменяется по мере приватизации. Возникновение права собственности граждан на жилье порождает их право собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, обеспечивающее его обслуживание как объекта для проживания (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Оставление инфраструктуры дома отдельно от дома в муниципальной или иной собственности, кроме собственников помещений дома, недопустимо и может создать препятствие собственникам в надлежащем использовании, обслуживании и функционировании коммуникаций и инженерного оборудования многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права суд приходит к выводу, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное помещение возникло в силу закона, в связи с чем ответчик не имел права им распоряжаться. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, запрещена передача этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. 

Согласно ч.1 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, что предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении него, что предусмотрено ст. 246 и 247 ГК РФ.

В силу п.2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. 

Исходя из вышеизложенного, следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Определив часть подвального помещения нежилым помещением №, расположенным на цокольном этаже многоквартирного дома, произведено уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома, которое нарушило права и законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

При этом доказательств получения на то согласия от собственников помещений в многоквартирном доме не представлено. 

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно п. 3-5 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляемая посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.03.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 68, 103, 198-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать отсутствующим право собственности Муниципального образования – Златоустовский городской округ на нежилое помещение №, общей площадью 92,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности Муниципального образования – Златоустовский городской округ на нежилое помещение №, общей площадью 92,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №, произведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, через суд, его вынесший.

Председательствующий М.В. Барашева

Решение не вступило в законную силу