Дело № 3а-462/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

6 ноября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ООО «УГОЛЬ-ТРЕЙД» ФИО1

представителя заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «УГОЛЬ-ТРЕЙД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «УГОЛЬ-ТРЕЙД» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет размер арендной платы.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, - 18 856 790 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков судом привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал указанные требования.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты ФИО2 не возражала против удовлетворения административного иска в уточненной редакции.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

Правительство Ростовской области представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном в заключении судебной экспертизы – в сумме 18 856 790 рублей.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, возражения, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области приняты постановления № 776 и № 777 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 марта 2018 года № 8615, заключенному с Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ООО «УГОЛЬ-ТРЕЙД» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 43 853 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – нед- ропользование, расположенного по адресу: ....

Основой для расчета арендной платы по условиям договора является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 21 февраля 2018 года в размере 33 488 781,98 рублей.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Общество 17 июля 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 30 июля 2018 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 29 июня 2018 года № 184-О-2018, составленный оценщиком .... Оценщик сделал вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 21 февраля 2018 года составляла 3 947 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению от 18 октября 2018 года 55-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка на 21 февраля 2018 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 18 856 790 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания по заключению судебной экспертизы представлены не были. После получения заключения судебной экспертизы административный истец не настаивал на выводах о размере рыночной стоимости, изложенных в отчете об оценке.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводам о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенными в отчете об оценке.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать дату обращения Общества в Комиссию – 17 июля 2018 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в части сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (43,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 43 853 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – недропользование, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 февраля 2018 года в размере 18 856 790 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 17 июля 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «УГОЛЬ-ТРЕЙД» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 7 ноября 2018 года

Судья О.А.Руднева