Дело №2-458/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г.Урень

Уренский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Сапожниковой С.В., при секретаре Орловой Д.Н., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Прожектор», администрации Уренского муниципального района о признании сделки недействительной, о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Прожектор», администрации Уренского муниципального района о признании сделки недействительной, о признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что в 1990 году истцу, как члену колхоза, колхозом «Прожектор» Уренского района Горьковской области, на основании решения общего собрания членов колхоза, для проживания, была выделена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Каких-либо правоустанавливающих документов на вселение в квартиру от колхоза не выдавалось. Квартира № расположена в двухквартирном одноэтажном доме. Построенном колхозам «Прожектор» в 1975 году, состоящем на балансе колхоза, как здание, сооружение. С 24.10.1990 года по настоящее время в данной квартире проживает истец, имеет постоянную регистрацию, пользуется жилым помещением как собственным, оплачивает коммунальные услуги, производит внутренние ремонтные работы, содержит квартиру в надлежащем состоянии. Данная квартира является основным жильем, поскольку другого жилого помещения в собственности не имеет.

Истец работала и была членом колхоза «Прожектор» до 13.01.1998 года, после увольнения из колхоза продолжает жить в указанной квартире по настоящее время.

<

адрес>, где расположен 

<

адрес> входит в состав городского поселения 

<

адрес> и обслуживается городской администрацией 

<

адрес>.

Колхоз «Прожектор» прекратил свое существование, правопреемником колхоза стал СПК «Прожектор», которому было передано все имущество колхоза.

В последующем СПК «Прожектор» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника СПК «Прожектор» назначен ФИО2

В соответствии с ч.1 ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Конкурсным управляющим СПК «Прожектор» ФИО2, квартира №2 расположенная в 

<

адрес> была включена в конкурсную массу и реализована путем проведения торгов в форме аукциона, в соответствии со ст.ст.110, 139 Закона «О банкротстве».

14.10.2012 года по результатам проведения открытых электронных торгов в форме аукциона между СПК «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 был заключен договор № купли-продажи имущества должника СПК «Прожектор». При этом в состав имущества должника были включены материалы, входящие в состав квартиры №2 жилого 

<

адрес>. По данному договору купли-продажи имущество СПК «Прожектор» перешло в собственность ООО «Прожектор».

Жилой дом по 

<

адрес>, в составе которого находится квартира №2, прошел техническую инвентаризацию, ему присвоен инвентаризационный №, он является объектом капитального строительства.

В настоящее время завершена ликвидация СПК «Прожектор». Согласно выписки из ЕГРЮЛ межрайонной инспекции федеральной налоговой службы №13 СПК «Прожектор» 21.04.2015 года прекратил деятельность, в связи с его ликвидацией.

Согласно выписки из ЕГРН от 27.07.2018 года, право собственности на квартиру не зарегистрировано. После заключения договора купли-продажи имущества № от 14.10.2013 года оно также не прошло государственную регистрацию. Собственника квартиры не имеется, занимаемая истцом квартира в собственность ООО «Прожектор», а также в муниципальную собственность до настоящего времени не передана.

Поскольку в договоре № купли-продажи указаны материалы, входящие в состав квартиры №2 жилого 

<

адрес>, а квартира продавалась фактически в отсутствии указания перечня проживающих в ней лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, поскольку они имели регистрацию по месту жительства в данной квартире, является нарушением ст.558 ГК РФ и прав граждан, проживающих в данной квартире.

Истец зарегистрирована в указанной квартире с 24.10.1990 года по настоящее время.

Указанное свидетельствует о противоречивости данных, характеризующих объект продажи, соответственно условие о предмете договора является не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и порождающим права и обязанности сторон.

Таким образом, договор купли-продажи № от 14.10.2013 года заключенный между конкурсным управляющим СПК «Прожектор» ФИО2 и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 в части квартира по адресу: 

<

адрес> является недействительным, т.к. не соответствует требованиям ст.ст.551,558 ГПК РФ.

08.02.2016 года между ООО «Прожектор» и истцом был заключен договор найма жилого помещения, квартиры №2, общей площадью 59,9 кв.м.. расположенной в 

<

адрес> сроком на один год. Срок действия договора найма жилого помещения истек 08.02.2017 года. Поскольку ООО «Прожектор» право собственности на квартиру не оформлял в установленном законом порядке, фактически квартира собственника не имеет, поэтому договор социального найма подписан не правомочным лицом.

О том, что квартира, в которой проживает ФИО1, не имеет собственника истцу стало известно из выписки ЕГРН от 27.07.2018 г.

Согласно указанной выписке квартира зарегистрирована в государственном кадастре, однако собственника не имеет, поэтому является бесхозной.

Указанная квартира находится на территории муниципального образования Уренского муниципального района Нижегородской области, поэтому у администрации Уренского муниципального района Нижегородской области имеется право по владению, пользования и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Согласно письму № от 30.08.2018г. администрации Уренского муниципального района Нижегородской области квартира по адресу: 

<

адрес> не включена в реестр муниципальной собственности Уренского муниципального района Нижегородской области.

Согласно выписке Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии какие-либо права на данную квартиру не зарегистрированы.

На основании вышеизложенного, истец просит суд:

- признать договор № купли-продажи имущества от 14.10.2013 года, заключенный между СПК «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3. В части квартиры №2, расположенной в жилом доме № по адресу: 

<

адрес>, недействительным;

- признать договор социального найма жилого помещения от 08.02.2016 года, заключенный между ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО1, недействительным;

- признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,9 кв.м., в том числе жилой 40,5 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и пояснила, что в 1990 году ей как члену колхоза «Прожектор» была предоставлена квартира по адресу: 

<

адрес>, в которой она с 1990 года постоянно проживает и зарегистрирована по настоящее время. Иные лица в квартире не проживают и не зарегистрированы. Колхоз «Прожектор» прекратил свое существование, правопреемником колхоза стал СПК «Прожектор», которому было передано все имущество колхоза. Между СПК «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 был заключен договор № купли-продажи имущества должника СПК «Прожектор». При этом в состав имущества должника были включены материалы, входящие в состав квартиры №2 жилого дома № по 

<

адрес>. По данному договору купли-продажи имущество СПК «Прожектор» перешло в собственность ООО «Прожектор». 08.02.2016 года между ООО «Прожектор» и истцом был заключен договор найма жилого помещения, квартиры №2, общей площадью 59,9 кв.м, расположенной в 

<

адрес> сроком на один год. Срок действия договора найма жилого помещения истек 08.02.2017 года. Из выписки ЕГРН от 27.07.2018 г. ей стало известно, что какие-либо права на данную квартиру не зарегистрированы. Согласно справке администрации Уренского муниципального района Нижегородской области вышеуказанная квартира не включена в реестр муниципальной собственности.

Ответчик - ООО «Прожектор», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением, в суд не явился, об отложении судебного разбирательства не просил, им не представлены сведения о причинах неявки.

Представитель ответчика Администрации Уренского муниципального района ФИО4 (по доверенности) в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). 

Конституция Российской Федерации, закрепляя право каждого на жилище, предусматривает, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40).

В развитие данных конституционных положений Жилищный кодекс РФ устанавливает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3).

В соответствии со ст.5 Жилищного кодекса РСФСР «Жилищный фонд включает:

1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);…

В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда».

Согласно ст.10 Жилищного кодекса РСФСР «Граждане РСФСР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР.

Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование».

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п.2 ст. 235 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника.

Статьей 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее Закон о приватизации жилищного фонда) предусмотрено, что приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде

В силу ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" утратившего силу с 27 января 2003 года, совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке. При этом в силу п.п. 5 и 6 названного постановления при реорганизации колхозы и совхозы могли передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования).

В соответствии с п. 3 Инструкции о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации 10 февраля 1992г., право выбора способов передачи имущества принадлежит трудовому коллективу. В интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов. Решение трудового коллектива, колхоза, совхоза о безвозмездной передаче социальной инфраструктуры в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов согласовывается с сельским (поселковым) Советом, которому передаются указанные объекты. В случае несогласия сельского (поселкового) Совета народных депутатов решение об указанной передаче принимает районный Совет народных депутатов. 

