Дело № 2 – 1046/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«25» августа 2017 года пос. Ильинское-Хованское

Тейковский районный суд Ивановской области в составе: председательствующего судьи Кольчугиной С.В., 

при секретаре Потаповой М.А., 

с участием: представителей истца - ЗАО «Гарское» ФИО19, ФИО1,

ответчика ФИО2, его представителя ФИО20,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Гарское» к ФИО2 о признании незаконным выдела земельного участка, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Гарское» обратилось в Тейковский районный суд Ивановской области с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 о признании договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании незаконным выдела земельного участка с кадастровым номером №

Определением Тейковского районного суда от 01.08.2017 г. (т. 1 л.д. 202-204) прекращено производство по делу к ФИО2 и др. о признании договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок недействительными, применении последствий недействительности сделок ввиду отказа истца от исковых требований в этой части.

Изменив, в порядке ст. 39 ГПК РФ, исковые требования, истец просит суд (т. 1 л.д. 201): признать незаконным выдел ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате проведения кадастровых работ по выделу в счет причитающихся ФИО2 долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО2 на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №. 

Исковые требования обоснованы тем, что ЗАО «Гарское» на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок из земель сельхозназначения общей площадью 28050000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> Всего правообладателей на доли в указанном земельном участке кроме ЗАО «Гарское» было зарегистрировано 293 человека с определением каждому размера доли 1/293 в коллективно-долевой собственности. 28 июня 2004 года на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности был заключен договор аренды, согласно которому, собственники долей передали ЗАО «Гарское» в аренду земельный участок единым массивом на неопределенный срок. Ответчик ФИО2 произвел выдел земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате проведения кадастровых работ по выделу в счет причитающихся ему долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Данный выдел является незаконным, поскольку, ответчиком не получено письменное согласие арендатора, то есть, ЗАО «Гарское». 

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Гарское» - ФИО19 исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Пояснил, что участок, выделенный ФИО2, входит в земельный участок с кадастровым номером №, владельцы земельных долей которого сдали их в 2004 году в аренду ЗАО «Гарское». В соответствии с Письмом Минэкономразвития РФ от 27.07.2009 г. «О выделе земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды. ФИО2 не предупредил арендатора в лице ЗАО «Гарское» о выделе спорного земельного участка, чем нарушил права истца. Кроме этого, ФИО2 выделил земельный участок в самых окультуренных и плодородных землях, на которых ЗАО «Гарское» работает длительное время. Земельным участком с кадастровым номером №, выделенным ФИО2, часть полей, используемых ЗАО «Гарское», отсечены от дорог, в связи с чем, пользоваться ими не представляется возможным. 

Представитель истца ЗАО «Гарское» ФИО1 в судебном заседании также исковые требования поддержала, показав следующее. Общие правила, условия образования земельных участков определены ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки земель сельхозназначения, предусматриваются ФЗ № 101-ФЗ, в соответствии с которым, правовое урегулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения осуществляется: Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, ФЗ № 101-ФЗ. Соответственно, процедура выделения земельных участков из состава земель сельхозназначения должна отвечать как общим нормам, установленным Земельным кодексом РФ для образования земельных участков, так и специальным правилам, закрепленным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ответчиком ФИО2 нарушена процедура выдела спорного земельного участка с кадастровым номером № а именно, им не получено согласие арендатора земельного участка, из которого происходило образование спорного земельного участка. О том, что земельный участок находится в аренде, ФИО2 было известно. Нарушение процедуры выдела влечет за собой его недействительность и незаконность. Нарушение права ЗАО «Гарское» выражается в том, что изменяется предмет действующего договора аренды, площадь арендуемого земельного участка уменьшается. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, пояснив, что им соблюдена процедура выдела спорного земельного участка. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО20 в судебном заседании также просила отказать в удовлетворении исковых требований ЗАО «Гарское». В обоснование своих возражений привела доводы о том, что ФИО2 процедура выдела спорного земельного участка №, предусмотренная ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» соблюдена. Данный Федеральный Закон не предусматривает согласие арендатора на выдел земельных участков из земель сельхозназначения. Возражений по местоположению границ выделяемого ФИО2 земельного участка истцом подано не было. 

Представитель третьего лица – и.о. директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ивановской области ФИО21 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представив суду письменный отзыв (т. 1 л.д. 102-103).

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о дате и времени извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, возражений не представил (т. 1 л.д. 252). 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 3, 6, 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, любое заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Правосудие по гражданским делам осуществляется на началах равенства перед законом и судом всех граждан, на основе состязательности и равноправия сторон. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № местоположением: 

<

адрес>» находился в общей долевой собственности, в том числе, ЗАО "Гарское" и ФИО2, что следует из свидетельств о государственной регистрации прав, кадастровых выписок (т. 1 л.д. 185-186, т. 2 л.д. 8-92).

Указанный земельный участок был образован в 2004 году на основании протокола от 26 июня 2004 года общего собрания собственников земельных долей. Из протокола общего собрания от 26.06.2004 года следует, что одним из решаемых вопросов был вопрос о порядке распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. По данному вопросу было принято решение о сдаче 293 долей в аренду ЗАО «Гарское» (т. 1 л.д. 31-54). 

Постановлением главы администрации Ильинского района Ивановской области № 186 от 23.08.2004 года утверждены материалы инвентаризации и упорядочения земельных участков с кадастровыми номерами № и №, используемых АОЗТ «Гарское» на различном праве, а именно: коллективно-долевая собственность, аренда, бессрочное (постоянное) пользование (т. 1 л.д. 247-248).

