Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 25 сентября 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-602/2024 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6315 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости с 01.01.2022 в размере 826 076, 60 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена в размере 26 234 530, 80 рублей и значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение арендной платы за пользование земельным участком, рассчитываемой от кадастровой стоимости объекта.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, действующий по доверенности, заявленные административные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в административном иске, указав о допустимости результатов повторной судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО2, действующая по доверенности, разрешение административного иска оставила на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве с учетом дополнительных пояснений, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект. Отчет об оценке и заключение повторной экспертизы ООО «РусОценка» составлены с нарушением требований оценочного законодательства. 

Иные участники дела, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников дела, экспертов, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка № 3345 от 13.10.2015 административный истец ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 6315 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации под водноспортивную базу «Волна». 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 26 234 530 рублей 80 коп.

Административный истец, будучи арендатором и пользователем рассматриваемого земельного участка, оплачивает арендные платежи, а также обладает преимущественным правом выкупа земельного участка без проведения торгов, цена которого определяется в размере не более кадастровой стоимости (ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения выкупной цены объекта недвижимости.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 28.12.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование административных требований о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 456 056 рублей административный истец представил, подготовленный оценщиком ФИО5 оценочной организации ООО «Бизнес Град», отчет об оценке № 623-23 от 26.12.2023. 

Определением суда от 06.03.2024 по инициативе заинтересованного лица администрации г.о. Тольятти по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Консалтинговый центр «Слово». 

Заключением эксперта № 12/2024-СЭ от 19.04.2024 ООО «Консалтинговый центр «Слово» установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к подбору аналогов и проведению корректировок, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, допущенных при выполнении корректировок оценщиком ФИО5 в отчете об оценке № 623-23 от 26.12.2023; определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 089 388 рублей 70 коп. 

Допрошенный в судебном заседании 22.05.2024 эксперт ООО «Консалтинговый центр «Слово» ФИО6 подтвердил выводы заключения № 12/2024-СЭ от 19.04.2024 и ответил на вопросы, возникшие у представителя административного истца. 

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово», определением суда от 22.05.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «РусОценка». 

Заключением эксперта № 11/0624-3 от 29.07.2024 ООО «РусОценка» установлено наличие ряда несоответствия отчета об оценке № 623-23 от 26.12.2023 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: неполное описание объекта оценки, нарушения в части применения сравнительного подхода к оценке; определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 6 340 260 рублей.

Допрошенная в судебном заседании 11.09.2024 эксперт ООО «РусОценка» ФИО7 подтвердила выводы заключения № 11/0624-3 от 29.07.2024, указав, что не описывала обоснованность выбранных пяти объектов аналогов из тринадцати подобранных, использовала корректировки, о недействительности которых не была уведомлена. 

С учетом замечаний ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» эксперт ООО «РусОценка» представил заключение эксперта № от 16.09.2024 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 6 277 391 рубль.

Ходатайств о назначении по делу иной судебной экспертизы от участников процесса не поступило. 

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

С учетом установленных сомнений в заключении эксперта ООО «РусОценка» № 11/0624-3 от 29.07.2024, использовавшего недействительные корректировки, принимавшего во внимание объект аналог со срочной продажей, не раскрывшего (ни в заключении, ни в судебном заседании) обоснованность не принятия к расчету подобранных объектов аналогов, суд не принимает указанное заключение эксперта с учетом корректировки от 16.09.2024 в качестве доказательств по делу.

Оценив заключение судебной экспертизы ООО «Консалтинговый центр «Слово», суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. В судебном заседании эксперт ответил на все поставленные вопросы, в том числе о подборе объектов аналогов и обоснованность их принятия. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу заключение эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово». 

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения и арендных платежей, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы, выполненной ООО «Консалтинговый центр «Слово».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.12.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 089 388 рублей 70 коп. 

Датой подачи заявления в суд считать 28.12.2023.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 04.10.2024.

Судья И.А. Щетинкина