Дело № 2-1864/17 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

05 сентября 2017 года г.Тверь

Центральный районный суд г.Твери в составе председательствующего судьи Пержуковой Л.В., при секретаре Вишняковой Т.Н., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Твери к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Твери обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендных платежей

В обоснование иска указано, что между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (далее — арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СФ «Тверьинвастрой» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2010 №.

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (далее - ответчик) на основании договора купли-продажи приобрела в собственность незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №.

Поскольку ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с 24.02.2015, с указанной даты у ответчика возникла обязанность по внесению платы за землю.

В данном случае обязательства возникают из двухстороннего договора аренды земельного участка № от 05.02.2010, условия которого не противоречат требованиям, предъявляемым параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

По условиям вышеуказанного договора стороны согласовали в договоре аренды земельного участка размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому ответчик обязан вносить арендную плату следующими частями:

не позднее 15.04. - 1/4 годовой суммы;

не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы;

не позднее 15.10. -1/2 годовой суммы, в соответствии с расчетом арендной платы на текущий год (п.3.1., п.3.2. договора).

За неисполнение обязательства по внесению арендной платы договором установлена ответственность в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2. договора).

Должник арендную плату вносил не регулярно и не в полном объеме, что привело к образованию задолженности.

С учетом поданного в порядке ст.39 ГПК РФ заявления на день судебного разбирательства 05.09.2017 истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 в сумме 338500 руб., пени за просрочку оплаты за период с 01.01.2017 по 30.04.2017 – 350962,08 руб.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Твери ФИО1 иск поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, против применения к сумме пеней ст.333 ГК РФ возражал.

Ответчик ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом по месту ее жительства, в судебное заседание не явилась, поручила ведение дела своему представителю ФИО2, которая, возражая против иска, указывала, что истец основывает свои требования на договоре аренды земельного участка от 05.02.2010 №, заключенном между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО «Строительная Фирма «Тверьинвастрой» сроком с 05.12.2010 по 04.02.2011. Между ООО «Строительная Фирма «Тверьинвастрой» и ФИО3 какие-либо договорные отношения отсутствуют, незавершенный строительством объект ответчик приобрел по договору купли-продажи с ООО «ТверьСтройСервис», не являющимся арендатором данного земельного участка. Законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды публичного земельного участка с новым собственником незавершенного строительством объекта, и в отношении ФИО3 данный договор аренды не действует. Имея статус собственника незавершенного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке, ФИО3 приобрела право пользования им и обязана вносить плату за фактическое пользование в размере, эквивалентном размеру арендной платы. Сторона по договору аренды ликвидирована, в связи с чем, а также в связи с истечением срока действия договора аренды и невозможностью в силу закона его пролонгации в отношениях с новым собственником объекта, у ответчика возникло обязательство по оплате землепользования не в силу договора, а в силу закона, поэтому договорная неустойка взысканию не подлежит. При этом, в любом случае рассчитанная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушениям ответчиком обязательства, поэтому она подлежит снижению на основании ст.333 ГК РФ. Кроме того, при расчете арендной платы истцом применен коэффициент социально-экономических особенностей, равный 5, тогда как он должен быть равен 1 в соответствии с решением Тверской городской Думы от 30.09.2015 №211.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (ред. от 29 декабря 2014 года) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01 марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на администрацию города Твери.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1,2 статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вступившим в законную силу заочным решением Центрального районного суда г.Твери от 10.04.2016 по делу №2-859/16 по иску администрации города Твери к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендных платежей установлено, что между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «СФ «Тверьинвастрой» был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Названным выше судебным постановлением установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, поэтому с указанной даты у ответчика возникла обязанность по внесению платы за землю.

Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка № от 05.02.2010 арендная плата вносится арендаторами из расчета арендной платы в месяц, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, следующими частями в сроки: не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы, в соответствии с расчетом арендной платы на текущий год путем перечисления на указанный в договоре расчетный счет.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по делу №А66-13931/2015 было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2016, которым с ИП ФИО3 в пользу администрации города Твери взыскана задолженность по арендной плате за спорный земельный участок, образовавшаяся за период с 15.04.2015 по 30.09.2015, и пени за период с 16.04.2015 по 30.09.2015. 

Указанным судебным постановлением установлено, что обязательство ответчика по внесению платежей за использование спорного земельного участка возникло в силу закона, а также договора аренды земельного участка № от 05.02.2010. 

Одним из доводов апелляционной жалобы ответчика ФИО3 на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2016 был довод о том, что ответчик стороной договора аренды земельного участка № от 05.02.2010 не являлся, условия данного договора им не согласовывались, что исключает возникновение у него обязанности по оплате задолженности и пеней. Данные доводы были отклонены постановлением суда апелляционной инстанции в связи с ниже приведенным.

Право собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на спорном земельном участке, зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Ссылаясь также на толкование названных норм, приведенное в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Установив, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором, а обязательство ответчика по внесению платежей за арендуемый земельный участок возникли в силу закона и договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерном применении за просрочку внесения арендных платежей договорной неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Указанные выше обстоятельства в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию, поскольку в настоящем деле участвуют те же лица.

Согласно ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В нарушение норм закона и договора ФИО3 обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором, надлежащим образом не исполняла, что повлекло образование задолженности.

Ее размер приведен в представленном истцом расчете, отражающем начисленные ответчику и внесенные им арендные платежи, из которого следует, что в рассматриваемый период с 01.01.2017 по 31.03.2017 задолженность по арендной плате составила 338500 руб. 

Оценивая доводы стороны ответчика о неверном применении при расчете арендной платы коэффициента социально-экономических особенностей, равного 5, суд учитывает положения решения Тверской городской Думы от 30.09.2015 №211 "Об утверждении значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Твери", в приложении к которому «Значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Твери» данный коэффициент за земельные участки для последующего размещения объекта при превышении нормативного срока более трех лет равен 5. Согласно п.1.2 договора аренды земельного участка от 05.02.2010 № участок предоставлялся арендатору для завершения строительства торгового центра с 05.12.2010 по 04.02.2011. Из пункта 7.3 договора следует, что фактическое использование земельного участка имеет место с 01.01.2009. По состоянию на 01.09.2016 строительство данного объекта не завершено, что следует из выписки из ЕГРН от 01.09.2016 №. Данный расчет является приложением к договору аренды земельного участка от 02.05.2010 № недействительным договор в этой части не признан, при таких обстоятельствах суд полагает, что указанный Ксэо применен истцом правомерно. 

Истцом в соответствии с условиями договора аренды верно произведен расчет пени за допущенные ответчиком просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.04.2017 в размере 350962,08 руб.

Учитывая явную несоразмерность суммы пени последствиям нарушенного ответчиком обязательства, суд полагает возможным снизить их до 50000 руб.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ и п.п.1 п.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования город Тверь надлежит взыскать госпошлину в размере 7085 руб. (5200 руб.+1% от 188500 руб.)

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск администрации города Твери к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации города Твери задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 в размере 338500 руб., пени за просрочку оплаты за период с 01.01.2017 по 30.04.2017 в размере 50000 руб., а всего 388500 руб.

Администрации города Твери в удовлетворении остальной части требования к ФИО3 о взыскании пени за просрочку арендной платы отказать.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в доход бюджета городского округа город Тверь в размере 7085 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Центральный районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В.Пержукова