Дело № 2-125/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 года город Орел 

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Коротковой О.И.,

при секретаре Гребеньковой А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Орла администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения. 

В обосновании заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит комната №*** 

<

...>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №***. 

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №*** постановлением администрации г.Орла №*** от ДД.ММ.ГГ данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения дома установлен до ДД.ММ.ГГ. 

До настоящего времени дом не расселён, состояние дома таково, что угрожает жизни и здоровью проживающих в нём лиц. 

На основании вышеизложенного просит суд взыскать в пользу истца выкупную цену за жилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 802677 руб. 00 коп. с учетом стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>; убытки, связанные с затратами на переезд, в размере 99300 руб. 00 коп.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 98865 руб. 20 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2 и ФИО3 с заключением судебной экспертизы согласились, на её основании уточнили исковые требования – просили суд взыскать в пользу истца выкупную цену за жилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 658281 руб. 00 коп. с учетом стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>; убытки, связанные с затратами на переезд, в размере 84335 руб. 00 коп.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 135890 руб. 00 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г. Орла ФИО6, возражала относительно удовлетворения исковых требований, указала, что срок расселения дома №*** по ул.

<

...> установлен до ДД.ММ.ГГ, на настоящий момент данный срок не истёк, доказательств наличия угрозы проживающим в нём лицам суду не представлено.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер №***, общей площадью 

<

данные изъяты>. Квартира находится в доме ДД.ММ.ГГ постройки.

В ДД.ММ.ГГ 

<

данные изъяты> осуществлено обследование данного дома. В результате обследования установлено следующее: физический износ основных несущих и ограждающих конструкций зданий, систем инженерного оборудования составляет 52 %, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени; численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ составляет 48 % и подтверждает целесообразность выполнения восстановительных работ; техническое состояние здание характеризуется как недопустимое как недопустимое состояние – категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования; техническое состояние северной части здания в месте расположения санузлов и душевых, а также наружных стен первого этажа дворового фасада северной части здания характеризуется как аварийное – категория технического состояния, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и сохранности оборудования; для обеспечения нормальной дальнейшей эксплуатации и предотвращения здания необходимо незамедлительно провести мероприятия по доведению технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания, инженерного оборудования, наружной и внутренней отделки здания до работоспособного, в том числе демонтировать аварийные перекрытия и стены северной части здания в месте расположения санузлов и душевых.

На основании данного Заключения 

<

данные изъяты> Заключением межведомственной комиссии №*** от ДД.ММ.ГГ выявлены основания для признания многоквартирного жилого 

<

...> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ данный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок расселения дома – до ДД.ММ.ГГ.

Доказательств фактического выполнения ответчиком работ по укреплению основных строительных конструкций дома, выполнению иных восстановительных работ в отношении данного дома суду не представлено.

Согласно сведениям из ЕГРП иного жилого помещения, кроме комнаты №*** 

<

...>, истица в собственности иного жилого помещения не имеет.

Проанализировав все указанные доказательства, которым подтверждается, что часть основных строительных элементов 

<

...> находятся в аварийном состоянии, дальнейшая эксплуатации дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, и окружающих его людей, также учитывая, что срок переселения данного дома был установлен до ДД.ММ.ГГ, с момента проведения обследования дома в ДД.ММ.ГГ на ДД.ММ.ГГ и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд приходит к выводу, что истцы на настоящий момент вправе в судебном порядке требовать изъятия указанного жилого помещения и выплаты выкупной цены за него. 

Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцами и ответчиком не заключалось.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-. водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации. 

Как следует из представленных документов, 

<

...> ДД.ММ.ГГ постройки, дата приватизации первого жилого помещения – ДД.ММ.ГГ. Сведений о проведении капитального ремонта суду не представлено.

Приказом государственного Комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое ССР №*** от ДД.ММ.ГГ утверждены «Ведомственные строительные нормы госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", согласно которыми установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до капитального ремонта (замены). Так, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до капитального ремонта (замены): полы дощатые – 20-30 лет. 

Согласно заключения 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, необходимость проведения капитального ремонта жилого 

<

...> имелась.

Таким образом, часть основных элементов жилого 

<

...> на момент приватизации первой квартиры – ДД.ММ.ГГ год – требовали капитального ремонта. 

Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от ДД.ММ.ГГ по делу №*** усматривается, что в суде апелляционной инстанции эксперт 

<

данные изъяты> ФИО7 пояснил, что в связи с не проведением работ по текущему и капитальному ремонту несущих конструкций дома происходило постепенное разрушение здания и его элементов с образованием нарастающих признаков износа, которые не устранялись вовремя, в результате чего в ДД.ММ.ГГ многоквартирный жилой 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу. При своевременном проведении капитального ремонта (утепление наружных стен, гидроизоляции помещений с повышенной влажностью и т.п.) на момент первого обнаружения неисправностей отдельных конструктивных элементов здания дальнейшего разрушения основных и несущих конструкций возможно было избежать. Срок минимальной эффективной эксплуатации элементов здания по состоянию на ДД.ММ.ГГ был превышен на величину от 1 года до 27 лет. Причинами разрушения кирпичной кладки стен фактически являлись недостатки, допущенные при строительстве дома. При своевременном проведении работ по капитальному ремонту (утепление стен, гидроизоляция) в сроки, установленные для эффективной эксплуатации исследуемого многоквартирного дома (до 20 лет), его разрушение удалось бы избежать. В связи, с чем указал, что многоквартирный дом на дату начала приватизации первых жилых помещений в ДД.ММ.ГГ нуждался в проведении капитального ремонта.

Согласно заключению 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ на ДД.ММ.ГГ состояние здания в целом оценивалось как недопустимое, техническое состояние северной части здания оценивалось как аварийное, требовалось проведение мероприятий по доведению технического состояния основных конструкций дома до работоспособного, за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ указанные мероприятия произведены не были, на момент обследования дома в 2019 году техническое состояние основных несущих конструкций дома существенного изменилось в сторону существенного повышения степени аварийности дома и повышения уровня угрозы обрушения.

Поскольку данных о проведении капитального ремонта представителем ответчика не представлено, а аварийность основных конструкций дома подтверждена Заключением 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, также учитывая, что в отсутствие ремонтно-восстановительных работ до настоящего времени состояние дома очевидно не улучшилось, что также свидетельствует об аварийности дома и на момент его изъятия, суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемых долей истца в праве собственности на квартиру. 

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено 

<

данные изъяты>.

Согласно заключению 

<

данные изъяты> №*** от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 658281 руб., размер убытков истца, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 84335 руб., размер компенсации истцам за непроизведённый капитальный ремонт – на сумму 135890 руб. С заключением судебной экспертизы истцы, их представитель согласились, на его основании уточнили исковые требования. 

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла выкупной стоимости принадлежащей ей на праве собственности комнаты №*** 

<

...>, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения 

<

данные изъяты>

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза, расходы по проведению которой были возложены на администрацию г. Орла. Согласно заявлению экспертной организации стоимость экспертизы составила 15000 руб. и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была. В связи с этим, учитывая исход судебного разбирательства, с муниципального образования «город Орел» в пользу экспертного учреждения взыскиваются расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15000 руб. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице администрации г. Орла в пользу ФИО1 в качестве выкупной цены за принадлежащую ей на праве собственности комнату №*** 

<

...>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №***, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество, в сумме 658281 руб. 00 коп.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 84335 руб. 00 коп.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 135890 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины 300 руб. 00 коп.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение - комнату №*** 

<

...>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №***, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на комнату, и долю в праве общей собственности на земельный участок под домом, расположенных по адресу: 

<

...>, ком. 30, после выплаты сумм выкупной стоимости.

Взыскать с муниципального образования «город Орел» в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в пользу 

<

данные изъяты> расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, с которым стороны могут ознакомиться 05 марта 2021 года.

Судья О.И. Короткова