Дело № 2-896/2021

91RS0024-01-2020-005457-33

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 30 марта 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мясниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, третьи лица Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», ФИО3, ФИО4,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 22 марта 2017 г., взыскании уплаченных по данному договору денежных средств в размере 1 272 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 603 321,20 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 22 марта 2017 г. между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2, от имени которого по нотариальной доверенности действовал ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи помещения в жилом доме, возводимом на земельном участке площадью 1 200 кв. м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>. Объем финансирования указанного помещения установлен в размере 1 272 000 рублей. Во исполнение условий договора истец уплатила ответчику указанную денежную сумму. Согласно договору плановое окончание строительства – 3 квартал 2017 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта. Вместе с тем в установленный договором срок объект недвижимого имущества истцу не передан, домовладение не построено и не введено в эксплуатацию. Фактически ответчик привлекал денежные средства в обход законодательства о долевом участии граждан в строительстве объектов недвижимого имущества, в связи с этим имеются все основания для признания сделки недействительной. Потеря значительной денежной суммы, причинила истцу нравственные переживания, компенсацию которых оценивает в 20 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», ФИО3, ФИО4

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Третье лицо ФИО4 в письменных объяснениях указал, что платежи по предварительному договору купли-продажи от 22 марта 2017 г. были осуществлены им по поручению ФИО1

Третье лицо Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направила, просила рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных объяснениях указала на обоснованность исковых требований. Решение суда об удовлетворении исковых требований является основанием для включения истца в реестр пострадавших участников строительства и получения компенсационной выплаты, предусмотренной Законом Республики Крым от 26 августа 2020 г. № 105-ЗРК/2020 «О поддержке пострадавших граждан-участников строительства объектов капитального строительства на территории Республики Крым, предназначенных для проживания».

В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок площадью 1 200 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», принадлежит ФИО2, право собственности зарегистрировано 13 июля 2015 г.

11 января 2016 г. ФИО2 выдал ФИО3 доверенность на представление интересов по вопросам, связанным со строительством жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

<

номер>, а также заключения предварительных договоров купли-продажи с правом произведения денежных расчетов по указанным договорам. Доверенность удостоверена нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области.

22 марта 2017 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), от имени которого действовал на основании вышеуказанной доверенности ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом на земельном участке площадью 1 200 кв. м., кадастровый №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, общей ориентировочной площадью помещения – 29,2 кв. м. + балкон 3,44 кв. м., расположенного на 4 этаже корпуса №

<

номер> в блоке Б с правом регистрации.

Согласно п. п. 2.1, 2.2 договора объем финансирования строительства помещения устанавливается в сумме 1 272 000 рублей, которую покупатель выплачивает по следующему графику: 1 платеж в размере 636 000 рублей в момент подписания договора, 2 платеж в размере 318 000 рублей до 30 июля 2017 г, 3 платеж в размере 318 000 рублей до 30 сентября 2017 г.

В соответствии п. 1.4 договора плановое окончание строительства – 3 квартал 2017 г. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственность и документации продавцом покупателю производиться в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.

Во исполнение п. 2.2 данного договора ФИО1 передана представителю продавца ФИО3 денежная сумма в размере 1 272 000 рублей, что подтверждается расписками от 17 апреля 2017 г., от 25 июля 2017 г., от 17 августа 2016 г., а также квитанциями о денежных переводах.

Указанные обстоятельства дела подтверждены исследованными доказательствами.

В силу ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В связи с тем, что предварительный договор был заключен между истцом и ФИО3, действовавшим от имени ответчика ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности с правом на заключение такого договора и получения по нему денежных средств, суд приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по делу является ФИО2

Из приложения №1 к предварительному договору (план-схемы расположения помещений 4 этажа) следует, что только на указанном этаже домовладения располагается 11 квартир, в связи с чем суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома на принадлежащем ответчику земельном участке с последующим приобретением истцом права собственности на помещение в построенном доме.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как установлено судом, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил, вместе с тем в предусмотренный договором срок объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, указанном в договоре, на кадастровый учет не поставлен, его техническая инвентаризация не производилась.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Исходя из смысла п. 4 ст. 23 ГК РФ, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных п. 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона о защите прав потребителей, сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ.

В п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика причинам суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд полагает обоснованными исковые требования о признании недействительным заключенного предварительного договора, а также о взыскании с ответчика уплаченной истцом по данному договору денежной суммы в размере 1 272 000 рублей.

За период с 7 апреля 2017 г. по 30 сентября 2020 г. (в пределах исковых требований) размер процентов, предусмотренных положениями ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, составляет 603 321,20 рублей (301 660,60 х 2), представленный истцом расчет размера данных процентов судом проверен, признан верным.

Положения Закона о защите прав потребителя к спорным правоотношениям следует применять при разрешении требований о взыскании компенсации морального вреда, а также предусмотренного законом штрафа. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. ст. 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В п. 45 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, принимая во внимание характер и степень причиненных ему ответчиком нравственных страданий, требования разумности и справедливости.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителя при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае размер штрафа составляет 947 660,60 рублей (50% от 1 272 000 + 603 321,20 + 20 000).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 г. №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, отсутствие подтвержденных материальных убытков, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что размер штрафа в пользу истца подлежит уменьшению до 500 000 рублей, что не приведет к необоснованному освобождению от ответственности, но и не ведет к получению истцом необоснованной выгоды.

В связи с удовлетворением иска в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчиком также подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 977 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 рублей, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, процентов, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный 22 марта 2017 г. между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи помещения общей площадью ориентировочно 29,2 кв. м. + балкон 3,44 кв. м. на 4 этаже корпуса №

<

номер> блока Б домовладения, возводимого на земельном участке площадью 1 200 кв. м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 272 000 рублей, уплаченную по предварительному договору от 22 марта 2017 г., проценты в размере 603 321,20 рублей, штраф в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 977 рублей, всего 2 400 298,20 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13 200 рублей.

Ответчик вправе подать в Ялтинский городской суд Республики Крым заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения, а также подать в Верховный Суд Республики Крым апелляционную жалобу через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Л.В. Корпачева