Гражданское дело № 2 - 306/2021

69RS0014-02-2020-002731-26

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июня 2021 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Чувашовой И.А.,

при ведении протокола помощником судьи Зуевой О.С.

с участием прокурора Молчановой О.А., представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по ордеру адвоката Лобановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ОАО ЖКХ «Редкино», третьи лица, не заявляющие самостоятельные требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тверской области, ОМВД России по Конаковскому району, УМВД России по Тверской области, Администрация городского поселения – поселка Редкино, о признании не приобретшим право пользования жилым помещением, признании незаконной регистрации, признании недействительным соглашения о временном проживании, выселении, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

В суд обратилась ФИО5 с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ОАО ЖКХ «Редкино», третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление по вопросам миграции УМВД России по Тверской области о признании незаконной регистрации, о признании недействительным соглашения о временном проживании, о выселении.

В обоснование исковых требований истец указала, что является собственником квартиры № дома № по 

<

адрес>. 01 февраля 2001 года истец оформила с ответчиком ФИО3 договор купли- продажи квартиры № дома № по 

<

адрес>, регистрация которого в установленном законом порядке, равно как и переход права собственности от истца к названному ответчику не производилась, так как ни истец, ни ответчик не предпринимали к этому никаких шагов. Несмотря на это, ФИО3 без ее ведома и согласия зарегистрировался в названной квартире без намерения, как теперь выясняется владеть и пользоваться ею и оплачивать коммунальные платежи. В результате этого по данному основанию накопилась значительная задолженность. В целях погашения которой 03.06.2013 г. ОАО ЖКХ «Редкино» не ставя истца в известность заключил с ответчиком ФИО2 ничтожное соглашение о её временном проживании в квартире истца. Данным документом истец не располагает, в связи с чем просит суд истребовать его у ответчика ОАО ЖКХ «Редкино». Обо всех этих обстоятельствах истцу стало доподлинно известно в 2020 году, когда ЖКХ «Редкино» начало настаивать на уплате ему задолженности по квартплате и коммунальным услугам, которая согласно прилагаемой справке по состоянию на 07.09.2020г. составила 38 537 руб. 49 коп. Истец полагает, что вышеупомянутое соглашение было заключено с целью погашения просроченного долга по оплате коммунальных услуг, то есть для получения ОАО ЖКХ «Редкино» неосновательного обогащения за счёт истца посредством присвоения причитающихся истцу платежей за сдачу в наём квартиры. Сочтя действия ответчиков ФИО2 и ОАО ЖКХ «Редкино» самоуправными, в целях досудебного урегулирования спора истец обратилась к ним с письмами, в которых потребовала восстановить положение, существовавшее до оформления ими соглашения от 03.06.2013 г., однако ответа на них не последовало. Следует особо отметить и тот факт, что ни ФИО2, ни ОАО ЖКХ «Редкино» не считают нужным откликнуться на предложения истца принять меры к легализации сложившегося положения посредством оформления договора по фактическим обстоятельствам с участием истца. Действия ответчиков нарушают права и охраняемые законом интересы истца, так как препятствуют владению, распоряжению и пользованию квартирой по своему усмотрению и создают видимость проживания ответчика ФИО3 по спорному адресу с целью заведомо неправомерного уклонения от оплаты коммунальных услуг и возложении этой обязанности на истца. На основании изложенного, истец просит суд:

- признать незаконной регистрацию ответчика Сапрыкина ИгоряНиколаевича по адресу: 

<

адрес> снять его с регистрации по указанному адресу под обязательство уплатить ему 7 000 рублей в счет возмещения расходов, понесённых при оформлении договора купли продажи от 01.02.2001г.;

- признать недействительным соглашение о временном проживании, заключенное между ОАО ЖКХ «Редкино» и ФИО2 по мотиву отсутствия у названного общества правомочий на её совершение;

- признать ответчика ФИО2 не приобретшей право владения и пользования вышеназванной квартирой и выселить её из указанного жилого помещения без предоставления какого-либо иного.

Протокольным определением суда от 01 февраля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тверской области.

Протокольным определением суда от 15 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ОМВД России по Конаковскому району, Администрации городского поселения – поселка Редкино.

Протокольным определением суда от 19 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено УМВД России по Тверской области.

Представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО1 в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования.

17 мая 2021 года к производству суда принято заявление представителя истца по доверенности ФИО1 об уточнении исковых требований, в котором он просит суд:

Признать ответчика ФИО3 не приобретшим право распоряжения, владения и пользования квартирой № 

<

адрес>.

Признать незаконной регистрацию ответчика ФИО6 по адресу: 

<

адрес> снять его с регистрации по указанному адресу под обязательство уплатить ему 7000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при оформлении незаключенного договора купли-продажи от 01.02.2001 года.

Признать недействительными по мотиву ничтожности соглашения о временном проживании ответчика ФИО2 по вышеназванному адресу, заключенные между нею и ОАО ЖКХ «Редкино» 03 июля 2013 года, 03 июля 2014 года, 06 июля 2015 года, 11 июля 2016 года, 11 июля 2017 года.

Признать ответчика ФИО2 не приобретшей право владения и пользования вышеназванной квартирой и выселении ее из указанного жилого помещения без предоставления какого-либо иного, истребовав тем самым названное имущество из ее незаконного владения в том числе и в связи с обязательством последней освободить вышеназванную квартиру по истечении срока действия последнего из спорных соглашений о временном проживании (то есть после 30.06.2018 г.), квалифицируемым как утрата права пользования квартирой.

Взыскать с ОАО «ЖКХ Редкино» в пользу истца неосновательное обогащение, а именно денежные средства, полученные за проживание ответчика ФИО2 в ранее названной квартире в сумме 30 000 рублей (из расчета 500 руб. в месяц за период с 03 июля 2013 года по 30 июня 2018 года включительно, 60 месяцев).

Взыскать с ФИО2 доходы, которые она извлекла или должна была извлечь за период незаконного владения спорной квартирой, начиная с 01 июля 2018 года по дату вынесения судом решения по настоящему делу, из расчета 500 руб. в месяц, что по состоянию на 30.04.2021 г. (за 34 месяца) составляет 17 000 рублей.

