Дело № 2-644/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2018 года с.Верхнеяркеево

Илишевский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Миннебаевой Л.Я., 

при секретаре Гильмуллине А.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третьему лицу Башкирскому региональному филиалу Акционерного общества «Россельхозбанк» о взыскании стоимости работ по устранению недостатков в строительстве жилого дома, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ФИО3, третьему лицу Башкирскому региональному филиалу Акционерного общества «Россельхозбанк» с иском о взыскании стоимости работ по устранению недостатков в строительстве жилого дома, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов, обосновывая исковые требования в соответствии с нормами гражданского законодательства и Федерального закона РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование своих исковых требований указали на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 250 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1226 +/- 24 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Общая стоимость объектов недвижимости составила 4000000,00 рублей, из них стоимость жилого дома – 3830000,00 рублей, земельного участка – 170000,00 рублей (п. 5 договора купли-продажи). 

В соответствии с пунктами 6, 7 договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с земельным участком по вышеуказанному адресу приобретался ими у ответчика (продавца): частично за счет собственных средств в размере 1200000,00 рублей, частично за счет кредитных средств в размере 2800000,0 рублей, предоставленных им по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному вс. Верхнеяркеево между ними (истцами) и АО «Россельхозбанк». 

Ранее опыта покупки домов у них не имелось, также они не имеют познаний в области строительства. Дом ими был осмотрен и его состояние изучено визуально. В ходе осмотра дома они поднимались на чердак. Бетонный пол чердака был покрыт утеплителем, на крыше дома лежал снег, в связи с чем щели и зазоры, в которых можно было бы увидеть сквозной просвет, не обнаружились. Ответчик о наличии скрытых недостатков жилья им при покупке дома не сообщил. ДД.ММ.ГГГГ между ними был подписан передаточный акт, согласно которого ответчик (продавец) передал, а они (истцы, покупатели) приняли жилой дом с земельным участком. Ими, как покупателями, взятые на себя обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме. А продавцом, в нарушение п. 10 договора купли-продажи, объект недвижимости продан со скрытыми строительными недостатками. Скрытые недостатки обнаружились позднее, во время весеннего таяния снега и дождей. В результате неоднократных протечек кровли дома повреждены внутренняя отделка дома, образовались углубления в бетонном полу, на потолке и стенах имеются следы проточек кровли дома, появились черные пятна и плесень. 

Причинами протечки кровли является ее неудовлетворительное состояние, не соответствующее нормативным требованиям в части обеспечения водонепроницаемости, защиты от атмосферных осадков, что свидетельствует о некачественном выполнении кровельных работ при строительстве дома.

Указанные существенные скрытые строительные недостатки выявить визуально не представилось возможным, поскольку дом ими приобретался в зимнее время года, когда погодные условия не позволяли обнаружить протечку кровли дома, а на крыше дома лежал снег, дом не отапливался, таяния снегов не было. В свою очередь, продавец о наличии скрытых недостатков не мог не знать, поскольку дом несколько лет был выставлен на продажу, и что в результате неоднократных протечек кровли образовались углубления в бетонном полу, являются доказательством этого. 

ДД.ММ.ГГГГ ими в адрес ответчика направлена претензия о ненадлежащем качестве проданного жилого дома, с просьбой устранить в течение 20 дней существенные недостатки, однако ответчиком указанные требования не выполнены. 

В связи с выявленными нарушениями строительных норм и правил, они вынуждены были обратиться в экспертное учреждение. Согласно заключению эксперта №, кровля (крыша) и ее элементы жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, не соответствует строительным нормам и правилам. Стоимость ремонтных работ и строительных материалов для устранения выявленных нарушений при строительстве кровли (крыши) и ее элементов указанного жилого дома составляет 328168 рублей 99 копеек. 

Ссылаясь на изложенное истцы просили взыскать с ответчика: 

- в счет возмещения стоимости работ и материалов по устранению недостатков в строительстве жилого 

<

адрес>,99 рублей, 

- в пользу каждого из истцов в счет компенсации морального вреда денежную сумму в размере по 3 000,0 рублей каждому,

- судебные расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 11000,0 рублей, по оплате услуг представителя в размере 15000,0 рублей, по оплате услуг почтовой связи в размере 89,50 рублей, 

- в пользу каждого из истцов в равных долях штраф в размере 50 % от присужденной суммы за отказ в удовлетворении законных требований потребителя в добровольном порядке.

В ходе судебного заседания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, истцы уточнили исковые требования: отказались от обоснования своих исковых требований по нормам ФЗ «О защите прав потребителей», при разрешении возникшего спора и взыскании с ответчика компенсации морального вреда просили применить нормы ГК РФ. 

В ходе судебного заседания истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме.

Истцы показали суду, что объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок приобретались в зимнее время года - ДД.ММ.ГГГГ, прежде чем заключить договор купли-продажи дом ими был осмотрен дважды, техническое состояние дома при осмотре и заключении договора купли-продажи их устраивало, потому что в то время выявить визуально скрытые недостатки жилого дома не представлялось возможным, так как погодные условия не позволяли обнаружить какие-либо недостатки, протечку кровли дома. На крыше дома лежал снег, таяния снегов не было. Скрытые недостатки обнаружились только весной 2018 года, во время весеннего таяния снега и дождей. Только тогда они увидели щели и зазоры, имеющиеся в кровельном покрытии. В связи с чем, они были лишены возможности вселиться в приобретенный жилой дом, им на свои денежные средства пришлось устранить недостатки в строительстве жилого дома. 

Истцы также показали суду, что для приобретения жилого дома они заключили договор ипотечного кредитования с АО «Российской Сельскохозяйственный банк» и приобретенный ими дом является предметом залога по этому договору. 

Ответчик ФИО5, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, на судебное заседание не явился, направил суду письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие ответчика ФИО5 

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования ФИО1, ФИО2 не признал, ссылаясь на то, что представленное истцами заключение эксперта не является надлежащим доказательством, поскольку ответчик не был уведомлен о его проведении и был лишен возможности участвовать в осмотре объекта недвижимости, задавать вопросы эксперту и давать пояснения; кроме того, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Самостоятельное проведение истцами экспертизы не может являться доказательством наличия дефектов и определения стоимости ремонтных работ, взыскиваемого с ответчика. 

Представитель ответчика также суду пояснил, что на момент подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества, стороны произвели осмотр жилого дома, разногласия по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателями не имелись, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истцы не предъявляли, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния и пригодности дома для проживания, использования. 

Ссылаясь на изложенное, представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать. 

Представитель третьего лица - АО «Российский Сельскохозяйственный банк» ФИО6 суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и банком заключен кредитный договор, согласно которому истцам предоставлен кредит в размере 2800000,00 рублей на приобретение жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. Полученные истцами в кредит денежные средства банком перечислены на счет продавца ФИО3, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Свидетель ФИО7 показала суду, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, был построен ответчиком ФИО3, в каком году был построен дом, не знает. В конце 2017 года ветром сорвало несколько листов профнастила, которыми была крыта крыша указанного дома. Она видела, что собственник дома ФИО3 с кем-то произвел ремонт крыши, а именно, прибивал листы профнастила. Из разговоров односельчан ей известно, что данный дом был выставлен на продажу на сумму 4000000,00 рублей, она видела, что люди приходили, осматривали дом. А почему так долго этот дом не приобретался кем-либо, ей не известно.

Свидетель ФИО8 показал суду, он в течение последних 6 лет занимается строительством жилых домов и других объектов недвижимости, в том числе, кровельными работами. Он знаком с истцом ФИО9, поскольку бригадой в составе трех человек они занимались заменой кровлей его дома по адресу: 

<

адрес>. Они полностью заменили крышу дома на новую, потому что старая не соответствовала строительным нормам. Крыша протекала, там не было обрешеточных досок, на профнастиле имелись дырки, крепёжные элементы были ненадежно закреплены. Считает, что дефекты в кровельном покрытии образовались из-за отсутствия обрешеток. А имевшиеся брусья, на которые должны были быть креплены обрешетки, были сгнившимися. 

Свидетель ФИО10 показал суду, что 3-4 года занимается строительством и ремонтом жилых домов, в том числе, кровельными работами, монтажом металлоконструкций. Он совместно с ФИО8 занимался заменой кровли дома истцов. Крыша дома была крыта неправильно, отсутствовали обрешеточные доски, крыша протекала, в доме было невозможно проживать. На профнастилах почти везде имелись щели, зазоры.

Выслушав истцов и их представителя, представителей ответчика, третьего лица, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии со статьёй 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости и её качеству, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

В силу статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков ) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3 и истцами ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно пунктам 1 и 2 которого ответчик продал, а истцы приобрели в общую совместную собственность жилой дом общей площадью 250 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 1226+/-24 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: РБ, 

<

адрес> (л.д. 17-20). 

Указанные объекты недвижимости принадлежали продавцу на праве собственности: жилой дом на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, земельный участок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право на которое зарегистрированы Управлением Росреестра по РБ (п. 3 договора).

В соответствии с пунктами 6, 7 договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом с земельным участком по вышеуказанному адресу приобретался истцами у ответчика: частично за счет собственных средств в размере 1200000,00 рублей, частично за счет кредитных средств в размере 2800000,0 рублей, предоставленных им по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ №, между ними истцами и АО «Россельхозбанк». 

В тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ между сторонами указанного выше договора был подписан акт приёма-передачи, согласно которого указанный выше дом был передан ответчикам истцам, последние приняли жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу:

<

адрес> (л.д. 21).

Как следует из пункта 2 указанного выше акта приема-передачи, стороны подтверждают, что удовлетворены качественным состоянием жилого дома с земельным участком, у сторон нет претензий по существу договора (л.д.21). ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права совместной собственности на земельный участок и жилой дом, а также ипотеки в силу закона на земельный участок и жилой дом, что подтверждается выпиской (л.д. 20). 

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на выявление существенных недостатков жилого дома, в связи с которыми понесли расходы по их устранению, считают, что им необходимо возместить за счет истца стоимость работ и материалов по устранению недостатков в строительстве жилого дома, а именно, их расходы по проведению капитального ремонта кровли с полной заменой обрешетки и кровельного материала.