В силу п.3 данной инструкции безвозмездная передача объектов социальной сферы общего пользования оформлялась актом передачи-приема имущества.

Согласно п.4 инструкции колхозы и совхозы имели право продавать или сдавать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы, кроме объектов образования (школ, библиотек и др.), юридическим и физическим лицам в соответствии с действующим законодательством. На данные случаи настоящая Инструкция не распространялась.

Из п. 5 постановления Правительства Российской Федерации от сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», утратившего силу с 27 января 2003 г., следовало, что при реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий по желанию членов трудовых коллективов этих хозяйств могут быть образованы: товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и их объединения.

Пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации № 708 было предусмотрено, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти. Обязательным условием передачи объектов образования и культуры являлось использование их по целевому назначению. При этом они переходили в муниципальную собственность. Передача этих объектов осуществлялась в порядке, устанавливаемом Министерством сельского хозяйства Российской Федерации и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Судом установлено, что в 1990 году колхоз «Прожектор» предоставил ФИО1 для проживания квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>. В указанной квартире, как в жилом помещении, истец проживает до настоящего времени, зарегистрирована по данному адресу с 24.10.1990 года, что подтверждается копией паспорта (л.д. 7). 

Согласно архивной справке администрации Уренского муниципального района от 07.082018 года № в документах архивного фонда колхоза «Прожектор» в книгах учета расчетов по оплате труда за 1990-1998 годы значится ФИО1 (доярка). В книге распоряжений за 1998-1999 годы имеются сведения об увольнении ФИО1 с работы по собственному желанию (распоряжение от 03.07.1998г. №) (л.д. 22). 

Согласно справке администрации г. Урень № от 07.08.2018 года, выданной на основании похозяйственной книги №, домовой книге №, иные лица по адресу 

<

адрес>, иные лица не зарегистрированы (л.д. 21).

Согласно справке ООО «Прожектор» от 27.08.2018 года, ФИО1 проживает в квартире №2, находящейся в двухквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (год постройки 1988), состоящем на балансовом учете в ООО «Прожектор», Уренского района Нижегородской области в качестве основного средства предприятия. Данное жилое помещение было приобретено за безналичный денежный расчет по договору № купли-продажи имущества 14 октября 2013 года (л.д. 8).

Правопреемником колхоза «Прожектор» являлся СПК «Прожектор».

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц № от 09.08.2018 года следует, что СПК «Прожектор» образовалось до 01.07.2002г. при создании путем реорганизации. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 октября 2011 года СПК «Прожектор» признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника СПК «Прожектор» назначен ФИО2 В настоящее время завершена ликвидация СПК «Прожектор» и 21.04.2015 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности СПК «Прожектор», в связи с его ликвидацией (л.д. 16-17).

В соответствии с п.1 ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Установлено, что 14 октября 2013 года СПК «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Продавец) и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 (Покупатель) был заключен договор № купли-продажи имущества, в соответствии с которым и Протоколом №-ОАОФ/2 о результатах открытых электронных торгов в форме аукциона по продаже имущества СПК «Прожектор» (лот №).

Согласно данному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя имущество, указанное в п. 1.4 Договора, а Покупатель оплатить и принять в собственность это имущество. 

Согласно п. 1.4 Договора имущество представляет собой – материалы, входящие в состав объектов (29 позиций), согласно перечню, указанному в Приложении № к настоящему Договору, который является неотъемлемой частью настоящего договора. 

При этом, в пункте 27 данного приложения указан: Дом 2-х кв. 1988 г.в. 606824, 

<

адрес>.

Таким образом предметом договора являлись в кроме прочего материалы входящие в состав вышеуказанного дома (л.д.9-11). 

Согласно ст. 549 «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.»

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из выписки из ЕГРП от 31.07.2018 года № на объект недвижимости жилой дом с кадастровым номером 52:05:0110030:22, расположенный по адресу 

<

адрес>, следует, что сведения, необходимы для заполнения раздела 2 о правах на объект недвижимости отсутствуют. Сведения о кадастровых номерах помещения, машино-мест, расположенных в здании отсутствуют. Сведения об объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные» (л.д.13).

Таким образом после заключения договора купли-продажи имущества № от 14.10.2013 года право ООО «Прожектор» на указанный дом, в том числе квартиру №2 также не прошло регистрацию. Собственника квартиры в настоящее время не имеется. 

ФИО1 проживает по адресу 

<

адрес> с 1990 года, имеет регистрацию по данному адресу с 24.10.1990 года по настоящее время.

Истец за свой счет произвела инвентаризацию квартиры и получила технический паспорт от 10.08.2018 года для последующей постановки ее на кадастровый учет, согласно которому общая площадь квартиры составляет 59,9 кв.м, жилая – 40,5 кв.м, число комнат -3 (л.д. 18-21).

Содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение.

Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Из существенности характера данного условия следует, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют

В договоре купли-продажи № от 14.10.2013 года указаны материалы, входящие в состав объектов (29 позиций), согласно перечню, указанному в Приложении № к настоящему Договору (пункт 27 акта приема-передачи: квартира Дом 2-х кв. 1988 г.в. 

<

адрес>). Отсутствие указания права на пользование продаваемым жилым помещением ФИО1, является нарушением ст.558 ГК РФ, поскольку она имела регистрацию по месту жительства в данном доме.

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из положений ст.131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Установлено, что дом по адресу: 

<

адрес>, в составе которого находится квартира № 2, имеет кадастровый №, ранее имел инвентарный №, является жилым домом (л.д.13).

Пунктом 2 ст.5 ЖК РСФСР, (в ред. Указа ПВС РСФСР от 19.12.1988 - Ведомости ВС РСФСР, 1988, N 51, ст. 1619) было предусмотрено, что жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям относятся к общественному жилищному фонду.

В силу ст.100 ГК РСФСР - собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являются их предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведенная этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество.

В соответствии со ст.219 ГК РФ - Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, само по себе, отсутствие государственной регистрации прав на имущество, права на которое возникли до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не является основанием полагать их отсутствующими и реализовывать недвижимое имущество как строительные материалы.

Согласно абз.2 п.1 ст.132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

При этом, признавая ранее возникшие права действительными, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требует государственной регистрации совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Однако, данная сделка купли продажи от 14 октября 2013г., заключенная между СПК «Прожектор», в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Прожектор», в нарушение законодательства, не прошла государственную регистрацию, тогда как согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в договоре № купли-продажи указаны материалы, входящие в двухквартирный 

<

адрес>, но фактически продавался дом по указанному адресу, с входящими в его состав квартирами, то отсутствие перечня проживающих в ней лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, поскольку они имели регистрацию по месту жительства в данной квартире, является нарушением ст.558 ГК РФ и прав граждан, проживающих в данной квартире.

Установлено, что в квартире № 2 жилого 

<

адрес> зарегистрирована по месту жительства истец ФИО1 с 24.10.1990 года.

Указанное свидетельствует о противоречивости данных, характеризующих объект продажи, соответственно, условие о предмете договора является не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и порождающим права и обязанности сторон.

Покупатель не мог не знать, что под видом материалов он приобретает право собственности на жилое помещение, обремененное правами жильцов. Впоследствии покупатель ООО «Прожектор», фактически не являясь собственником жилого помещения, заключил с истцом ФИО1 договор найма.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора…

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из вышеуказанного, суд удовлетворяет исковые требования истицы о признании договора № купли – продажи имущества от 14 октября 2013г., заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2, и Общества с ограниченной ответственностью «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3, в части – квартиры № 2, расположенной в жилом доме, по адресу: 

<

адрес> – недействительным.

08.02.2016 года между ООО «Прожектор» и истцом ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения, 

<

адрес>, общей площадью 59,9 кв.м, расположенной в 

<

адрес> сроком на один год. Срок действия договора найма жилого помещения истек 08.02.2017 года. 

В соответствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. В связи с этим сделка ООО «Прожектор», который, не будучи собственником, предоставил спорную квартиру по договору найма ФИО1, является ничтожной как совершенная в нарушение закона. Такая ничтожная сделка в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий.

Учитывая, что ООО «Прожектор» собственником 

<

адрес> не являлся, исковые требования истца ФИО1 о признании договора найма жилого помещения от 08.02.2016 года, заключенный между ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО1, недействительным, также подлежат удовлетворению. 

В соответствии с п.п.3 п.1 ст.14 Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» № 131-ФЗ, к вопросам местного значения поселения относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Согласно ч. 3 ст. 3 Европейской хартии местного самоуправления от 15.10.1985 г. (ратифицирована Федеральным законом от 11.04.1998 г. N 55-ФЗ) осуществление публичных полномочий, как правило, должно преимущественно возлагаться на органы власти, наиболее близкие к гражданам. Передача какой-либо функции какому-либо другому органу власти должна производиться с учетом объема и характера конкретной задачи, а также требований эффективности и экономии.

Указанная квартира расположена на территории муниципального образования – Уренского муниципального района Нижегородской области поэтому у Администрации Уренского муниципального района Нижегородской области имеется право по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

В соответствии с п.п.3 п.1, п.6 ст.14 Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» № 131-ФЗ, к вопросам местного значения поселения относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Из положений ст.49 Жилищного кодекса РФ следует, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ, сторонами договора социального найма жилого помещения являются – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наниматель) с одной стороны и гражданин, во владение и в пользование которому для проживания, на условиях установленных Жилищным кодексом РФ, предоставлено жилое помещение (наниматель), с другой стороны.

Исходя из указанного, следует, что истца ФИО1 в настоящее время пользуется предоставленным жилым помещением на условиях социального найма, в силу закона, поэтому в соответствии со ст.ст. 2,11 Закона о приватизации жилищного фонда вправе, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц, приобрести его в собственность, бесплатно, поскольку она в приватизации ранее не участвовала, ограничений для проведения приватизации законом не предусмотрено, квартира не находится в аварийном состоянии, не является жилым помещением в общежитии, не является служебным жилым помещением.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение передано истцу в соответствии с законом, законность вселения и проживания ее в данной квартире не оспаривается. При банкротстве и ликвидации СПК «Прожектор» (правопри емника колхоза «Прожектор»), вследствие признания договора купли-продажи имущества от 14 октября 2013 года недействительным, право собственности у ООО «Прожектор» на квартиру не возникло, квартира истца не относится к категориям жилых помещений, приватизация которых запрещена Законом о приватизации жилищного фонда, вследствие чего оснований для отказа в передаче ее в собственность ФИО1 в порядке приватизации не имеется.

При банкротстве и ликвидации СПК «Прожектор» спорное жилое помещение в установленном порядке в собственность ООО «Прожектор» не передано. Данный факт не исключает принадлежность жилого дома муниципальному образованию, на территории которого оно расположено, поскольку в силу приведенных правовых норм жилье, судьба которого не разрешена иным законным образом при реорганизации колхоза или совхоза, банкротстве их правопреемников может поступить только в муниципальную собственность 

Отсутствие зарегистрированного права муниципального образования на жилое помещение по мнению суда не может служить основанием к отказу в защите прав лиц, законно занимающих такое жилое помещение, на приобретение его в собственность в порядке приватизации. 

В связи с этим, суд считает, что исковые требования истца ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество являются обоснованными и также подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Прожектор», администрации Уренского муниципального района о признании сделки недействительной, признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить. 

Признать договор № купли-продажи имущества от 14.10.2013 года, заключенный между СПК «Прожектор» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3, в части квартиры №2, расположенной в жилом доме № по адресу: 

<

адрес>, недействительным.

Признать договор найма жилого помещения от 08.02.2016 года, заключенный между ООО «Прожектор» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО1, недействительным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. общей площадью 59,9 кв.м., в том числе жилой 40,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд, в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Уренский районный суд 

<

адрес>.

Судья С.В. Сапожникова

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2018 года.

Судья С.В. Сапожникова