Дело № 2-5698/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2017 года г. Щелково 

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Разумовской Н.Г., 

при секретаре судебного заседания Бибиковой Ю.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5698/17 по иску ФИО2 ФИО10 к Управлению ФСГР, кадастра и картографии по МО (Управлению Росреестра по МО) к ФИО1 ФИО12, ФИО4 ФИО11 о признании договора купли продажи недействительным, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности на жилой дом и земельный участок, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, уточнив исковые требования, обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к Управлению ФСГР, кадастра и картографии по МО (Управлению Росреестра по МО) к ФИО3, ФИО4, в котором просит суд: признать недействительным Договор от 27 ноября 2016 года, заключенный между ФИО4 от имени ФИО2 и ФИО5 купли-продажи жилого дома с мансардой со служебными постройками и сооружениями, общей площадью 343.6 кв. м. кадастровый № и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1100 кв. м. кадастровый № расположенных по адресу: 

<

адрес>;прекратить право собственности ФИО3 нажилой дом с мансардой со служебными постройками и сооружениями, кадастровый №, назначение жилое, общей площадью 343,6 кв.м, инвентарный №. литер: А,А1,А2,а,а1,а2,Г,1,2,3, этажность: 1, в том числе подземных 1, по адресу: 

<

адрес> и на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Также, истец просит суд обязать Управление (Росреестра) по Московской области аннулировать запись в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 декабря 2016 года за № № касающуюся жилого дома площадью 343,6 кв.м., правообладатель ФИО3 и аннулировать запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 декабря 2016года за № касающуюся земли площадью 1100 кв.м, правобладатель ФИО3, применив последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО2 спорный жилой дом с мансардой со служебными постройками и сооружениями с кадастровым номером № и спорный земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 100 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что до 30 декабря 2016 года истцу на праве собственности принадлежали спорные объекты недвижимости: жилой дом с мансардой со служебными постройками и сооружениями, общей площадью 343.6 кв. м. кадастровый № - на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2007 года № выданного Администрацией с.п. Трубинское ЩМР МО, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 100 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> - на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.06.2004 года. Документы на спорные объекты недвижимости были оформлены на Донгак ФИО13, прежнюю фамилию истца. 03.01.2013 г. истец изменила фамилию «Донгак» на «Курбанова», о чем было выдано свидетельство о перемене имени.

30 декабря 2016 года указанное недвижимое имущество перешло в собственность ответчику ФИО3 на основании договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от 27.11.2016 года. Истцом каких-либо сделок по отчуждению спорного имущества не осуществлялось. Спорный договор был подписан от имени истца ответчиком ФИО4, приходящейся истцу двоюродной сестрой на основании нотариально удостоверенной доверенности от 15.07.2015 года, которая была отозвана истцом 16.12.2016 года. Однако, государственная регистрация перехода права на данное имущество была произведена после отзыва доверенности 30 декабря 2016 года.

Все правоустанавливающие документы на принадлежащее истцу недвижимое имущество, в том числе и завещание, составленное истцом на имя ФИО4 хранились у последней. На просьбы истца в сентябре 2016 года передать указанные документы ей на хранение ФИО4 ответила отказом, после чего истец, опасаясь за сохранность своего имущества, 16.12.2016 года обратилась в МФЦ с заявлением в о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя. Указанная запись была внесена 27.12.2016 года, однако регистрация оспариваемого договора была незаконно произведена 30.12.2016 года. Кроме этого, спорное имущество продано по цене, которая значительно ниже рыночной стоимости вопреки воле и интересам истца, в связи с чем истец полагает, что переход права собственности на вышеуказанное имущество не основан на Законе и нарушает ее права.

В судебном заседании истец и ее представитель, заявленные требования поддержали, по основаниям указанным в иске, просили иск удовлетворить в полном объеме и возложить на ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска. Полагают сделку, совершенную от имени истца по продаже спорного имущества, противоречащую интересам истца.

Представитель ответчика - Управления ФСГР, кадастра и картографии по МО (Управление Росреестра по МО) в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчики - ФИО3 и ФИО4 в суд не явились, их представители, действующие на основании доверенностей, иск не признали, полагали его не подлежащим удовлетворению, поскольку на момент подписания оспариваемого договора доверенность отозвана не была, сведения на момент регистрации об отзыве доверенности не представлены, единственное уведомление это письмо, которое было направлено уже в 2017 году. Доказательств того, что доверенное лицо ФИО4 не имела право распоряжаться имуществом на момент регистрации нет. Истец и ранее имела намерение продать свое имущество, но поскольку земельный участок имеет обременение, в 2013 году для восстановления дома и повышения покупательской способности спорное имущество было приведено в надлежащее состояние. Денежные средства для этого занимались у ФИО1, поэтому было предложено такое решение вопроса, как продажа имущества истца с зачетом долга на ремонт и реконструкцию. Часть денежных средств от продажи имущества за вычетом заемных средств у покупателя Лазаревой поступили истцу ФИО2, но она возвратила эти денежные средства, что ею и не оспаривается. На момент заключения договора купли-продажи доверенность действовала и была отозвана позже. Запрещение совершения регистрационных действий не уточнено и не может никак влиять на законность сделки. По вышеизложенным основаниям и письменным возражениям просят суд в исковых требованиях отказать.

Заслушав истца и его представителя, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд считает, что исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.209 ГК РФ собственник вправе совершать любые действия, в том числе сделки со своим имуществом, поскольку не имеется ограничений права собственности.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя возникает не в силу заключения договора, а в силу исполнения договора об отчуждении вещи (ст.ст.223, 224 ГК РФ).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, по смыслу закона договор купли-продажи недвижимости является возмездным и взаимным, в силу ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежит и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю после полного исполнения сторонами своих обязанностей по сделке.

Стороны по сделке вправе требовать исполнения договора с момента заключения договора и до его государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежали спорные объекты недвижимости: жилой дом с мансардой со служебными постройками и сооружениями, общей площадью 343.6 кв. м. кадастровый № - на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2007 года №, выданный Администрацией с.п. Трубинское ЩМР МО, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 100 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> - на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.06.2004 года.

15.07.2015 года ФИО2 выдана нотариальная доверенность на имя ФИО4 по управлению и распоряжению всем принадлежащим ей по праву собственности имуществом с правом: отчуждения за цену и на условиях по своему усмотрению, оформлением необходимых в этой связи документов, в том числе подписания договора купли-продажи, передаточного акта, регистрации договора и перехода права собственности в органах госрегистрации /л.д.35/.

Одновременно усматривается, что указанная доверенность была отменена ФИО2 на основании уведомления нотариуса от 16.12.2016 года /л.д.37/.

27.11.2016 года ответчик ФИО4 от имени ФИО2 заключила с ФИО3 договор купли-продажи жилого дома с мансардой со служебными постройками и сооружениями, общей площадью 343.6 кв. м. кадастровый № и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 100 кв. м. кадастровый №. расположенных по адресу: 

<

адрес> /л.д.9-11/. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 30.12.2016 года.

Стороны заключили настоящий договор о том, что ФИО4, действующая от имени ФИО2 продала в собственность, а ФИО3 купила вышеуказанные объекты недвижимости за 3500000 рублей (стоимость жилого жома 2500000 рублей а земельного участка 100000 рублей.

В п.2.2 Стороны договорились, что часть оплаты стоимости объектов по договору входит в размер долга по договору беспроцентного займа от 31.08.2013 года в размере 2000000 рублей, а оставшаяся часть цены по договору уплачивается покупателем путем передачи продавцу наличных денежных средств в течение 30 календарных дней с даты подписания договора. Продавец получил от покупателя все денежные средства по договору, о чем свидетельствует п.4 составленного и подписанного сторонами договора передаточного акта от 27.11.2016 года /л.д.12/. 

16.12.2016 года ФИО2 отменила доверенность, копию нотариально удостоверенного уведомления передана истцом в МФЦ. Сведений о получении ФИО4 данного уведомления к материалам дела спорящей стороной не приложено.

Таким образом, отмена доверенности была произведена истцом после совершения ФИО4 действий по заключению и исполнению договора купли-продажи от 27.11.2016 года, а также после предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности. Нотариальная доверенность, на основании которой ФИО4 действовала в интересах ФИО2, последней не оспаривается. 

Оспариваемый Договор в свою очередь также содержит все существенные условия, в том числе цену этого имущества в силу ст.555 ГК РФ. Расчет между сторонами был произведен, что усматривается из п.4 передаточного акта спорной недвижимости от 27.11.2016 года, составленного как неотъемлемая часть договора купли-продажи(ст.556 ГК РФ). ФИО4 на момент заключения оспариваемого Договора и подписания передаточного акта была надлежаще уполномоченным представителем ФИО2 в силу ст. 182 ГК РФ, доверенность на момент заключения Договора не отменена, т.е. данная сделка была фактически исполнена сторонами. 

В соответствии со ст.188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, вправе отменить ее во всякое время. Согласно п.1 ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность в случае ее отмены, должно известить об этом третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Согласно п.2 той же нормы права и обязанности по доверенности сохраняются в этом случае до момента извещения. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Таковых доказательств суду также не представлено.

В соответствии со ст.189 ч.2 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Как установлено в судебном заседании, ответчики на момент заключения оспариваемого Договора не знали и не могли знать о том, что истец намерена в будущем отменить доверенность, поскольку в МФЦ истец обратилась только 13.12.2016 года, что доказывает добросовестность действий поручаемого на момент совершения сделки и передачи необходимого пакета документов в УФРС на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. 

Таким образом, с учетом п.2 ст.189 ГК РФ суд приходит к выводу, что на момент заключения спорного Договора права и обязанности доверителя были сохранены, в связи с чем, ФИО4 на основании доверенности имела право на заключение от имени ФИО2 договора купли-продажи спорной недвижимости.

Обосновывая свои требования истец также утверждала, что доверенность ею была выдана под влиянием заблуждения, на всякий случай, т.к. она не имела желания продавать жилой дом и земельный участок.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (нижточная сделка).

В соответствии со ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности ее использования по назначению. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в своих требованиях и возражениях. 

Данные доводы истца суд находит необоснованными и противоречащими материалам дела.

Как усматривается из содержания доверенности перед удостоверением и подписанием истцом доверенности ей было разъяснено, что подписываемая доверенность содержит полномочия по распоряжению всего принадлежащего ей имущества. Каких-либо возражений со стороны истца не было. Сомнений в ее дееспособности, непонимании ею совершаемых действий не возникло.

Не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела и утверждение истца о заключении от ее имени оспариваемого Договора купли-продажи на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), т.е. оснований, предусмотренных ст.179 ГК РФ в числе оснований для признания сделки недействительной.

Вопреки положению ст.56 ГПК РФ истцом таких доказательств суду не представлено.

С учетом обоснований иска ФИО2, установленных судом обстоятельств дела, суд не находит оснований к признанию оспариваемого Договора купли-продажи от 27 ноября 2016 года недействительным. 

Волеизъявление истца по распоряжению принадлежащим ей имуществом, а именно продаже спорных объектов недвижимости, выражено последней в содержании доверенности от 15.07.2015 года, выданной на имя ФИО4 Цель оформления доверенности соответствует искомому результату, сделка сторонами фактически исполнена. 

Доводы истца о том что она не получила денег по оспариваемому договору, не могут быть приняты судом во внимание, т.к. являются голословными и противоречат данным о взаиморасчете сторон по договору и передаточному акту, а также обстоятельствам возврата истцом денежных средств, что не оспаривалось сторонами.

В соответствии со ст.ст.11, 12 ГК РФ гражданин может обратиться в суд, избрав способ защиты своего нарушенного права по своему усмотрению. 

Истцом в свою очередь также не представлено надлежащих доказательств нарушения порядка выдачи доверенности и ее оформления, а также несоответствия доверенности как односторонней сделки требованиям законодательства, в связи с чем суд полагает исковые требования в части признания недействительным оспариваемого Договора купли-продажи от 27 ноября 2016 года и применении последствий недействительности данной сделки - не подлежащими удовлетворению. 

Вместе с тем, судом также установлено и подтверждается материалами дела, что 13.12.2016 года по данным ЕГРН, в отношении спорных объектов недвижимости в адрес УФСГР, кадастра и картографии по МО ФИО2 были представлены заявления о невозможности госрегистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости без личного участия правообладателя, о чем 27.12.2016 года была внесена соответствующая запись. Однако, по заявлениям представителя истца по доверенности, которая на момент регистрации была уже отменена, 30.12.2016 года было принято решение о государственной регистрации перехода права собственности истца к ФИО3 В связи с чем, Управлением проведена служебная проверка в отношении госрегистратора прав, осуществившего такую регистрацию. По результатам проверки в отношении госрегистратора прав применено дисциплинарное взыскание (л.д. 42 -50). 

В силу Закона, государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

В силу пункта 2 статьи 28.1 вышеназванного Закона, при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации. 

Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О.

Наличие указанной в пункте 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ записи в Едином государственном реестре прав является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд признает, что в данной ситуации государственная регистрация перехода права собственности на объекты спорного недвижимого имущества от 30 декабря 2016 года за № и № осуществлена в нарушение норм действующего законодательства, в связи с чем, заявленные требования истца в части аннулировании данных записей в ЕГРН подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО20 к Управлению ФСГР, кадастра и картографии по Московской области (Управлению Росреестра по МО) о признании регистрации незаконной и аннулировании записи в ЕГРН - удовлетворить.

Признать незаконной и аннулировать запись о государственной регистрации перехода права собственности ФИО2 ФИО15 к ФИО1 ФИО14 на земельный участок с кадастровым номером № от 30 декабря 2016 года за № и на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № от 30 декабря 2016 года за №.

Взыскать с Управления ФСГР кадастра и картографии по Московской области (Управлению Росреестра по МО) в пользу ФИО2 ФИО16 расходы по оплате госпошлины по неимущественным требованиям в размере 300 (трехсот) рублей. 

Исковые требования ФИО2 ФИО17 к ФИО1 ФИО18, ФИО4 ФИО19 о признании договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 27 ноября 2016 года недействительным,применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца.

Председательствующий

федеральный судья Н.Г. Разумовская