28.06.2004 года между 293 собственниками земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> находящегося в общей долевой собственности (в том числе, у ФИО2) с ЗАО "Гарское" заключен вышеуказанный договор аренды, что подтверждает копия договора (т. 1 л.д. 29-30) с приложением к нему – списком арендодателей (т. 1 л.д. 33-54). Данный договор стороной ответчика не оспаривается.

В газете «Ивановская газета» от 08 апреля 2016 года было опубликовано сообщение о проведении согласования проекта межевания земельного участка, выделяемого ФИО2 в счёт долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес> что следует из проекта межевания земельных участков, составленного кадастровым инженером 06 апреля 2016 года.

В результате выдела ответчиком своих долей из земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 28050000 кв.м, на кадастровый учет поставлен многоконтурный земельный участок с кадастровым номером № - фактически состоящий из нескольких контуров, что видно из копии межевого плана, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 133-165, 209-239).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельству о государственной регистрации права, в Управлении Росреестра по 

<

адрес> зарегистрированы права на земельный участок № за ФИО2 (т. 1 л.д. 132, 209-238).

При осуществлении процедуры выделения спорного земельного участка с кадастровым номером № согласие ЗАО "Гарское", как арендатора земельного участка, из которого произведен выдел земельных долей, выделяемых участником долевой собственности, не испрашивалось, что подтверждается пояснениями представителей истца, и не оспаривается стороной ответчика.

По утверждению представителей истца при проведении процедуры выдела спорного земельного участка, постановки на кадастровый учет ответчик нарушил нормы действующего законодательства, не получил в нарушение ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ согласия арендатора ЗАО "Гарское" на их выдел. Выдел, произведенный ответчиком, может повлечь существенное нарушение договора аренды, так как его условия не содержат положений о возможности выдела участниками долевой собственности своих долей без согласия арендатора.

Кроме того, сторона истца считает, что выдел земельной доли в натуре нарушает существующий порядок землепользования, поскольку ответчик произвёл выдел земельного участка в месте расположения используемых ЗАО "Гарское" земель, на которых производится многолетнее возведение дорогостоящих зерновых культур (кукуруза, овес, ячмень и др.). Данный факт подтверждается картой структуры полей ЗАО «Гарское» (т. 1 л.д. 242). 

Как указано ранее, спорный земельный участок с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет.

Общие правила и условия образования земельных участков определены положениями ст. 11.2 ЗК РФ.

Положениями ч. 1 и ч. 4 данной нормы установлено, что образование земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Частью 5 ст. 11.2 ЗК РФ также установлено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.

По положению вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», процедура выделения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения должна отвечать как общим нормам, установленным Земельным кодексом РФ для образования земельных участков, так специальным правилам, закрепленным Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В ходе разрешения спора факт нарушения ответчиком при осуществлении процедуры выдела земельных долей общих требований ЗК РФ о необходимости получения согласия арендатора земельного участка, из которого происходило образование спорных земельных участков, нашел свое подтверждение.

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу о незаконности осуществленного выдела земельного участка, образованного с нарушением закона, недействительности всех последующих регистраций.

Общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное как первоначальной, так и действующей редакцией пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда РФ от 16 июля 2013 года № 1196-О и от 29 января 2015 года № 162-О).

Пункт 1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков.

Доказательств, которые бы свидетельствовали о соблюдении вышеуказанных положений законодательства при выделе многоконтурного земельного участка ФИО2 за счет земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде ЗАО «Гарское», стороной ответчика суду не представлено.

На основании ст. 252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ (в редакции на период проведения общего собрания и заключения договора аренды) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно п. 3 ст. 14 данного Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе - об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 7).

На основании положений п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Содержание вышеприведенных положений норм права дают основания для вывода, что право на выдел земельного участка переданного в аренду имеют только те участники долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности, когда решался вопрос о передаче земельного участка в аренду выражали свое несогласие на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или с условиями договора аренды такого земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, указанные выше условия заключения договора аренды спорного земельного участка, переданного истцу в аренду на неопределенный срок, приняты на общем собрании участников долевой собственности.

ФИО2 возражений против передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности и условий соответствующего договора не заявлял. Договор аренды не оспорен, является действительным.

Настоящий спор возник на основании принятия решения ответчиком без требуемого разрешения арендатора о выделе принадлежащей им земельной доли из арендуемого истцом земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, заключенного при множественности лиц, что привело к нарушению прав истца, который имеет законные основания для защиты нарушенного права, согласно положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ.

На основании исследованных материалов дела, представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Доказательств, свидетельствующих о соблюдении описанных выше положений законодательства при выделе земельных участков ответчиком за счет земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в аренде истца, стороной ответчика суду не представлено.

Довод ответчика об отсутствии нарушений прав истца действиями ответчика опровергается материалами дела и установленными судом обстоятельствами. Распоряжение ответчиком выделенным земельным участком, фактически единоличным собственником которого стал последний, может повлиять на существенные условия договора аренды, который ответчиком не оспорен, не признан в установленном порядке незаконным и не прекращен, а уменьшение площади арендуемого имущества изменит предмет договора. При этом, избрание конкретного способа судебной защиты нарушаемого права является прерогативой истца, а его обоснованность определяется судом.

Приведенные стороной ответчика доводы основаны на неверном толковании закона, не подтверждаются объективными доказательствами, не исключают обоснованности заявленных истцом требований.

Таким образом, суд считает исковые требования ЗАО «Гарское» подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ЗАО «Гарское» удовлетворить.

Признать незаконным выдел ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате проведения кадастровых работ по выделу в счет причитающихся ФИО2 долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО2 на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Тейковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 29.08.2017 года.

Председательствующий: Кольчугина С.В.