Гражданское дело № 2 - 307/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г.Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего федерального судьи Кирилиной И. Н.,

при секретаре Зимовец И.М.,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по исковому заявлению Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) к ФИО1, Акционерному обществу «Торговый Городской Банк» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расторжении кредитного договора,

по встречному исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) о снижении неустойки, уменьшении размера задолженности по договору,

установил:

В суд обратился истец Акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расторжении кредитного договора.

Требования обоснованы тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Открытое акционерное общество «Торговый Городской Банк» (первоначальный кредитор) предоставил кредит в размере 880 000 рублей на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью 34,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира (ипотека в силу закона). 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в 1 110 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Инвест – Оценка» (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ). 

Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю – Открытое акционерное общество «Торговый Городской Банк» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № №.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ранее имевшее наименование ОАО «АРИЖК») и ОАО «АФЖС».

В соответствии с п.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права Залогодержателя на Закладную подтверждаются отметкой на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с марта 2012 года исполнение обязательств по кредитному договору ответчик осуществляет ненадлежащим образом.

Из п.5 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.5.2,5.3 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки. 

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, залогодержателем в соответствии с п.4.4.1 Кредитного договора и п.5.1 Закладной предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от ДД.ММ.ГГГГ). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. 

В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке», условиями п.4.4.3 Кредитного договора и п.7.1 Закладной указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную квартиру и расторжения кредитного договора. 

Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 038 032 рубля 01 копейка, в т.ч.:

523 772, 59 руб. – задолженность по основному долгу;

11 953,71 руб. – задолженность по просроченному основному долгу;

3 161,66 руб. – начисленные проценты;

7 942, 06 руб. – просроченные проценты;

491 201,99 руб. – пени.

Согласно пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, истец считает, что допущенное Заемщиком нарушение условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. 

В соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ пп. 4 п.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

С момента проведения оценки, на основании которой была установлена залоговая стоимость квартиры (2009 г.) и до момента обращения взыскания на предмет залога (2016 г.) прошел значительный промежуток времени, и, следовательно, рыночная стоимость квартиры, определенная ДД.ММ.ГГГГ независимым оценщиком не может быть признана актуальной и достоверной, в связи с чем, продажную стоимость квартиры следует установить в размере действительной рыночной стоимости, определенной на основании экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309, 310, 348 – 350, 807, 809-811 ГК РФ, ст.ст. 79-80, 173, 194 – 198 ГПК РФ, ст.ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просят: 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 038 032 рубля 01 копейка, в т.ч.:

523 772, 59 руб. – задолженность по основному долгу;

11 953,71 руб. – задолженность по просроченному основному долгу;

3 161,66 руб. - начисленные проценты;

7 942,06 руб. – просроченные проценты;

491 201,99 – пени.

Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере действительной рыночной стоимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 390 рублей 16 копеек.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым акционерным обществом «Торговый Городской Банк» и ФИО1

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено Акционерное общество «Торговый Городской Банк».

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с заявлением об уменьшении исковых требований, просит взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 986 875 рублей 30 копеек, в т.ч. 

511 237,32 руб. – задолженность по основному долгу;

6 302,93 руб. – начисленные проценты;

469 335,05 – пени.

Установить начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с заявлением об уменьшении исковых требований, просит взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 976 134 рубля 47 копеек, в т.ч. 

504 816,98 руб. – задолженность по основному долгу;

1 999,27 - начисленные проценты;

469 318, 22 – пени;

В остальной части требования поддерживают в полном объеме (с учетом уточнений в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества).

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило встречное исковое заявление, просит снизить неустойку (пени), начисленную по кредитному договору № от «20» марта 2009 года, заключенному между ФИО1 и Акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОГРН 

<

***>), и уменьшить размер задолженности по данному кредитному договору на размер неустойки (пени) в сумме 469 318,22 рублей 22 копейки.

Требования встречного искового заявления обоснованы тем, что согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Закрепив свободу договора в качестве одного из основополагающих принципов гражданского оборота, по смыслу вышеприведенных норм, Гражданский кодекс Российской Федерации предоставил при этом суду право уменьшать как законную, так и установленную сторонами неустойку, то есть применять одно из условий договора иначе, чем оно было определено сторонами.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Установление пределов снижения неустойки (пени) законодательством не предусмотрено.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Определяющее значение при решении вопроса о размере неустойки придается последствиям нарушения обязательства.

Как таковая, неустойка (пеня) является именно санкцией за нарушение обязательства, и не призвана погашать убытки, вызванные его неисполнением.

Факт наступления неблагоприятных последствий нарушения обязательства и их характер обязан доказывать истец.

Как следует из материалов дела, ответчицей по первоначальному иску не прекращается оплата по кредитному договору, а также ответчица по первоначальному иску не отказывается от выполнения обязательства по данному договору в полном объёме.

Необходимо отметить, что кредитным договором предусмотрен аннуитетный способ оплаты кредита (п. ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора), что под собой подразумевает в начальный кредитный период выплату в большем размере процентов, а погашение основного долга – в незначительном размере. Отметим, что даже за период с марта 2009 года по январь 2012 года (включительно) ответчицей по первоначальному иску была произведена выплата банку в сумме 487 686,24 рублей, из них:

проценты - 444 053, 66 руб.;

основной долг – 43 208,66 руб.

Взыскание неустойки (пени) с ответчика по первоначальному иску повлечет усугубление финансового положения семьи ответчицы по первоначальному иску, в состав которой входят:

- муж – ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- дочь - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- сын – ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Также необходимо отметить, что у семьи ответчицы по первоначальному иску имеется ещё кредитное обязательство перед акционерным обществом «Российским сельскохозяйственным банком» по кредитному договору № от «18» мая 2016 года на общую сумму займа в размере 300 000 рублей. По состоянию на «13» июня 2017 года размер остатка ссудной задолженности составляет 244 930,40 рублей. Ежемесячный платеж составляет 9 113,13 рублей.

А в случае полного удовлетворения иска семья ответчицы по первоначальному иску лишится единственного жилого помещения, и несовершеннолетние дети со своими родителями будут просто выкинуты на улицу, что нарушит социальный баланс семьи ответчицы по первоначальному иску.

Интересы банка исключением неустойки (пени) не ущемляются, кроме того, экономические интересы истца обеспечены возможностью взыскания процентов по кредитному договору до полного его погашения, что направлено на восстановление баланса интересов Истца. 

Также необходимо отметить, что требование истца по первоначальному иску об обращении взыскания на квартиру также несоразмерно сумме задолженности по основному долгу и стоимостью самой квартиры. Размер задолженности по основному долгу составляет 504 816,98 рублей, а стоимость квартиры – 915 000 рублей (а стоимость квартиры по договору - 1 100 000 рублей).

Истец (ответчик по встречному исковому заявлению) Акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) представителя в судебное заседание не направило, о времени, дате, месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в деле имеется расписка. 

Ответчик (истец по встречному исковому заявлению) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени, дате, месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении, просила удовлетворить встречные исковые требования, поддержала доводы письменных пояснений, из которых следует, что требования о взыскании задолженности по просроченному основному долгу, просроченных процентов и пеней предъявлены к ФИО1 необоснованно и в отсутствие на то законных оснований исходя из нижеследующего.

«17» февраля 2014 года представителем ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» было инициировано обращение в Конаковский городской суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной рыночной стоимости квартиры, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

На основании вышеуказанного искового заявления судьей Конаковского городского суда Тверской области Кирилиной И.Н. возбуждено гражданское дело № 2-601/2014.

«16» мая 2014 года Конаковским городским судом Тверской области вынесено определение по гражданскому делу № 2-601/2014, которым определено:

«Принять отказ представителя истца Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства», действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 от заявленных требований по гражданскому делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной рыночной стоимости квартиры, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Производство по делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной рыночной стоимости квартиры, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по оплате государственной пошлины прекратить».

Данное определение вступило в законную силу «03» июня 2014 года.

В январе 2015 года ФИО1 получила от ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» уведомление об изменении графика платежей, датированное «23» января 2015 года. 

В соответствии с графиком ежемесячных платежей по кредитному договору №, сформированному по состоянию на «01» января 2015 года, с февраля 2015 года остаток основного долга на конец периода составляет 580 294, 62 руб., просрочка/недоплата составляет 0,00 руб.

С января 2015 года и по настоящее время ФИО1 ежемесячно осуществляет платежи в полном соответствии с вышеуказанным графиком.

У ФИО1 имеются платежные документы, подтверждающие совершение вышеуказанных платежей.

Более того, ФИО1 ежемесячно в качестве платежа в счёт исполнения обязательств по кредитному договору, вносила сумму, превышающую общую сумму платежа, предусмотренную графиком ежемесячных платежей.

Таким образом, на сегодняшний день у ФИО1 не имеется задолженности по кредитному договору №. Более того, имеется переплата в сумме 27 837,39 руб. Следовательно, исковые требования Истца не подлежат удовлетворению.

Представитель ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» уже обращался в суд с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору, в том числе с требованием о взыскании пеней, однако от исковых требований отказался в связи с оплатой Ответчиком всей имеющейся задолженности.

В соответствии с определением Конаковского городского суда Тверской области о прекращении производства от «16» мая 2014 года по гражданскому делу № последствия отказа от иска, предусмотренные ст. 173, 220, 221 ГПК РФ, а именно, что в случае принятия отказа от иска производство по делу прекращается определением суда, в этом случае повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается, Истцу разъяснены и понятны.

Однако в соответствии с расчётом задолженности по пеням, представленным представителем ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» Банком ВТБ24 в рамках судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу №, период начисления пеней указан с «01» марта 2012 года по «01» декабря 2016 года. 

Данный расчёт считают недопустимым, поскольку требование о взыскании пеней по кредитному договору № за период с «01» марта 2012 года по «01» февраля 2014 года уже было предъявлено в Конаковский городской суд в рамках судебного разбирательства по гражданскому делу №, производство по которому прекращено в связи с отказом Истца от иска, и в силу ст. 221 ГПК РФ не может быть предъявлено повторно.

«04» июня 2010 года ФИО1 обратилась в УПФР в Конаковском районе Тверской области с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.

В ответ на указанное заявление поступило уведомление об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от «02» июля 2010 года, в соответствии с которым заявление удовлетворено и средства в сумме 330 178 руб. 75 коп. направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья.

В соответствии с выпиской из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, выданной УПФР в Конаковском районе Тверской области «19» июня 2017 года, «28» июля 2010 года денежные средства в размере 330 178, 75 руб. были перечислены на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья.

Однако в соответствии с одним из графиков платежей к кредитному договору №, имеющимся у ФИО1, с 1 по ДД.ММ.ГГГГ (месяц, когда на погашение долга были перечислены средства материнского капитала), поступил платеж на сумму 216 415, 11 руб.

Средства материнского капитала были перечислены в размере 330 178, 75 руб., а не 216 415, 11 руб.

Из вышеизложенного следует, что денежные средства в размере 113 763, 64 руб. (часть материнского капитала), перечисленные в счет погашения долга, по неизвестным причинам не отражены ни в каких графиках и расчётах, касающихся кредитного договора №, которые представлены Истцом.

Таким образом, в расчётах задолженности по кредитному договору №, произведенном Истцом, имеется ошибка, поскольку в действительности задолженность отсутствует, что документально подтверждается.

В расчетах, представленных суду, не отражены платежи, которые в действительности совершались ФИО1 (о чем имеются квитанции), а также не отражены денежные средства в размере 113 763, 64 руб. из средств материнского капитала, направленных на погашение долга.

Так же в ходе судебного разбирательства было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а в случае удовлетворения требований о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, в связи с тяжелым материальным положением истца.

Ответчик Открытое акционерное общество «Торговый Городской Банк» представителя в судебное заседание не направило, о времени, дате, месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в деле имеется расписка, ДД.ММ.ГГГГ суду представлен отзыв, из которого следует ДД.ММ.ГГГГ состоялась передача прав по закладной по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ОАО АКБ «ТГБ» (ныне – АО БПНК «ТГБ») и ФИО1 Тверскому областному фонду ипотечного жилищного кредитования, банк перестал быть стороной сделки. Все дальнейшие отношения по указанному кредитному договору осуществлялись между ФИО1 и ТОФИК. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Торговый Городской Банк» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключен кредитный договор №. Предмет договора: кредитор предоставляет заемщику кредит, а заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом на условиях договора, в том числе: сумма кредита – 880 000 рублей, срок пользования кредитом – 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита, процентная ставка – 18 процентов годовых. 

Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на банковский счет №, открытый на имя ФИО7

Договор подписан сторонами. К договору приложена информация об условиях предоставления кредита по состоянию на дату заключения договора, информация о платежах по ипотечному кредиту, включенных в расчет полной стоимости кредита, перечень платежей по ипотечному кредиту, не включенных в расчет поной стоимости кредита, информация об основных рисках заемщика при ипотечном кредитовании (л.д.26-37).

В соответствии с графиком ежемесячных платежей выплаты по кредитному договору производятся аннуитетными платежами, размер которого 14 203, 31 рублей, первый платеж составляет 4 773, 70 рублей, последний – 3 142, 29 рублей (л.д.32-34).

Договор купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона) заключен ответчиком ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-37).

ДД.ММ.ГГГГ составлена закладная, в которой залогодателем и должником указана ФИО1, залогодержателем ОАО «Торговый Городской Банк», обязательство, обеспеченное ипотекой – кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 880 000 рублей под 18% годовых, предметом ипотеки является однокомнатная квартира площадью 34,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.38-39).

Согласно п. 2 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п. 5 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной (п. 5 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

В силу Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:

совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования.

