Дело № 3а-397/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000301-85

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 08 декабря 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи КострицкогоВ.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО7,

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1 обратился к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, арендуемых административным истцом объектов недвижимости:

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 1627+/-14 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственной базы, местоположение: 

<

адрес>

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 1787+/-15 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственной базы (литеры «И» - профилакторий (производственное), «М» - гаражи), местоположение: 

<

адрес>, указав, что по результатам государственной кадастровой оценки установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 5798758,16 рублей; 

с кадастровым № в размере 3771892,38 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 10 июля 2023 года № 48/2023, соответственно, в размере 2281000 и 2384000 рублей.

Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц: филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО7 поддержала административный иск, уточнив его в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «

<

адрес>имущество» ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, выразив несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (части 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года№ 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Воспользовавшись предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В пункте 1 указанной статьи закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является арендатором земельных участков с кадастровыми № с 06 августа 2020 года, что подтверждается договорами аренды земельного участка в границах земельного муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края от 20 апреля 2021 года № 9720, от 23 мая 2022 года № 10605, заключенными между администрацией города Ставрополя и ФИО8 на срок 49 лет.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18 июня 2021 года № 371 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 5 798 758,16 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 17 августа 2023 года № КУВИ-001/2023-188069940;

с кадастровым № в размере 3 771 892,38 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 17 августа 2023 года № КУВИ-001/2023-188071929. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, стороной административного истца в подтверждение величины их рыночной стоимости представлен отчет об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 10 июля 2023 года № 48/2023, в котором рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми № по состоянию на 01 января 2022 года определена, соответственно, в размере 2 384000 и 2281000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной в АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 09 ноября 2023 года №ЭЗ 352/2023, определена следующая рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2022 года:

с кадастровым № в размере 2427 000 рублей;

с кадастровым № в размере 2556 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, опираясь при проведении расчетов на нормативную и методическую документацию. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доводы представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, являются несостоятельными и опровергаются, в том числе, пояснениями эксперта ФИО5, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, приобщенными также к материалам дела в письменной форме. 

Учитывая эти пояснения, положения нормативных правовых актов в рассматриваемой сфере правоотношений суд полагает, что ни одно из замечаний не требует внесения исправлений в судебную оценочную экспертизу, не свидетельствует о необходимости назначения повторной экспертизы. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО9 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы от 08 ноября 2023 года № ЭЗ 348/2023, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 10 июля 2023 года № 48/2023 данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, и сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы, размер кадастровой стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость указанных в административном иске земельных участков с кадастровыми № по состоянию на дату оценки – 01 января 2022 года составила, соответственно, 2427000 и 2556000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровыми №

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 01 сентября 2023 года.

По мотивам изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030220:114, площадью 1627+/-14 кв.м., с видом разрешенного использования: под производственной базой, местоположение: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 2427 000 (два миллиона четыреста двадцать семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № площадью 1787+/-15 кв.м., с видом разрешенного использования: под производственной базой (литеры «И» - профилакторий (производственное), «М» - гаражи), местоположение: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 2556 000 (два миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 01 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через суд, принявший решение.

Мотивированное решение составлено 15 декабря 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий