Дело № – 1991/2025

УИД 23RS0№-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес> 26 июня 2025 года

Октябрьский районный суд 

<

адрес> края

в составе:

председательствующего судьи ФИО9

при секретаре ФИО4, 

с участием: представителя ответчика ФИО1 – ФИО5, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору задатка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задатка в размере 100 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО1 (продавцом), был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались в будущем до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных но адресу: г: Новороссийск, 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.1. договора истец передала ответчику задаток в размере 100 000 рублей, что подтверждается квитанцией о денежном переводе на счет продавца денежной сумме. После окончания ДД.ММ.ГГГГ, договор прекратил свое действие, по истечению срока. Считает, что обязательства по Договору были прекращены до начала его исполнения, срок исполнения договора истек, интерес сторон к заключению договора отсутствовал. Добровольно вернуть сумму задатка ответчик отказывается.

Указанные обстоятельства, послужили основаниями для обращения истца с настоящим иском в суд.

В судебное заседание истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик ФИО1, о времени и месте рассмотрения дела извещённая надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО5 Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО6, просил в иске отказать, поскольку интерес к осуществлению сделки продавец не утратил. Покупатель сам не явился на сделку в назначенный сторонами день продажи.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По правилам части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными считаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 434 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером 23:47:0102075:374, площадью 118,5 кв.м., и земельного участка, с кадастровым номером 23:47:0102075:370, площадью 533+/-8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено, что часть стоимости недвижимого имущества оплачивается покупателем в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора в размере 100 000 руб.

В пунктах 4.3 – 4.5 предварительного договора оговорены условия задатка.

Так, в случае отказа покупателя от сделки, сумма задатка остается у продавца. В случае отказа продавца от сделки, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере. В случае неодобрения банком заявки или объектов недвижимости сумма задатка возвращается покупателю в полном объеме.

В пункте 3.2 стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Факт получения продавцом денежной суммы в размере 100 000 рублей подтверждается чеком о банковской операции и не оспаривался в ходе рассмотрения дела. 

Полная стоимость квартиры была оговорена сторонами в п. 2.1 предварительного договора и составила 7 400 000 рублей.

При не заключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счет задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями статей 380 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор.

При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Вместе с тем, указание платежа в качестве задатка при установлении иных обстоятельств спора препятствием ко взысканию соответствующей суммы в качестве аванса не является.

Согласно п. 26 - 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 не был заключен.

Вместе с тем, из пояснений представителя ответчика следует, что до настоящего времени продавец не утратил намерение продать недвижимое имущество, а настоящая сделка не осуществилась в результате утраты интереса к покупке вышеуказанного недвижимого имущества самим истцом.

Из показаний в судебном заседании свидетеля ФИО7 следует, что она оказывает риэлтерские услуги по поиску и продаже недвижимого имущества. В 2024 году к ней обратилась супруга истца с целью оказания помощи в покупке жилого дома (сторона истца). Недвижимое имущество планировалось к приобретению в том числе за счет кредитных денежных средств (ипотеки и материнского капитала). С её помощью был найден жилой дом, принадлежащий ответчику, на котором остановился выбор к покупке истцов. На момент когда сторона покупателя дала согласие на покупку жилого дома, сделкой занимался непосредственно юрист агентства недвижимости, но она знала о каждом этапе сделки. В день, когда был подготовлен и подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка были изменены условия по семейной ипотеке. Ипотека у покупателя была одобрена в двух банках Сбербанке и Банке ВТБ. Однако поскольку в банках была одобрена ипотека по не подходящим для них условиях оплаты, от сделки они были вынуждены отказаться.

Таким образом, из обстоятельств, следует, что ФИО2 отказался добровольно от исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в банке была одобрена истцу, поэтому требование истца не подпадает под условие в договоре, предусмотренное п. 4.5 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу приведенных выше норм права за неисполнение договора каждая сторона в зависимости от своей вины несет определенную ответственность: либо уплата задатка в двойном размере, либо потеря задатка. В силу приведенных выше норм права за неисполнение договора каждая сторона в зависимости от своей вины несет определенную ответственность: либо уплата задатка в двойном размере, либо потеря задатка. При этом должно быть установлено неисполнение условий самого заключенного договора. ФИО2 сам отказался от заключения основного договора купли-продажи, при этом со стороны ФИО1 действий, направленных на неисполнение условий предварительного договора не имеется. 

Установленная при рассмотрении дела причина, по которой не был заключен основной договор купли-продажи, а именно, отказ покупателя от совершения сделки ввиду отсутствия денежных средств, не является обстоятельством, исключающим его вину в неисполнении обязательства. 

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть покупатель ФИО2, в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, у суда не имеется оснований для взыскания с ФИО1 денежных средств, переданных в качестве задатка по предварительному договору, следовательно исковые требования ФИО2 о взыскании задатка удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного выше и в соответствии со ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Иск ФИО2, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: