Дело № 2- 503/2019

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

11 июня 2019 года город Лаишево 

Лаишевский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Сирусиной Р.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности, 

установил:

ФИО1 обратилась с иском в суд к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора продавец обязался передать покупателю квартиру до ДД.ММ.ГГГГ путем заключения основного договора с условием оплаты покупателем продавцу квартиры стоимостью 2840000 рублей. Во исполнение заключенного между сторонами договора покупатель передал продавцу задаток в размере 50000 рублей, о чем была составлена расписка. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, истец как будущий покупатель пыталась связаться с ответчиком для обсуждения заключения основного договора купли-продажи квартиры через посредника, поскольку не имела номера телефона продавца, однако попытки не увенчались успехом. При этом, продавец истцу также не звонил. Со слов риелтора истцу стало известно, что ответчик не желает общаться с истцом. Поэтому истец запросила сведения о будущей квартире в ЕГРН, откуда ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ квартира была реализована третьим лицам. По условиям предварительного договора при досрочном расторжении договора по инициативе продавца последний должен возместить покупателю задаток в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения основного договора. Истец направила ответчику претензию о возврате переданного задатка.

Ссылаясь на данные доводы, истец просила взыскать с ответчика задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 100000 рублей.

В судебном заседании истец и её представитель ФИО3 требования иска поддержали по тем же основаниям, просили иск удовлетворить. Пояснили, что ответчик ввел истца в заблуждение, скрыв от истца необходимость оформления своей квартиры в долях на всех членов семьи как приобретенной за счет средств материнского капитала и получения в связи с этим от них согласия на совершение сделки. С ДД.ММ.ГГГГ на квартиру ответчика оформлено право собственности иных лиц.

Ответчик и его представители ФИО4, ФИО5 иск не признали, указав, что истец через своего представителя Свидетель №1 отказалась от совершения сделки, сославшись на выявленные недостатки в квартире после второго осмотра и отсутствие у истца всей суммы денежных средств на приобретение квартиры. Уже ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела другую квартиру, тогда как ответчик от совершения сделки по заключению основного договора купли-продажи не уклонялся. Отметили, что истец заключила договор со своим представителем для представления её интересов в суде по взысканию суммы задатка еще до истечения установленного срока для заключения основного договора, что подтверждает отказ истца от заключения основного договора. 

Выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

На основании части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>. стоимостью 2840000 рублей (л.д. 9). 

В предварительном соглашении стороны достигли договоренности заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.1 предварительного договора определено, что при досрочном расторжении договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора. 

Согласно пункту 3.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца.

Во исполнение заключенного между сторонами договора в тот же день покупатель передала продавцу задаток в размере 50000 рублей, о чем была составлена расписка (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО2 претензию, в которой, ссылаясь на отчуждение продавцом квартиры третьим лицам ДД.ММ.ГГГГ, просила вернуть ей задаток в размере 50000 рублей (л.д. 11, 15, 17).

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил с членами своей семьи супругой ФИО6 и несовершеннолетними ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, соглашение, по которому были распределены доли в квартире по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>А: 13/16 долей ФИО2, 1/16 доли ФИО6, 1/16 доли ФИО7, 1/16 доли ФИО7. Данное соглашение заключено в целях реализации обязательства ФИО2 оформить в общую долевую собственность членов своей семьи жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала. Соглашение удостоверено нотариусом (л.д. 52-54)

ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности членов семьи ФИО2 на квартиру было зарегистрировано (л.д. 59-61).

Истец, указывая на это обстоятельство, как на отказ продавца от заключения основного договора купли-продажи, обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика двойной суммы задатка.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля, оснований для удовлетворения иска не находит.

Установлено судом и следует из объяснения сторон, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры продавец ФИО1 и покупатель ФИО2 телефонными контактами друг с другом не обменивались, поручив представление своих интересов посредникам.

Интересы продавца в сделке представлял ФИО5, что следует из пояснений сторон и агентского договора на продажу недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного продавцом с ООО «Центр сделок с недвижимостью», сотрудником которого на момент заключения сделки являлся ФИО5 (л.д.26-32).

Интересы покупателя по устной договоренности представляла Свидетель №1.

Опрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 пояснила, что она сопровождала сделку по приобретению спорной квартиры по просьбе истца. Свидетель присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи и поддерживала контакт с представителем продавца в данной сделке ФИО5 по всем вопросам, касающимся заключения сделки. Свидетель пояснила, что после второго осмотра квартиры истцу не понравилась вентиляция. Свидетель также указала, что истец не располагала достаточной суммой денежных средств для приобретения квартиры. Поэтому ДД.ММ.ГГГГ свидетель отправила представителю покупателя сообщение о том, что истец не хочет брать квартиру.

Согласно представленной в материалах дела WhatsApp-переписке между Свидетель №1 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ после повторного осмотра квартиры истцом Свидетель №1 написала ФИО5 сообщение: «Она не хочет брать квартиру» (л.д. 43). В последующем, ДД.ММ.ГГГГ представитель истца в данной сделке направила представителю продавца сообщение о том, что «Если у Вас будет реальный покупатель на эту квартиру, прежде чем заключать договор с покупателем, надо позвонить А., чтобы получить от нее окончательный отказ. Думаю, так будет правильно» (л.д. 45).

Указанные действия, по мнению суда, указывают на отказ покупателя ФИО1 на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Довод истца о том, что какой-либо письменный договор с Свидетель №1 она не заключала, на отказ от совершения сделки истец представителя не уполномочивала, суд считает несостоятельным, поскольку именно Свидетель №1 истец уполномочила на представление своих интересов при сопровождении сделки по приобретению квартиры у ответчика.

Отказ истца от заключения основного договора купли-продажи квартиры с ответчиком подтверждается также и тем, что до истечения установленного сторонами срока заключения основного договора купли-продажи квартиры (до ДД.ММ.ГГГГ), истец уже ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику претензию с требованием вернуть ей сумму задатка, а также заключила договор со своим представителем ФИО3 на представление её интересов в суде по взысканию с ответчика двойной суммы задатка (л.д. 55).

Как видно из материалов дела, уже ДД.ММ.ГГГГ истец стала собственником иного жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств (л.д. 57-58). То есть уже через три рабочих дня после истечения срока заключения основного договора купли-продажи квартиры с ответчиком, истец осуществила выбор новой квартиры, произвела её осмотр, оценку в целях получения кредита, оформила кредит и заключила сделку купли-продажи жилого помещения. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец пояснила, что узнав о продаже квартиры ответчиком, она уже до окончания срока, определенного предварительным договором, начала общаться с другим продавцом по поводу приобретения иной квартиры.

Вместе с тем, оформление ответчиком квартиры на праве общей долевой собственности на членов своей семьи не препятствовало сторонам в заключении основного договора купли-продажи квартиры. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО4 пояснила, что после получения информации о приобретении квартиры ответчика на средства материнского капитала, сторона продавца обратилась в орган опеки для получения разрешения на реализацию квартиры. Сам ответчик в ходе судебного разбирательства последовательно пояснял, что произвел оформление прав членов своей семьи на квартиру уже после получения от своего представителя информации об отказе истца от сделки.

Согласно пояснениям ФИО5, данным в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, «после осмотра, где-то числа ДД.ММ.ГГГГ, А. позвонила мне и сообщила о том, что она отказывается от покупки, и просила вернуть задаток».

Как видно из WhatsApp-перепискы между Свидетель №1 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ после получения от Свидетель №1 сообщения: «Она не хочет брать квартиру», ФИО5 попросил представителя истца передать ему номер покупателя, на что представитель ответил, что уже дала истцу номер ФИО5 (время сообщений 14:08 - 14:13) (л.д. 44). 

Согласно детализации звонков ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в 14:17 ему поступил входящий звонок от абонента +№ (л.д. 51). Данный номер указан истцом в представленной в деле расписке об СМС-уведомлении. В последующем, в ДД.ММ.ГГГГ истец более ФИО5 не звонила, что подтверждается детализацией звонков ФИО5 (л.д. 47-51, 64-79).

Таким образом, исследованные судом доказательства в своей совокупности подтверждают отказ истца от совершения ею сделки купли-продажи квартиры у ответчика еще ДД.ММ.ГГГГ. 

Исходя из установленных судом обстоятельств дела, с применением к ним вышеприведенных норм законодательства, в иске ФИО1 должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 рублей, судебных расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Губаева Д.Ф.