Дело № 2-623\2018 

УИД64RS0019-01-2018-000770-64

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2018 года г. Красноармейск 

Красноармейский городской суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Кастериной Л.В.,

при секретаре Астанковой Н.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2

представителя ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4 о расторжении договора купли -продажи, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества.

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился с иском о расторжении договора купли -продажи, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества.

Из искового заявления следует, что 30.04.2015 года между ФИО6, действовавшим от имени истца на основании доверенности, и ответчиком ФИО5 в лице ФИО7, по доверенности, был заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, данный договор прошел государственную регистрацию. Собственником квартиры на момент заключения договора являлся истец.

Денежные средства за продажу жилья истцу не переданы. В связи с чем, он просит расторгнуть указанный выше договор купли-продажи.

Кроме того, 21.06.2017 года между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, данный договор прошел государственную регистрацию 18.06.2018 года.

ФИО5 не имел права продавать данную квартиру, так как на момент заключения сделки, в производстве Красноармейского городского суда Саратовской области имелось гражданское дело по иску истца к ФИО5 о признании сделки недействительной. В связи с чем, квартира находилась под арестом.

Кроме этого, истец проживал с семьей в спорной квартире, оплачивал коммунальные услуги.

С учетом изложенного ФИО8 нельзя признать добросовестным приобретателем, а потому истец просит признать сделку между ФИО5 и ФИО8 о купле-продаже, указанной выше квартиры недействительной и истребовать квартиру из чужого незаконного владения.

Истец в судебном заседании требования поддержал и дал суду аналогичные показания, дополнив, что 29 августа 2015 года ФИО6 передал ему свидетельство о праве собственности на квартиру на имя истца, а также договор купли-продажи квартиры. Денежные средства за квартиру ему никто не передавал. В июне 2018 года от участкового инспектора узнал, что квартира продана второй раз. 

Представитель истца ФИО2 требования также поддержал, показал, что письменных доказательств передачи денежных средств ФИО1 после продажи квартиры не имеется, поэтому договор подлежит расторжению, а второй договор недействителен, поскольку ФИО8 не является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО3 иск не признал, показал, что расчеты с ФИО1, после сделке о продаже квартиры, произведены полностью, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.02.2017 года данный факт установлен. Кроме того, истец пропустил срок исковой давности по спору о расторжении договора купли-продажи, так как договор купли-продажи ему был передан 29.08.2015 года. 

Ответчик ФИО4 иск не признала и показала, что ФИО8 ее сожитель. Она по доверенности от ФИО5 заключила с ФИО8 предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в декабре 2017 года. Основной договор был заключен 21.06.2017 года. Сделка прошла государственную регистрацию только летом 2018 года, после того, как с квартиры был снят арест. О том, что квартира находится под арестом, узнали с ФИО8 21.06.2017 года, когда пришли на регистрацию сделки. Перед оформлением сделки квартиру не смотрели. ФИО5 показывал им фотографии квартиры, квартира их устроила. Кроме того, документы у ФИО5 на квартиру были в порядке, поэтому они с ФИО8 ждали, когда вопросы по квартире разрешатся.

Ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав, лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 30.04.2015 года между ФИО6, действовавшим от имени истца на основании доверенности, и ответчиком ФИО5 в лице ФИО7 был заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.8-9).

21.06.2017 года между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, данный договор прошел государственную регистрацию 18.06.2018 года (л.д.50-52,56).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. 

Согласно разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как видно из пункта 4 договора купли -продажи от 30.04.2015 года, продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 500 000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Кроме того, продавал квартиру от имени ФИО1 по доверенности ФИО6 (л.д.8). 

Письменных доказательств о том, что ФИО1 после заключения сделки об отчуждении квартиры, были переданы денежные средства, суду не представлено. 

Доводы представителя ответчика ФИО5- ФИО3 о том, что расчеты с ФИО1, произведены полностью, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.02.2017 года данный факт установлен, не могут быть приняты во внимание.

Из объяснения ФИО6, данного им следователю СО ОМВД России по Красноармейскому району Саратовской области, следует, что денежные средства передавал ФИО1 частями, два раза по 20 000 рублей и 460 000 рублей.

Из ответа следователя СО ОМВД России по Красноармейскому району Саратовской области ФИО10, видно, что в материалах проверки по заявлению ФИО1 отсутствуют расписки о передаче денежных средств ФИО11 ФИО1 

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что денежные средства ФИО1 не передавались, а потому его требования о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО3 о пропуске срока исковой давности истцом, не состоятельны.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.3 ст. 202 ГК РФ, п.16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение срока исковой давности,, приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. 

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи квартиры приостанавливалось. Указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности.

Так, как показал ФИО1, о продаже квартиры ему стало известно 29.08.2015 года. 

С претензией о расторжении договора купли-продажи квартиры ФИО1 к ФИО5 обратился 09.01.2018 года. Письмо выслано обратно в связи с неполучением 10.02.2018 года ( л.д.19-21).

С учетом изложенного выше, указанный период не засчитывается в срок исковой давности. С исковым заявлением истец обратился в суд 12.09.2018 года, следовательно, срок исковой давности им не пропущен.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 302 ГК РФ предусматривает безусловное истребование имущества из чужого незаконного владения только в случае приобретения его безвозмездно (пункт 2). Вместе с тем, в случае приобретения имущества по возмездному основанию у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1).

В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Таким образом, добросовестным считается приобретатель, который не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

Как показала ФИО4, договор купли-продажи межу ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО8 был заключен 21.06.2017 года. Сделка прошла государственную регистрацию только летом 2018 года, после того, как с квартиры был снят арест. О том, что квартира находится под арестом, узнали с ФИО8 21.06.2017 года, когда пришли на регистрацию сделки. Документы у ФИО5 на квартиру были в порядке, поэтому они с ФИО8 ждали, когда вопросы по квартире разрешатся.

Таким образом, ФИО8 было известно о том, что квартира находится в споре.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи квартиры от 21.06.2017 года между ФИО5 и ФИО8 не может быть признан действительным, а потому требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, в том числе и об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО8

На основании ст.ст.166, 302, 450, 555 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор, заключенный 30 апреля 2015 года между ФИО5, в лице ФИО7 и ФИО1 в лице ФИО6 о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 года между ФИО5, в лице ФИО4 и ФИО8.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> из чужого незаконного владения ФИО8, передав ее ФИО1.

Мотивированный текст решения изготовлен 28 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Красноармейский городской суд.

Председательствующий судья Л.В. Кастерина