УИД 61OS0000-01-2024-000751-63 № 3а-429/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 сентября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик ИСК «НИКА» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 года №№ ОРС-61/2024/000455, ОРС-61/2024/000456, ОРС-61/2024/000458 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик ИСК «НИКА» (ООО СЗ ИСК «НИКА») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ РО) от 7 мая 2024 года №№ ОРС-61/2024/000455, ОРС-61/2024/000456, ОРС-61/2024/000457, ОРС-61/2024/000458 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 1 февраля 2024 года: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 140 140 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 79 930 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в размере 52 100 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – в размере 137 200 000 рублей.

Определением Ростовского областного суда от 26 августа 2024 года производство по административному делу в части требований об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000457 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года, прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельных участков, обратился к административному ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 февраля 2024 года. Решениями ГБУ РО отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ РО являются необоснованными, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 295 360 245,36 рублей, 254 191 338,16 рублей, 219 376 792,2 рублей соответственно.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Административный ответчик в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От администрации года Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений не поступило. 

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ 12 августа 2024 года размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 26 августа 2024 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатами рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельных участков, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами:

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью– 27 693 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – подземные и подземно-надземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 23 833 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты связи, инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, объекты гражданской обороны, объекты коммунального хозяйства и общего пользования (общественные туалеты, места сбора мусора и др.), зеленые насаждения, объекты пожарной охраны (гидраты, резервуары и т.п.), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 30 684 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 12 апреля 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года Согласно отчету оценщика ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» ФИО1. № 15 от 25 марта 2024 года рыночная стоимость вышеупомянутых земельных участков составила 140 140 000 рублей, 79 930 000 рублей, 137 200 000 рублей. 

7 мая 2024 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2024/000455, № ОРС-61/2024/000456, № ОРС-61/2024/000458 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № 15 от 25 марта 2024 года отмечены нарушения п. 8, пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 2 п. 10, пп. 3 п. 7, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 17 июня 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1234-Э/2024 от 5 августа 2024 года. 

Согласно выводам эксперта отчет № 15 от 25 марта 2024 года об определении рыночной стоимости спорных земельных участков, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО.

Согласно заключению эксперта в отчете отсутствует обоснование включения оценщиком в анализ рынка земельных участков не из сегмента рынка оцениваемых земельных участков, вводит в заблуждение пользователей отчета, информация, которая не использована оценщиком, но приведена в отчете. 

Анализ рынка земельных участков проведен оценщиком не корректно и не в полном объеме. В качестве объектов-аналогов при определении стоимости оцениваемого земельного участка оценщик использует объекты из другого сегмента рынка, которые не относятся к МЖС. Кроме этого, характеристики объектов-аналогов №1, №2, №3, используемых в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка не проанализированы оценщиком в полном объеме.

Информация, использованная оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, по показателю «дата продажи/предложения» является не подтвержденной и не достаточной. Определение корректировок на площадь земельного участка оценщиком проведено не корректно. 

Оценщиком в отчете не проведен анализ влияния фактора местоположения на стоимость оцениваемых земельных участков, диапазон влияния указанного фактора в отчете не указан. Кроме этого, при определении рыночной стоимости оцениваемых участков корректировка на местоположение оценщиком не рассматривалась, анализ местоположения объектов-аналогов, используемых для определения рыночной стоимости оцениваемых участков, в отчете не представлен. При этом, объекты-аналоги, используемые для определения рыночной стоимости исследуемых земельных участков имеют отличия по местоположению и находятся в разных районах города.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 190 306 000 рублей, 124 766 000 рублей, 200 612 000 рублей соответственно. 

Эксперт установил, что земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН являются смежными, в связи с чем, описание местоположения приведено одно для двух участков, обладающих идентичными и однородными характеристиками по своему местоположению (окружение, близость к транспортным автомагистралям, расстояние до ближайшего населенного пункта и пр.).

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отнесен экспертом к землям под коммерческую застройку, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - к землям под индустриальную застройку, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - под многоэтажную жилую застройку.

Определяя рыночную стоимость объектов оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял их текущее разрешенное использование, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под индустриальную, коммерческую и малоэтажную застройки, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка, отобрал объекты-аналоги, максимально схожие и сопоставимые по своим параметрам с исследуемыми земельными участками, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ с учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 25 марта 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000455, № ОРС-61/2024/000456, № ОРС-61/2024/000458.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной их рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 12 апреля 2024 года

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 175 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 17 июня 2024 года ООО СЗ ИСК «НИКА» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 175 000 рублей (платежное поручение № 890 от 26 июня 2024 года - л.д. 147 том 2). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО СЗ ИСК «НИКА» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО СЗ ИСК «НИКА» о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000455, № ОРС-61/2024/000456, № ОРС-61/2024/000458 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью– 27 693 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – подземные и подземно-надземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 190 306 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 23 833 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты связи, инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, объекты гражданской обороны, объекты коммунального хозяйства и общего пользования (общественные туалеты, места сбора мусора и др.), зеленые насаждения, объекты пожарной охраны (гидраты, резервуары и т.п.), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 124 766 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 30 684 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере 200 612 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 апреля 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО СЗ ИСК «НИКА» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-429/2024 (платежное поручение № 890 от 26 июня 2024 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 175 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля