Дело № 3а-96/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000684-35 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 09 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 429,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 7 038 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то, что является собственником ? доли в праве собственности на указанный объект недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Согласно Отчету № 15754/21 от 20.12.2021, выполненному ООО «Ярэксперт» рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составляет 7 038 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет на 01.01.2019 – 13 455 734,06 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что административным истцом уплачивается налог на имущество физических лиц, размер которого зависит от кадастровой стоимости нежилого помещения. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал, в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Управлением Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, в котором оставляет разрешение дела на усмотрение суда. 

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В судебное заседание вызывались и не явились заинтересованные лица ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области, ФИО3, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, возражений по иску не представили, об отложении дела не ходатайствовали. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером №, общей площадью 429,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; ? доли в праве собственности на указанный объект недвижимости принадлежит ФИО3

Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Росийсской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015. Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ФИО1 является долевым собственником нежилого помещения, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н.

Кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2019 составила 13 455 734,06 руб. (п.№ Приложения №1 к приказу от 21.10.2019 № 20-н).

Административным истцом представлен Отчет № 15754/21 от 20.12.2021 оценки рыночной стоимости помещения, назначение: нежилое, этаж – 1, общая площадь 429,6 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 определена в размере 7 038 000 руб. Отчет выполнен оценщиком ФИО4 (ООО «Ярэксперт»).

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик, с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Из Отчета № 15754/21 следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход, доходный подход применен индикативно. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета следует, что при исследовании сравнительным подходом оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости помещения, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов. При применении сравнительного подхода изложенные в пункте 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, требования оценщиком соблюдены. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что оценщиком необоснованно не использовано предложение о продаже самого объекта оценки от мая 2017 года, судом отклоняются. Из содержания отчета следует, что в нем приведены мотивы, по которым произведен отказ от использования предложения по продаже самого объекта оценки (стр. 92 отчета). Кроме того, в судебном заседании оценщиком ФИО4 указано на то обстоятельство, что на момент оценки имелось иное предложение о продаже объекта оценки, датированное 18.07.2018, в котором объект оценки продавался по цене 7 900 000 руб., или 18 389 руб. за 1 кв.м. Пояснения оценщика в указанной части подтверждены текстом объявления. Вместе с тем, из содержания Отчета с очевидностью следует, что для расчета использовались объекты-аналоги с более высокой стоимостью, чем сам объект оценки. При таких обстоятельствах неиспользование в расчетах предложения о продаже объекта оценки не могло привести к необоснованному снижению рыночной стоимости. 

Замечания административного ответчика о неверном определении физического состояния здания, в котором находится объект оценки, как удовлетворительное, не могут быть приняты во внимание. То обстоятельство, что оценщиком использованы данные Отчета №01/2019 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ярославской области, в котором физический износ объекта определен на уровне 40%, о недостоверности выводов оценщика в указанной части не свидетельствует. Вопреки утверждениям департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, физическое состояние объекта определено оценщиком, в том числе и посредством его осмотра, что подтверждается содержанием Отчета №15754/21. По визуальным признакам техническое состояние объекта оценки соответствует – «конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии», в связи с чем физическое состояние объекта оценки согласно критериям, приведенным в «Справочнике оценщика недвижимости-2018», определено оценщиком как «удовлетворительное состояние». 

Ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недопустимости использования в качестве аналога объекта по адресу: 

<

адрес> (аналог №), поскольку он расположен в 

<

адрес> на окраине города, имеет минимальную стоимость, а объект оценки расположен в северном районе, судом отклоняются. Содержанием Отчета №15754/21 подтверждается, что оценщиком при проведении исследования тщательно и детально проанализированы сведения об объекте оценки и объекта-аналогах. Местоположение объекта оценки рассматривается как спальный район города и условно, как окраина района, граница с промышленной зоной города. Согласно картографическим материалам объект оценки находится на берегу реки Волга, где отсутствует какой-либо трафик, рядом расположена промышленная зона предприятия. Таким образом, объект-аналог №1 сопоставим с объектом оценки по своему местоположению. При этом, предложение, выявленное департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, по адресу: 

<

адрес>, датировано 2017 годом, что выходит за рамки временного интервала, определенного оценщиком, а следовательно, не могло быть использовано в расчетах. 

Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15754/21 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с представленным отчетом не заявлено. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15754/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 29.12.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 429,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 7 038 000 (семь миллионов тридцать восемь тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2022 года