Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2025 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-56/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вилоновская 138» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца ФИО1,

у с т а н о в и л:

ООО «Вилоновская 138» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0519004:629 равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 90 987 116 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, указала, что с экспертизой административный истец не согласен, просила назначить повторную судебную экспертизу.

Административные ответчики: ГБУ СО ЦКО, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, Администрация г.о. Самар, УФНС Самарской области а не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых указало, что определенная заключением эксперта рыночная стоимость нежилого помещения находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемое помещение, принятие решения суда оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Вилоновская 138» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0519004:629 площадью 3274,7 кв. м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Ленинский, ул. Вилоновская, д.138.

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 года по состоянию на 1 января 2023 года в размере 105 820 751,61 руб.. 

Считая кадастровую стоимость нежилого помещения завышенной, а свои права нарушенными, административный истец 5 августа 2024 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 341-07.2024, выполненный 29 июля 2024 года ООО «Судебная экспертиза и оценка»», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 90 987 116 руб..

ГБУ СО ЦКО не согласилось с отчетом об оценке и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого помещения.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом. 

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда 4 сентября 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «СНЭК».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «СНЭК» от 15 января 2025 года, составлено экспертное заключение № 0048-24, согласно которому отчет об оценке№ 341-07-2024 от 29 июля 2024 года, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.

Заключением эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0519004:629 по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 99 712 904,47 руб. 

Административный истец не согласился с выводами судебной экспертизы и сослался на то, что объекты-аналоги. Указанные в экспертном заключении, не отражают рыночную ситуацию, в расчетах не учтены факторы, существенно влияющие на стоимость, в качестве аналогов взяты отдельно стоящие здания с земельным участком либо комплекс нежилых зданий с земельным участком, в то время как объектом оценки является нежилое помещение, не раскрыта суть корректировок на страницах 59, 60,61,62 и их расчет.

Проанализировав экспертное заключение, выслушав пояснения эксперта ФИО3, суд считает, что экспертиза выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25 сентября 2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из экспертного заключения, эксперт при определении величины рыночной стоимости использовал сравнительный и доходный подходы.

Объектом экспертизы является нежилое помещение торгового назначения, поэтому в качестве объектов-аналогов подобраны объекты-аналоги торгового назначения, описание которых приведено на странице 44 экспертного заключения. 

Проанализировав сегмент продажи торговой недвижимости, эксперт пришел к выводу о том, что к основным ценообразующим факторам, влияющим на величину предложения объектов торгового назначения относятся: расположение здания в границах делового центра города и (или) в границах локации, в которой размещены крупные торговые объекты; наличие, количество и качественная характеристика автомобильного и пешеходного трафика; близость к остановкам общественного транспорта, удобство подъезда к объекту и наличие препятствий к подъездам, количество парковочных мест, возможность визуального позиционирования торговой точки, конкурентное окружение, общее физическое состояние помещения, состояние внутренней отделки помещения.

Экспертом применены скидки на торг, на местоположение, на красную линию, на состояние отделки, на физическое состояние объекта, на этаж расположения, на площадь, на тип объекта. 

Корректировка на тип объекта применена в связи с различием между объектом экспертизы и объектами-аналогами-зданиями. 

Вопреки доводам административного истца описание корректировок со ссылками на справочник оценщика, расчет корректировок выполнено на страницах 54-62 экспертного заключения. 

В этой связи суд признает величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную экспертным заключением, выполненным ООО «СНЭК», достоверной величиной. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд считать 5 августа 2024 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

В соответствии со статей 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Установлено, что стоимость судебной экспертизы, выполненной ООО «СНЭК» составляет 60 000 рублей. Указанная сумма находится на депозите суда, и она подлежит перечислению в адрес экспертной организации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Вилоновская 138»

удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0519004:629 площадью 3274,7 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Ленинский, ул. Вилоновская, д. 138, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 99 712 904,47 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 5 августа 2024 года.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Самарская независимая экспертная компания» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 года