Определением Конаковского городского суда Тверской области прекращено производство по настоящему гражданскому делу в части исковых требования истца об обязании ОАО «ЖКХ Редкино» незамедлительно по вступлении решения суда в законную силу возвратить ФИО2 денежные средства, полученные от нее в качестве оплаты за квартиру и коммунальные услуги, в связи с отказом представителя истца от данных требований.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в деле имеется расписка о получении судебной повестки.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что 1 февраля 2001 года сторонами заключен нотариально удостоверенный договор. У истца имеется выписка из ЕГРН, подтверждающая, что по договору ФИО3 свои права на квартиру не зарегистрировал. Препятствия в регистрации договора ФИО3 не чинились. Во владение квартирой ФИО3 не вступал, самовольно обратился в БТИ, поставил печать на договоре и зарегистрировался в спорной квартире. 25.01.2001 года зарегистрировано право собственности истца на эту квартиру. Истец как наследник первой очереди приняла наследство после смерти своего сына. 25.01.2001 г. истцу было выдано свидетельство о регистрации права собственности на наследственную квартиру. Право собственности ФИО5 на квартиру никем не оспаривалось. Согласно судебной практики, в частности практики Тверского областного суда, если не произведена регистрация договора, то право собственности не возникло. Ему не известно передавала ли истец ключи от квартиры ФИО3. Ключами от квартиры располагало ЖКХ. Считает, что у ФИО3 не возникло право собственности на квартиру. Его регистрация в квартире такое право не порождает. ФИО3 должен быть зарегистрирован по месту своего нахождения. ОАО ЖКХ Редкино вступило во владение квартирой и начало подыскивать жильцов. С 2013 года в спорной квартире проживает ФИО2 По условиям заключенных с ФИО2 соглашений, п.2, она проживает в квартире до истечения срока действия договора или до установления хозяйствующего субъекта. По последнему соглашению срок истек 30.06.2018 г. После указанного срока ОАО ЖКХ Редкино перестало заключать с ФИО2 соглашения. Считает, что был установлен хозяйствующий субъект, это истец. Истец предлагала ФИО2 платить ей деньги за квартиру, а из этих денег истец погашала бы задолженность по квартире. Требование о выселении ФИО2 основано на текстах соглашений, она подлежит выселению по истечении срока действия соглашения. Истцу поступают требования об оплате налога, жилищно-коммунальных услуг. Согласно справке ЖКХ задолженность составляет более 38 тысяч рублей. Ввиду того, что ФИО2 проживает без договора в квартире, не платит истцу, у Мальцевой возникло неосновательное обогащение. Истец желает стать стороной договора найма, истец хотела пойти на мировое соглашение с ФИО2, которая утверждала, что сделала ремонт квартиры. ЖКХ принимало от ФИО2 оплату жилищно-коммунальных услуг и 500 руб. в погашение долга. Иск подан, чтобы разрешить эту ситуацию. ФИО2 должна платить истцу, поскольку квартира зарегистрирована на истца. Иск заявлен не владеющим собственником к владельцу, который располагает ключами от квартиры, это ФИО2. Перед совершение сделки, к истцу подошла группа граждан, которые занимались выселением людей из квартир в г.Москве. Они предложили помочь истцу с похоронами сына и предложили сделку с квартирой. Истец согласилась. Цена в договоре указана 7000 рублей, что не соответствует стоимости квартиры. Нужно было выписать Сапрыкина из г.Москвы. Потом ФИО3 пропал и искать его никто не собирается. Возможно, он умер. Непонятно как ФИО2 попала в эту квартиру. Администрация действий по признанию квартиры бесхозяйной не производит. Долг по квартире никто не оплачивает. У истца зарегистрировано право собственности на квартиру, это право создает определенные правовые последствия. Нет сведений, что квартира передавалась ФИО3. Регистрация в БТИ ни о чем не говорит, БТИ не занимается регистрацией сделок. Договор купли-продажи полностью не исполнен, он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Сроки давности исчисляются со дня, когда истец узнала о нарушении своего права. Это произошло в 2020 году, когда истец узнала о существовании этих соглашений.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и пояснила, что проживает в спорной квартире с 2013 года. С 2013 г. по 2018 г. с нею были заключены соглашения. Затем прокуратура запретила ОАО ЖКХ Редкино сдавать внаем эту квартиру и соглашения с нею перестали заключать. По истечении срока действия последнего соглашения она квартиру не освободила, проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги. ФИО3 она не знает. Ключи от квартиры ей передала соседка. Эту квартиру она нашла сама. Слышала, что ЖКХ сдает квартиры, если нет собственников. Она заключила договор, каждый год перезаключала его. Договор заключен ЖКХ, Администрация была согласна. С нею перестали заключать соглашения, ОАО ЖКХ Редкино объяснило, что запретил это делать прокурор. За квартиру она оплачивает коммунальные услуги и 500 руб. в погашение долга. Квартира ФИО5 продана. Не имеет значение, что договор не зарегистрирован в Росреестре. ФИО3 зарегистрировался в своей квартире.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом по адресу регистрации, судебная повестка возвращена почтой по истечении срока хранения.

