Дело № 2-2518/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Омск 12 июля 2018 г.

Куйбышевский районный суд города Омска в составе 

председательствующего судьи Гончаренко О.А., 

при секретаре Мелехиной Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению гаражно-строительного кооператива «Луч-6» в интересах определенного круга лиц к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении к заключению договора, 

У С Т А Н О В И Л :

Гаражно-строительный кооператив «Луч-6» в интересах определенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о понуждении к заключению договора. В обоснование указано, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Омска от 22.05.2017 г. истцу был восстановлен срок на обращение с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, признано незаконным решение Департамента имущественных отношений г. Омска от 21.09.2016 г., возложена обязанность рассмотреть заявление ГСК «Луч-6» и принять решение о предоставлении членам ГСК в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером №. До настоящего времени решение о предоставлении в общую долевую собственность членам ГСК «Луч-6» земельного участка не принято. В письме от 02.10.2017 г. Департамент имущественных отношений г. Омска уведомил, что подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и о необходимости для подписания указанного договора обратиться собственникам объектов недвижимости в отдел «Службы одного окна». Ознакомившись с представленным проектом договора купли-продажи земельного участка, истец отказался его заключать, о чем было сообщено в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. Указанные истцом замечания по договору купли-продажи земельного участка, предусматривающие уплату пени в случае несвоевременного внесения платежа, а также момента признания договора заключенным, ответчиком не были приняты. Просит обязать Департамент имущественных отношений г. Омска заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи земельного участка, с учетом разногласий, указанных в письме ГСК «Луч-6» от 06.02.2018 г., с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14

Представитель истца ФИО15, действующий на основании решения общего собрания собственников гаража в ГСК «Луч-6» (л.д. 41-42), в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

В судебном заседании ФИО16, действующий по устному ходатайству, позицию истца поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил требования удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен надлежаще. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие сторон, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав пояснения истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу 19.07.2017 г. решением Центрального районного суда г. Омска от 22.05.2017 г. ГСК «Луч-6» восстановлен срок на обращение с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, выраженном в ответе от 21.09.2016 г. № об отказе о предоставлении общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов. Признано незаконным решение Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, выраженного в ответе от 21.09.2016 г. № об отказе о предоставлении общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов. На Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска возложена обязанность рассмотреть заявление ГСК «Луч - 6» и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства о предоставлении членам ГСК «Луч - 6» в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, ГСК «Луч - 6», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей боксового типа, государственная собственность на который не разграничена. Без проведения торгов.

Во исполнение указанного решения суда Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска подготовил проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № для заключения с собственниками объектов недвижимого имущества в ГСК «ЛУЧ-6» в количестве 14 человек. 

Ознакомившись с данным проектом договора купли-продажи земельного участка, ГСК «Луч-6» выразил несогласие с данным проектом по п. 2.5, 2.6, а также п. 6.3 договора, в ответ на которое Департаментом имущественных отношений был подготовлен проект протокола согласования разногласий к договору купли-продажи (л.д. 19-24).

Неурегулирование данных разногласий по договору купли-продажи земельного участка послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений комплексным законодательным актам.

Таким образом, вопросы об условиях договора и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Частью 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В свою очередь, положение ст. 39.16. ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

Судом установлено, что ГСК «Лус-6» зарегистрировано как юридическое лицо с 07.04.2004 г., основным видом деятельности является деятельность стоянок для транспортных средств (л.д. 25, 26-30). 

В ответ на представленный проект договора купли-продажи земельного участка, представитель ГСК «Дуч-6» в письме, которое было передано в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, указал, что на предложенных условиях договор купли-продажи не может быть заключен по следующим причинам: 

Пунктом 2.5 проекта договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, покупатели выплачивают продавцу пеню в размере 0,5 % от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа. 

Пунктом 2.6 предусмотрено, что в если покупатели просрочат более чем на 30 дней срок платежа, предусмотренный п. 2.2 настоящего договора, продавец вправе требовать от покупателей уплаты штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей уплате. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в данном случае применение вида в размере неустоек возможно только по соглашению сторон, ГСК «Лус-6» не дает свое согласие на установление пеней и штрафов. В связи с чем полагает, что п.п. 2.5 и 2.6 подлежат исключению из проекта договора.

Согласно п. 6.3 проекта настоящий договор считается заключенным с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств. 

Согласно п. 2.3 проекта, полная оплата цены Участка должна быть проведена до передачи Участка и государственной регистрации права собственности на Участок.

Таким образом, оплата цены Участка будет производиться до момента заключения договора, что является недопустимым, по мнению ГСК «Лус-6».

В связи с указанным, предложена следующая редакция п. 6.3, а именно: «Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств» (л.д. 19-20).

Из изложенного следует, что у сторон возникли разногласия в части п. 2.5, 2.6, 3.6.

В свою очередь, при разрешении спора об исключении из условия договора купли-продажи земельного участка п.п. 2.5, 2.6 суд исходит из того, что договора неустойка (штраф) может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон. 

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно ст. 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, суд не вправе включать в договоре несогласованное сторонами условие, если наличие такого условие в договоре не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В виду того, что действующее законодательства не предусматривает установление неустойки (штрафа) за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а в данном случае отсутствует согласие сторон в части п.п. 2.5, 2.6 договор купли-продажи земельного участка, суд полагает возможным исключить указанные пункты условий из спорного проекта договора. 

Отсутствие в договоре условий о неустойке (штрафе) не препятствует приманить ответственности за нарушение обязательств, что предусмотрено законом.

Кроме того, у сторон возникли разногласия, относительно условий, закрепленных в п. 6.3 договора купли-продажи, согласно которых договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка регламентирован параграфом 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из указанного следует, что законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи земельного участка.

Согласно письму ФНС РФ от 16.10.2009 г. N 3-2-09/209@ "О применении статьи 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации", договору купли-продажи земельных участков от 20.11.2006 г. считаются заключенными с момента их подписания, если договорами не предусмотрено.

Резюмируя указанное, суд полагает возможным изложить п. 6.3 договор купли-продажи земельного в следующей редакции: «Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств».

С учетом изложенного, суд не находит оснований для отказа со стороны Департамента имущественных отношений г. Омска в заключении с истцом договору купли-продажи земельного участка. Более того, при отсутствии согласованности в части п. 2.5, 2.6 между сторонами, суд полагает возможным исключить указанные пункты из проекта договору купли-продажи земельного участка. Также, с учетом законодательства Российской Федерации, регламентирующего порядок заключения договор купли-продажи недвижимости, протокола разногласий, п. 6.3 спорного договора подлежи изложить в следующей редакции: «Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования гаражно-строительного кооператива «Луч-6» в интересах определенного круга лиц удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 договор купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий относительно п. 2.5, п. 2.6, п. 6.3 договора, исключив п. 2.5 и п. 2.6 из условий договора, считать пункт 6.3 договора изложенным в следующей редакции «Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств».

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Гончаренко

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2018 г.