ДД.ММ.ГГГГ в закладной сделана запись о передаче прав по закладной на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Открытому Акционерному обществу «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

В исковом заявлении истец ссылается на то, что, начиная с марта 2012 года исполнение обязательств по кредитному договору ответчик осуществляет ненадлежащим образом.

Указанные обстоятельства не являются безусловными основаниями для расторжении с ответчиком кредитного договора и обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 2 названной статьи к отношениям по кредитному договору применяются те же правила, что и о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 3 статьи 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

Из приведенных выше норм следует, что право требовать досрочного возврата суммы займа возникает у банка только при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).

Из приведенных правовых норм следует, что для расторжения кредитного договора необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение обязательств, возложенных на него кредитным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что истец просил взыскать с ответчицы пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление в суд было направлено истцом через организацию почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49), то есть с пропуском установленного законом срока.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика ФИО2 было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, руководствуясь вышеприведенными нормами, приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что является самостоятельным основанием к отказу в исковых требованиях о взыскании пени за указанный период.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в постановлении от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24). Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (абзац первый пункта 25).

Из материалов дела следует, что «16» мая 2014 года Конаковским городским судом Тверской области вынесено определение по гражданскому делу № 2-601/2014, которым определено:

«Принять отказ представителя истца Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства», действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 от заявленных требований по гражданскому делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной рыночной стоимости квартиры, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Производство по делу по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной рыночной стоимости квартиры, расторжении кредитного договора, взыскании расходов по оплате государственной пошлины прекратить».

Данное определение вступило в законную силу «03» июня 2014 года.

В январе 2015 года ФИО1 получила от ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» уведомление об изменении графика платежей, датированное «23» января 2015 года (в данном графике не указана задолженность по пеням). 

В соответствии с графиком ежемесячных платежей по кредитному договору №, сформированному по состоянию на «01» января 2015 года, с февраля 2015 года остаток основного долга на конец периода составляет 580 294, 62 руб., просрочка/недоплата составляет 0,00 руб.

С января 2015 года и по настоящее время ФИО1 ежемесячно осуществляет платежи в соответствии с вышеуказанным графиком.

Данное обстоятельство подтверждается представленным истцом новым расчетом платежей по вышеприведенному кредитному договору.

Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15 января 2009 года N 243-О-О, от 16 апреля 2009 года N 331-О-О, следует, что при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вина одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.

Принимая во внимание вышеприведенную правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, долгосрочность рассматриваемого по делу кредитного договора (20 лет), незначительный размер общей задолженности по кредиту, факт использования средств материнского капитала по данным обязательствам, принятие ответчиком мер по погашению кредита и процентов за пользование кредитом, дальнейшее надлежащее исполнение ими обязательств в соответствии с условиями кредитного договора, а также то, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт существенного нарушения ответчиком обязанности по погашению сумм по кредитному договору, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Также суд находит безосновательным и обращение взыскания на предмет залога - принадлежащую ответчику квартиру.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Как было указано выше, на момент рассмотрения настоящего иска в суде ответчиком оплачивается текущая сумма основного долга с процентами по кредитному договору, как следствие, по делу отсутствуют основания, предусмотренные ст. 348 ГК РФ, для обращения взыскания на заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась передача прав по закладной по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ОАО АКБ «ТГБ» (ныне – АО БПНК «ТГБ») и ФИО1 Тверскому областному фонду ипотечного жилищного кредитования, банк перестал быть стороной сделки, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований к Акционерному обществу «Торговый Городской Банк» следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования истца Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) удовлетворению не подлежат, не подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины в размере 19 390 рублей 16 копеек. 

По гражданскому делу проведена экспертиза, оплата услуг эксперта не произведена. Сумма неоплаченных расходов на производство экспертизы составляет 3 500 рублей.

Принимая во внимание, что экспертиза была назначена по ходатайству истца, в удовлетворении исковых требований отказано с Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» надлежит взыскать в пользу ООО «Оценщик» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 3 500 рублей (ИНН 

<

***>, КПП 694901001, получатель ООО «Оценщик», счет №, Банк получателя ПАО «БИНБАНК» 

<

адрес>, БИК 044525117, счет №).

Т.к. суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Отказать полностью Акционерному Обществу «Агентство финансирования жилищного строительства» в лице представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) в удовлетворении исковых требований к ФИО1, Акционерному обществу «Торговый Городской Банк» о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обращении взыскания на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определении способа реализации квартиры, определении начальной продажной стоимости квартиры в размере действительной рыночной стоимости, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» надлежит взыскать в пользу ООО «Оценщик» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 3 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Председательствующий И.Н. Кирилина

Мотивированное решение суда изготовлено 15 июля 2017 года.

Председательствующий И.Н. Кирилина