Представитель ответчика ФИО3 по ордеру адвокат Лобанова Т.В., назначенная судом в порядке ст.50 ГПК РФ, в судебное заседание явилась, просила вынести решение, не нарушав прав и законных интересов ответчика. Пояснила, что согласна с позицией ответчика ФИО2

Ответчик ОАО «ЖКХ Редкино» своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в деле имеется расписка о получении судебной повестки. В материалы дела представлен письменный отзыв директора

ОАО «ЖКХ Редкино» ФИО7, из которого следует, что исковые требования истца ответчик считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В архиве ОАО «ЖКХ Редкино» имеется копия договора купли-продажи от 01.02.2002 года спорной квартиры, удостоверенный нотариусом ФИО8 и зарегистрированный в Завидовском БТИ. На основании данного договора и заявления ФИО3 финансово-лицевой счет на спорное жилое помещение переведен на ФИО3, а также осуществлена его регистрация по месту жительства сотрудниками МУП «ЖКХ Редкино». В дальнейшем МУП «ЖКХ Редкино» признано банкротом, в 2005 году архив передан в ОАО «ЖКХ Редкино». Согласно финансово-лицевому счету и поквартирной карточке в спорной квартире с 16.02.2001 г. зарегистрирован ФИО3. ФИО3 длительное время отсутствует, жилое помещение пришло в бесхозное состояние. Во избежании разрушения жилого помещения ОАО «ЖКХ Редкино» с 2013 года предоставило жилое помещение на основании заявления - ФИО2 Просит применить последствия истечения срока исковой давности по заявленным истцом требованиям (том 1, л.д.60-61).

3-и лица Управление Росреестра по Тверской области, ОМВД России по Конаковскому району, УМВД России по Тверской области, Администрация городского поселения – поселка Редкино своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в деле имеются расписки о получении судебных повесток.

В суд поступили: заявление начальника ОВМ ОМВД России по Конаковскому району ФИО9 о рассмотрении дела в отсутствие представителя ОМВД России по Конаковскому району; заявление Главы городского поселения пос.Редкино ФИО10 о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

В материалах дела имеется письменный отзыв Главы городского поселения пос.Редкино ФИО10, из которого следует, что право собственности ФИО5 зарегистрировано 25.01.2001 г., до сделки с ФИО3. ФИО3 принял квартиру в собственность, зарегистрировался в ней. Истцом не представлено доказательств недобросовестности ФИО3 в приобретении квартиры, не установлены причины, способствовавшие не прохождению регистрации договора в Росреестре. Указывая в иске на незаключенность договора, ФИО5 признает факт мнимой сделки. Просит применить последствия истечения срока исковой давности ( том 1, л.д.184-185).

По заключению прокурора Молчановой О.А. исковые требования в части выселения ответчика ФИО2 не подлежат удовлетворению, поскольку ФИО5 не является надлежащим истцом. Материалами дела подтверждается, что был заключен договор между ФИО5 и ФИО3, по которому перешли права владения и пользования к новому собственнику. К данным правоотношениям применимо положение о ранее возникших правах. ФИО3 в любое время может зарегистрировать право собственности на квартиру. Надлежащим истцом по иску о выселении будет ФИО3 после регистрации им права собственности. Просит вынести частное определение в адрес ОАО ЖКХ Редкино по факту заключения соглашений не собственником жилого помещения и в адрес Администрации городского поселения поселок Редкино ввиду не проведения органом местного самоуправления процедуры признания квартиры бесхозяйным имуществом либо направить материал для проверки в ОМВД для проверки по вопросу проживания ФИО2 в квартире и вопросу сдачи квартиры в аренду. 

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, заключение прокурора, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30 июня 2000 года умер ФИО4, которому на праве собственности на основании Договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан, принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д.158,164).

09 января 2001 года нотариусом Конаковской ГНК ФИО8 выдано свидетельство о праве на наследство по закону № 13, матери ФИО4 – ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д.165).

На основании вышеуказанного свидетельства о праве на наследство по закону № 13 от 09.01.2001 г. и заявлений ФИО5 от 11.01.2001 г. (том 1, л.д.52,53) за ФИО5 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2001 г. зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия № (том 1, л.д.44).

01 февраля 2001 года между ФИО5 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры, общей площадью 28,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> По условиям Договора, вышеуказанная квартира оценивается по обоюдному соглашению сторон и продается за 7000 рублей, которые Продавец получил с Покупателя полностью при подписании настоящего договора и по расчетам стороны никаких претензий друг к другу не имеют. Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что в соответствии со ст.556 ГК РФ и по соглашению сторон, а также принимая во внимание то, что по качеству указанной квартиры Покупатель к Продавцу претензий не имеет и фактически принял указанную квартиру полностью до подписания договора, настоящий договор является одновременно и передаточным актом, другого документа составляться не будет. Обязанность Продавца передать недвижимость считается исполненной. Договор удостоверен нотариусом Конаковской ГНК ФИО8, реестровый № 253, зарегистрирован в Завидовском БТИ 01.02.2001 г. за № 2336 (том 1, л.д.105, 107).

Копией поквартирной карточки на спорную квартиру, выпиской из домовой книги от 28.10.2019 г. и адресной справкой от 12.02.2021 года подтверждается, что ФИО3 зарегистрирован в квартире расположенной по адресу: 

<

адрес>, с 16.02.2001 г. по настоящее время (том 1, л.д.62, 120,125).

Кроме того, на имя ФИО3 был открыт финансовый лицевой счет по спорной квартире.

Согласно справке ОАО «ЖКХ Редкино» ФИО3 оплату за ЖКУ не производил, по состоянию на 01.09.2020 г. долг составляет 38537 руб. 49 коп. ( том 1, л.д.70).

В соответствии с Извещением об отсутствии записи акта гражданского состояния от 23.03.2021 года, за период с 01.01.1978 г. по 22.03.2021 г., сведения о смерти ФИО3 по отделу ЗАГС администрации Конаковского района Тверской области, отсутствуют (том 1, л.д.177).

03 июля 2013 года, 03 июля 2014 года, 06 июля 2015 г., 11 июля 2016 г., 11 июля 2017 г. между ОАО «ЖКХ Редкино» (Наймодатель) и ФИО2 (Наниматель) были заключены Соглашения о временном проживании Нанимателя (сроком с 01.07.2013 г. по 30.06.2014 г., с 01.07.2014 г. по 30.06.2015 г., с 01.07.2015 г. по 30.06.2026 г., с 01.07.2016 г. по 30.06.2017 г., с 01.07.2017 г. по 30.06.2018 г.) в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с оплатой текущих начисляемых платежей и погашением задолженности по данной квартире в сумме 500 руб. в месяц (том 1, л.д.63-69).

Судом установлено, что после 11 июля 2017 года Соглашения между ОАО «ЖКХ Редкино» и ФИО2 не заключались, по истечении срока действия последнего соглашения (30.06.2018 г.) ФИО2 спорное жилое помещение не освободила, продолжает проживать в данной квартире.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 ГК РФ). Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ). 

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статей 131, 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Аналогичная норма содержалась в статье 4 ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п.2 ст.13 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Судом установлено, что регистрация права собственности продавца ФИО5 произведена 25.01.2001 г. в соответствии с требованиями Федерального закона N 122-ФЗ.

Срок регистрация перехода права и права собственности покупателя ни ранее действовавшим Федеральным законом N 122-ФЗ, ни действующим Федеральным законом N 218-ФЗ, не ограничен. 

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что Договор купли-продажи квартиры от 01.02.2001 года совершен в соответствии с требованиями статьи 550 ГК РФ в письменной форме, подписан сторонами. Передача объекта недвижимости, являющейся предметом данного договора, от продавца покупателю совершена. Денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества от покупателя к продавцу поступили в полном объеме, что подтверждается текстом договора.

Таким образом, право собственности покупателя ФИО3 на спорную квартиру возникло на основании Договора купли-продажи квартиры от 01.02.2001 года. Условиями Договора подтверждается, что сделка сторонами фактически исполнена. Ответчик ФИО3 вступил во владение спорной квартирой, а именно 16.02.2001 года зарегистрировался в данной квартире, на ФИО3 был открыт финансовый лицевой счет № 

<

***> для начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг. Срок регистрации перехода права собственности и права собственности покупателя законом не ограничен. В случае уклонения продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, покупатель вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Оснований считать Договор купли-продажи квартиры от 01.02.2001 года незаключенным, у суда не имеется. 

Регистрация ФИО3 в спорной квартире произведена МУП «ЖКХ Редкино» на основании правоустанавливающего документа - Договора купли-продажи квартиры от 01.02.2001 г.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ФИО5 о признании ответчика ФИО3 не приобретшим право распоряжения, владения и пользования квартирой № 

<

адрес>; признании незаконной регистрацию ФИО3 по адресу: 

<

адрес>; снятии его с регистрационного учета под обязательство уплатить ему 7000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при оформлении незаключенного договора купли-продажи от 01.02.2001 года, удовлетворению не подлежат.

Исковые требования ФИО5 о признании недействительными по мотиву ничтожности соглашений о временном проживании ответчика ФИО2, заключенных между нею и ОАО ЖКХ «Редкино» 03 июля 2013 года, 03 июля 2014 года, 06 июля 2015 года, 11 июля 2016 года, 11 июля 2017 года, также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемых истцом соглашений, ФИО5 собственником квартиры, являющейся предметом оспариваемых ею соглашений, не являлась. Какие-либо доказательства нарушения прав истца, заключенными между ФИО2 и ОАО ЖКХ «Редкино» соглашениями, суду не представлены. 

Доводы истца ФИО5 о том, что она является собственником спорной квартиры, необоснованны и опровергаются материалами дела, в частности Договором купли-продажи квартиры от 01.02.2001 года. Копия выписки из ЕГРН о регистрации 25.01.2001 г. права собственности ФИО5 на спорную квартиру подтверждает только факт регистрации права собственности продавца на отчуждаемую квартиру.

До принятия решения ответчиком ОАО «ЖКХ Редкино» заявлено ходатайство о применении последствий истечения срока давности к заявленным истцом требованиям.

Частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Принимая во внимание, что досудебные требования истцом направлены в адрес ОАО «ЖКХ Редкино» и ФИО2 29.09.2020 года, то о заключенных между ОАО «ЖКХ Редкино» и ФИО2 соглашениях, истцу стало известно не позднее сентября 2020 года. Следовательно, срок исковой давности истцом не пропущен, оснований для применения последствий истечения срока исковой давности к заявленным истцом требованиям, не имеется.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 в настоящее время без законных оснований проживает и пользуется квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В то же время, принимая во внимание, что истец ФИО5 с 01.02.2001 года не является собственником спорной квартиры, ее исковые требования о признании ответчика ФИО2 не приобретшей право владения и пользования спорной квартирой, выселении ФИО2 из указанного жилого помещения без предоставления какого-либо иного, истребовании тем самым спорного имущество из ее незаконного владения, в том числе и в связи с обязательством последней освободить вышеназванную квартиру по истечении срока действия последнего из спорных соглашений о временном проживании (то есть после 30.06.2018 г.), квалифицируемым как утрата права пользования квартирой, удовлетворению не подлежат, как заявленные ненадлежащим истцом (ст.3 ГПК РФ).

Исковые требования истца о взыскании с ОАО «ЖКХ Редкино» неосновательного обогащения, а именно денежных средств, полученных за проживание ответчика ФИО2 в спорной квартире в сумме 30 000 рублей (из расчета 500 руб. в месяц за период с 03 июля 2013 года по 30 июня 2018 года включительно, 60 месяцев); взыскании с ФИО2 доходов, которые она извлекла или должна была извлечь за период незаконного владения спорной квартирой, начиная с 01 июля 2018 года по дату вынесения судом решения по настоящему делу, из расчета 500 руб. в месяц, что по состоянию на 30.04.2021 г. (за 34 месяца) составляет 17 000 рублей, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 7 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии совокупности следующих обстоятельств:

1) возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя;

2) невозрастание или уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего;

3) убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего);

4) отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами и нормативными актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке (п. 1); об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения (п. 2); одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п. 3); о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (п. 4).

В соответствии со статьей 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В силу статьи 1107 Гражданского кодекса РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора подлежат установлению следующие существенные для дела обстоятельства: наличие обогащения на стороне приобретателя, получение обогащения за счет потерпевшего, а также отсутствие правового основания обогащения.

В силу положений части 1 статьи 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии с правилами статьи 56 ГПК РФ истец, обратившись к ответчику с требованием о возврате неосновательного обогащения, должен доказать, что ответчик без установленных законом или сделкой оснований приобрел или сберег за счет истца имущество (денежные средства), которое он обязан возвратить потерпевшему.

Принимая во внимание, что истцом не представлены доказательства принадлежности ей спорной квартиры в период времени с 03 июля 2013 года по 30 июня 2018 года, то исковые требования истца о взыскании с ОАО «ЖКХ Редкино» в пользу истца неосновательного обогащения в размере 30 000 рублей, удовлетворению не подлежат.

По этим же основаниям, а именно отсутствие у истца права собственности на спорную квартиру, не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО5 о взыскании с ФИО2 доходов, которые она извлекла или должна была извлечь за период незаконного владения спорной квартирой, начиная с 01 июля 2018 года по дату вынесения судом решения по настоящему делу, из расчета 500 руб. в месяц, что по состоянию на 30.04.2021 г. (за 34 месяца) составляет 17 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ОАО ЖКХ «Редкино»:

- о признании ответчика ФИО3 не приобретшим право распоряжения, владения и пользования квартирой № 

<

адрес>;

- признании незаконной регистрацию ответчика ФИО3 по адресу: 

<

адрес> снятии его с регистрации по указанному адресу под обязательство уплатить ему 7000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при оформлении незаключенного договора купли-продажи от 01.02.2001 года;

- признании недействительными по мотиву ничтожности соглашения о временном проживании ответчика ФИО2 по вышеназванному адресу, заключенные между нею и ОАО ЖКХ «Редкино» 03 июля 2013 года, 03 июля 2014 года, 06 июля 2015 года, 11 июля 2016 года, 11 июля 2017 года;

- признании ответчика ФИО2 не приобретшей право владения и пользования вышеназванной квартирой и выселении ее из указанного жилого помещения без предоставления какого-либо иного, истребовав тем самым названное имущество из ее незаконного владения в том числе и в связи с обязательством последней освободить вышеназванную квартиру по истечении срока действия последнего из спорных соглашений о временном проживании (то есть после 30.06.2018 г.), квалифицируемым как утрата права пользования квартирой;

- взыскании с ОАО «ЖКХ Редкино» в пользу истца неосновательного обогащения, а именно денежных средств, полученных за проживание ответчика ФИО2 в ранее названной квартире в сумме 30 000 рублей (из расчета 500 руб. в месяц за период с 03 июля 2013 года по 30 июня 2018 года включительно, 60 месяцев);

- взыскании с ФИО2 доходов, которые она извлекла или должна была извлечь за период незаконного владения спорной квартирой, начиная с 01 июля 2018 года по дату вынесения судом решения по настоящему делу, из расчета 500 руб. в месяц, что по состоянию на 30.04.2021 г. (за 34 месяца) составляет 17 000 рублей,

оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд Тверской области в течение одного месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме, которое изготовлено 15 июня 2021 года.

Председательствующий Чувашова И.А.

Гражданское дело № 2 - 306/2021

69RS0014-02-2020-002731-26