дело № 3а-466/2025

(16OS0000-01-2025-000093-74)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 13 августа 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «СГ-транс» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «СГ-транс» является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы) с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 14 марта 2002 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, площадью 106 051 квадратный метр, была определена по состоянию на 1 января 2022 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 99 580 839 рублей 10 копеек.

В дальнейшем актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года кадастровая стоимость этого земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в том же размере. Пересчет произведен в связи тем, что в составе перечня в сведениях о земельном участке была указана его иная кадастровая стоимости.

29 мая 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении площади земельного участка с кадастровым номером .... с «106 051 квадратный метр» на «107 307 квадратных метров».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 107 307 квадратных метров, определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000300 от 7 июня 2024 года, рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р, и составляет 100 760 210 рублей 66 копеек. Дата применения сведений об установленной кадастровой стоимости - с 29 мая 2024 года.

21 января 2025 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении площади земельного участка с кадастровым номером .... с «107 307 квадратных метров» на «107 370 квадратных метров».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 107 370 квадратных метров, определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2025/000052 от 24 января 2025 года, рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р, и составляет 100 819 367 рублей 04 копейки. Дата применения сведений об установленной кадастровой стоимости - с 21 января 2025 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью этого земельного участка, установленной по состоянию на 1 января 2022 года при значении его площади в размере «107 307 квадратных метров» и в размере «107 370 квадратных метров», административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... при значении его площади 107 307 квадратных метров в размере 43 621 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, а при значении его площади 107 370 квадратных метров - в размере 43 699 590 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В ходе рассмотрения дела от генерального директора административного истца поступило заявление об уточнении административных исковых требований, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... при значении его площади 107 307 квадратных метров в размере 48 440 752 рубля, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, а при значении его площади 107 370 квадратных метров - в размере 48 462 816 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 административный иск в уточненной формулировке поддержали.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 административный иск не признала.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования «город Нижнекамск» Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Артранзит» отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка - № 254/24 от 30 сентября 2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... площадью 107 307 квадратных метров по состоянию на 1 января 2022 года составила 43 621 000 рублей; - № 32/25 от 4 марта 2025 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... площадью 107 370 квадратных метров по состоянию на 1 января 2022 года составила 43 699 590 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленных отчетах и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1919/07-4 от 30 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 254/24 от 30 сентября 2024 года, № 32/25 от 4 марта 2025 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Артранзит», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... площадью 107 307 квадратных метров в размере 43 621 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... площадью 107 370 квадратных метров в размере 43 699 590 рублей определена в них неверно.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 107 307 квадратных метров, которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 48 440 752 рубля; земельного участка с кадастровым номером .... площадью 107 370 квадратных метров, которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 48 462 816 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представители акционерного общества «СГ-транс» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка согласились.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 1919/07-4 от 30 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на торг, площадь, назначение, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (л.д. 40-58 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на передаваемые имущественные права, дату оценки, торг, вид разрешенного использования, месторасположение, площадь, наличие железнодорожных путей, конфигурацию объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 4, 5 л.д. 59-68 т.3).

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Земельные участки. Части 1 и 2» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2020 г. ФИО5). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, а, соответственно, и по городу Нижнекамску Республики Татарстан.

В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 указано, что принятая в заключении поправка на площадь применена ввиду отсутствия в справочнике величины корректировки на площадь, равную площади объекта оценки. Согласно тексту объявления объект-аналог № 2 не застроен, год постройки по публичной карте не установлен, объект может быть построен после даты оценки, в связи с чем экспертом приняты характеристики аналога, указанные в тексте объявления о его реализации. Характеристика аналога (состоит из двух частей) не мешает строительству на нем объектов капитального строительства и его использованию по назначению, корректировка не требуется. Экспертом в заключении отражен результат проведенного им обзора рынка коммерческой недвижимости, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Объект оценки имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, а аналог № 3 - только площадки и склады (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов), то есть исключена производственная деятельность и строительство объектов капитального строительство, предусмотрено использование только хранение негорючих материалов на открытой площадке, в связи с чем применена соответствующая корректировка.

Вопреки доводам административного ответчика, Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимости отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего акционерному обществу «СГ-транс» на праве собственности земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 1919/07-4 от 30 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1919/07-4 от 30 июня 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Акционерное общество «СГ-транс» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 10 февраля 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «СГ-транс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы) площадью 107 307 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 48 440 752 рубля по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы) площадью 107 370 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 48 462 816 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 февраля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая 

Справка: решение принято судом в окончательной форме 27 августа 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая