Дело № 2-12/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2019 года г. Десногорск

Десногорский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Лялиной О.Н., 

при секретаре Студеникиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств в возмещение затрат на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в сумме 697724 руб. в счет уменьшения цены индивидуального жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> (т. 1, л.д. 248-250).

В обоснование требований указал, что между ним (ФИО1) и СемёновымМ.И. 17.08.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства; индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенного на упомянутом земельном участке, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Согласно указанному договору стоимость жилого дома и земельного участка составила 2000000 руб. Сразу после передачи недвижимого имущества им обнаружены трещины в цоколе, в связи с чем произведено техническое обследование фундамента дома, по результатам которого выявлены следующие дефекты: глубина заложения ленточного монолитного фундамента индивидуального жилого дома составляет 0,18 м, что недопустимо исходя из нормативной глубины сезонного промерзания грунта; цоколь имеет вертикальные трещины по углам строения; обрез нижнего венца бревенчатых стен устроен на кирпичный цоколь без прокладки гидроизоляции. Подобное состояние строительных конструкций не допускается, необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций. Согласно проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы стоимость ремонтных работ составляет 697724 руб. Досудебная претензия, направленная в адрес ответчика 28.02.2018, оставлена последним без удовлетворения.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 уточненные исковые требования поддержали. Представитель истца ФИО3 пояснил, что требования иска сводятся к уменьшению цены индивидуального жилого дома на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков жилого дома, т.е. на 697724 руб., определенных в экспертном заключении.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5 исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, поддержав возражения на исковое заявление (т. 1, л.д. 71, 86; т. 2, л.д. 1).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, просила исковые требования удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Смоленское отделение № 8609 ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки в судебное заседание не сообщило.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся ответчика ФИО2, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Смоленского отделения № 8609 ПАО «Сбербанк России».

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что 17.08.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> и расположенного на нем индивидуального жилого дома, этажность 1, общей площадью80,8 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес> (далее – жилой дом).

Стоимость индивидуального жилого дома и земельного участка согласно договору составила 2000000 руб.

Как следует из пункта 11 упомянутого договора, при осмотре индивидуального жилого дома и земельного участка покупателем не были обнаружены какие-либо дефекты или недостатки, а продавцу не известны какие-либо недостатки отчуждаемого индивидуального жилого дома и земельного участка, о которых он обязан сообщить покупателю (л.д. 6, 7).

Жилой дом передан по акту приема-передачи от 17.08.2017 ответчиком истцу; согласно пункту 2 данного акта претензий у покупателя к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имеется (л.д. 40).

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке, с установлением в отношении недвижимого имущества ограничения в виде ипотеки в пользу ПАО«Сбербанк России» (л.д. 41-50).

В сентябре 2017 года при проведении работ по устройству отмостки истец обнаружил трещины в цоколе жилого дома, в связи с чем обратился к специалисту для обследования дома.

Из технического заключения по результатам обследования фундамента и цоколя спорного жилого дома, проведенного специалистами ООО «Смоленское бюро строительных услуг», по состоянию на сентябрь 2017 года, усматривается, что глубина заложения ленточного монолитного фундамента не соответствует нормативной глубине сезонного промерзания грунта (СП 22.13330.2011 Основания зданий и сооружений, СП131.13330.2012 Строительная климатология), что привело к растрескиванию цоколя. Состояние фундамента и цоколя аварийное, несет угрозу дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома. Обследование конструкции опирания верхнего венца бревенчатых стен на цоколь из керамического пустотелого кирпича выявило отсутствие гидроизоляционной прокладки, что в процессе эксплуатации, воздействия атмосферных осадков и других климатических факторов ведет к ускоренному (сверх нормативному) загниванию и нарушению деревянной конструкции стен (СП 64 13330.2012. Актуализированная редакция СНиП 11-25-80 «Деревянные конструкции»). 

Выявленные дефекты конструкций жилого дома, характеризующие снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик, являются недопустимым состоянием, при котором необходимо проведения страховочных мероприятий и усиление конструкций (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Стоимость строительно-ремонтных работ по устранению допущенных при строительстве жилого дома дефектов и недоработок составляет 583460 руб. (т. 1, л.д.24).

Установленные техническим заключением обстоятельства положены в основу настоящего иска.

С целью проверки доводов истца судом по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Смоленское бюро строительных услуг» (т. 1, л.д. 95-97).

Из экспертного заключения от 26.07.2019, проведенного ООО «Смоленское бюро строительных услуг», усматривается, что выявлены следующие дефекты, допущенные при строительстве объекта – спорного жилого дома: 

- отсутствие фундамента. Фундаментом является цокольная часть, которая устроена по бетонной подготовке, толщиной 0,19 м. Глубина заложения бетонной подготовки 0,18 м от уровня планировочной отметки, что не соответствует глубине промерзания грунта по Смоленской области. Глубина промерзания грунта для суглинков по Смоленской области составляет 1,08 м. Данная конструкция не обеспечивает необходимую равномерность осадок оснований под элементами дома, что привело к образованию трещин цокольной части – нарушение СП 131.13330.2012 «Строительная климатология». Актуализированная редакция СНиП 23-01-99* (с Изменениями № 1, 2) и СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений». Актуализированная редакция СНиП2.02.01-83*;

- отсутствует горизонтальная гидроизоляция цокольной части стен, нижние венцы продольных стен опираются на облицовочную версту кирпичной кладки цоколя, которая не является несущей частью конструкции и на деревянные подкладки, уложенные по цоколю с внутренней стороны с образованием паза между цоколем и нижним венцом стены, который заложен минераловатной плитой (минераловатная плита не является гидроизоляционным материалом), что может привести к обрушению облицовочной версты кирпичной кладки цоколя, загниванию и осадке венцов стен и, как следствие, приведет к нарушению жесткости сруба – отсутствие геодезического контроля при строительстве объекта, нарушение нормативов, определенных СП 66.1330.2010 «Деревянные конструкции», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 70.1330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии»;

- лаги дощатых полов уложены по цементно-песчаной стяжке без устройства гидроизоляции, что может привести к загниванию лаг – нарушение нормативов, определенных СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;

- гидроизоляционный слой крыши пристройки уложен по стропильным ногам без устройства контробрешетки. Контробрешеткой называют часть кровельной системы, состоящую из деревянных брусов. Брус монтируется по стропильным ногам поверх гидроизоляционных материалов. Таким образом, создается зазор, необходимый для вентиляции подкровельного объема. Отсутствие контробрешетки приведет к образованию конденсата и замачиванию утеплителя крыши, загниванию стропильных ног – нарушение нормативов, определенных СП 17.13330.2017 «Кровли». Актуальная редакция СНиП II-26-76.

Также экспертами установлено, что такие дефекты, как: отсутствие фундамента, несоответствие линейных размеров сруба и цоколя, отсутствие гидроизоляции цоколя, отсутствие гидроизоляции лаг полов, отсутствие контробрешетки в стропильной системе пристройки, имелись на момент заключения между сторонами договора купли-продажи спорного жилого дома; не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого дома в момент покупки, так как являются скрытыми; данные дефекты можно было обнаружить путем инструментального обследования при наличии специальных познаний в области строительства.

Трещины в цоколе жилого дома проявились со временем, имелись на момент проведения настоящего экспертного заключения.

Вышеупомянутые дефекты являются следствием нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве жилого дома; несут угрозу жизни и здоровью граждан, так как без проведения ремонтных работ конструкция жилого дома деформируется, что со временем может привести к обрушению элементов крыши. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 показал, что трещины в цоколе жилого дома не имелись на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого дома (17.08.2017) (т. 2, л.д. 24).

В судебных заседаниях истец ФИО1, третье лицо ФИО6 поясняли, что трещины в цоколе были обнаружены ими в сентябре 2017 года, после заключения договора купли-продажи дома, при строительстве отмостки, что и послужило поводом для обращения к специалистам с целью проведения технического обследования жилого дома (т. 2, л.д. 24).

Принимая во внимание объяснения ФИО8, показания эксперта, результаты технического заключения от сентября 2017 года, комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, суд находит установленным, что трещины в цоколе жилого дома появились в сентябре 2017, то есть в кратчайший срок после заключения между сторонами договора купли-продажи жилого дома; причиной их образования послужило отсутствие фундамента - несоответствие глубины заложения бетонной подготовки, нарушение строительных норм и правил (см.вышеприведенные выводы экспертного заключения в данной части).

В судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердил выводы комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, дополнительно пояснил, что выявленные дефекты: отсутствие фундамента, несоответствие линейных размеров сруба и цоколя, отсутствие гидроизоляции цоколя, отсутствие гидроизоляции лаг полов, отсутствие контробрешетки в стропильной системе пристройки, трещины в цоколе, являются существенными недостатками, поскольку затронуты основные несущие конструкции дома, значительно сокращен нормативный срок эксплуатации дома как жилого, нарушены основные правила строительства; устранимыми.

Стоимость восстановительных работ, необходимых для приведения жилого дома в соответствие строительным нормам и правилам, на момент проведения экспертизы- 697724 руб. (т. 1, л.д. 189).

Как показал в судебном заседании эксперт ФИО7, данная сумма включает в себя только стоимость восстановительных работ выявленных недостатков, допущенных при строительстве жилого дома, никаких улучшений не включено (т. 2, л.д. 24 об).

В судебном заседании лица, участвующие в деле, задавали вопросы эксперту; после допроса эксперта лица, участвующих в деле, своего несогласия с результатами экспертного заключения не высказывали; ходатайств о назначении и проведении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не заявляли, право судом разъяснялось.

При этом оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Судебная экспертиза проведена квалифицированными экспертами, предупрежденными по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; выводы экспертов мотивированы, сделаны на основе анализа конкретных объектов исследования. Доказательств иной стоимости и механизма ремонтно-строительных работ по устранению выявленных дефектов жилого дома ответчиком не представлено.

В силу вышеизложенного суд приходит к выводу, что жилой дом был передан ответчиком истцу с существенными недостатками, которые возникли до передачи дома покупателю, а трещины в цоколе – по причинам, возникшим до этого момента; все недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого дома в момент покупки; данные дефекты можно было обнаружить только при инструментальном обследовании при наличии специальных познаний в области строительства. 

Суд принимает во внимание, что согласно объяснениям представителя ответчика, ФИО2 строил дом для себя, т.е. был осведомлен о техническом состоянии дома (т.1, л.д. 231 об.).

При указанных обстоятельствах, учитывая доказанность материалами дела наличие в приобретенном истцом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, суд признает обоснованными требования истца о применении к ответчику установленных п.1ст. 475 ГК РФ последствий продажи товара с недостатками, не оговоренными продавцом, - возмещения расходов на устранение недостатков в сумме 697724 руб.

Доводы стороны ответчика о том, что в рассматриваемом случае не подлежит применению ст.475 ГК РФ несостоятельны. Положения п. 2 ст. 469 ГК РФ не исключают возможности удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку с учетом характера повреждений использование дома по прямому назначению требует устранения выявленных дефектов, следовательно, подлежат применению положения п.1ст.475ГКРФ. Устранение выявленных скрытых дефектов является следствием допущенного продавцом нарушения, которое влечет для покупателя очевидные имущественные потери. Восстановить свои нарушенные права в связи с имеющимися скрытыми недостатками приобретенного имущества истец просит путем уменьшения стоимости жилого дома на стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков жилого дома, что по своей правовой природе сводится к возмещению расходов на устранение недостатков товара. 

Формулировка уточненных требований истца, хотя и содержит упоминание конструкции двух различных требований, предусмотренных п.1ст.475ГКРФ (абзацы 3, 4), по сути, сводится к требованию о возмещении расходов на устранение недостатков, а не о соразмерном уменьшения покупной цены, что имеет иную правовую природу и определяется по иным правилам.

В силу п. 1 ст. 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Кроме того, исходя из содержания п. 11 договора купли-продажи жилого дома, доводы об отсутствии в договоре требований к качеству жилого дома отклоняются.

Доводы представителей ответчика о том, что техническое состояние спорного жилого дома являлось надлежащим, что подтверждается как договором купли-продажи, актом приема-передачи, так и отчетом об оценке рыночной стоимости дома, и будучи ознакомленным с данным отчетом, покупая дом за меньшую стоимость, истец знал об имеющихся недостатках, в связи с чем повторное заявление о снижение стоимости дома является злоупотреблением правом со стороны истца, отклоняются судом.

Так, из отчета об оценке № 3161/07/17 рыночной стоимости домовладения (т.2, л.д.2-8) следует, что оценщики проводили визуальную инспекцию объекта и отметили в отчете все видимые важные дефекты, которые могли быть замечены ими. Отсутствие каких-либо скрытых дефектов, кроме обнаруженных, оказывающих влияние на здание, предполагается. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов (пункты 5, 8 отчета) (т. 2, л.д. 8).

Вместе с тем, по результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что дефекты могли быть выявлены только при проведении инструментального обследования жилого дома и не могли быть обнаружены при визуальном его осмотре; тогда как отчет об оценке основывается на визуальном осмотре здания. Более того, на оценщиков не возлагалась обязанность по выявлению скрытых факторов, влияющих на стоимость жилого дома.

Вопреки доводам представителей ответчика, то обстоятельство, что жилой дом продан вместе с земельным участком, стоимость каждого объекта в отдельности не определена, не может служить основанием для отказа в иске, так как в материалах дела не имеется доказательств, и ответчик не представил доказательства тому, что цена объектов недвижимости складывалась в большей степени из стоимости земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления, в размере10177 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 697724 (шестьсот девяносто семь тысяч семьсот двадцать четыре) рубля в возмещение затрат на устранение выявленных строительных недостатков жилого дома, 10177 (десять тысяч сто семьдесят семь) рублей – в возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Десногорский городской суд Смоленской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.Н. Лялина

Решение принято в окончательной форме 21.11.2019