Как следует из представленных истцами заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, по их инициативе была проведена строительно-техническая экспертиза (инструментально-визуальное обследование) кровли (крыши) жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно выводам эксперта, устройство кровли жилого дома выполнено с нарушением строительных норм и правил. Обрешетка выполнена из несоответствующих строительных материалов, вследствие чего на отдельных участках кровли имеются нарушения сплошности в виде зазоров на примыкание листов кровли, способствующие проникновению атмосферных осадков в подкровельное пространство и в жилое помещение. В связи с чем, необходимо выполнить капитальный ремонт кровли с полной заменой обрешетки и кровельного материала. 

Для определения стоимости ремонтных работ и строительных материалов для выполнения вышеуказанных действий строительно-техническим экспертом ФИО11 было привлечено ООО «Драйв плюс», которое определил вид и объемы работ, необходимые и достаточные для устранения недостатков работ по устройству кровли жилого дома, а также разработало проектно-сметную документацию по ремонту кровли жилого дома.

Согласно заключению эксперта, №, кровля (крыша) и ее элементы жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, не соответствует строительным нормам и правилам. Стоимость ремонтных работ и строительных материалов для устранения выявленных нарушений при строительствк кровли (крыши) и ее элементов указанного жилого дома составляет 328168 рублей 99 копеек (л.д. 45-73). 

Между тем, представленное истцами экспертное заключение № не может быть принято судом во внимание, поскольку эксперт перед проведением экспертизы не предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, кроме того, ответчик не был уведомлен об осмотре экспертом жилого дома и не имел возможности поставить перед экспертами свои вопросы.

Таким образом, представленное истцами экспертное заключение не отвечает требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в связи с чем не может быть признано в качестве доказательства по делу. 

Представленная истцами переписка с ответчиком о предложении ответчику принять участие при оценке ущерба оценщиком не может являться доказательством извещения ответчика, поскольку датой осмотра в данном сообщении указана ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), тогда как следует из заключения экспертизы, она проведена в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45).

Суд лишен возможности в рамках судебного разбирательства назначить строительно-техническую экспертизу с постановкой вопросов о наличии недостатков жилого дома, причиной которых являются недостатки строительства, поскольку как установлено в ходе судебного заседания из показаний самих истцов, свидетелей, в настоящее время истцами кровля дома полностью разобрана и построена новая кровля (крыша). 

При обсуждении исковых требований истцов суд также исходит из следующего. 

Согласно п. 14 договора купли-продажи объекта недвижимости, подписанного сторонами, покупатели подтверждают, что до подписания договора жилой дом ими осмотрен, при этом претензии по состоянию дома покупатели не имеют.

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами истцов о том, что ответчик скрыл от них какие-либо недостатки отчуждаемого дома.

Сторонами не оспаривалось, что перед заключением договора купли-продажи истцы неоднократно осматривали жилой дом, однако при подписании договора претензий к качеству жилого дома не выразили, приобрели его за согласованную сторонами стоимость, приняли объект по акту приема-передачи, уже после стали за свой счет производить замену материалов кровли, не требуя расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи покупатели ознакомились с техническим состоянием жилого дома путем внутреннего осмотра и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков.

Приобретая объект недвижимости истцы, при должной осмотрительности могли усомниться в качестве приобретаемого жилого помещения.

По мнению суда, приобретая в собственность жилой дом и земельный участок за указанную в договоре купли-продажи цену, истцы могли и должны были оценивать риски приобретения дорогостоящей недвижимости.

Указанные истцами в качестве недостатков дома щели и зазоры в кровельном покрытии не являются скрытыми, а являются видимыми, явными, и могли быть обнаружены истцами при достаточно внимательном визуальном осмотре крыши дома в момент приобретения жилого дома. Довод иска о том, что имеющиеся недостатки объекта недвижимости не были ими обнаружены, так как осмотр производился зимой, является несостоятельным, так как, приобретая объект недвижимости, истцы неоднократно провели визуальный осмотр, доказательств невозможности обнаружения недостатков дома при покупке истцами в суд не представлено (например, можно было попросить ответчика очистить крышу от снега, привлечь соответствующих специалистов и т.д.). 

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцам недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости не имелось, истцы знали о техническом состоянии дома, претензий и замечаний не предъявляли, объект был передан и принят без указания недостатков, цена договора согласована с учётом его технического состояния. ФИО1, ФИО2 до заключения договора купли-продажи детально ознакомились с техническим состоянием жилого дома путем неоднократного визуального осмотра, по результатам которого ими было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах суд учитывает, что качество приобретаемого дома, его технические характеристики не были скрыты от истцов. 

Достаточных и допустимых доказательств того, что имеющиеся недостатки жилого дома носят скрытый характер, а также того, что ФИО3 им чинились препятствия в осмотре жилого дома, стороной истцов не представлено.

Таким образом, из представленных сторонами и добытых судом доказательств установлено, что недостатки приобретённого истцами дома являются явными, им была предоставлена возможность проверить качество строения, и они её использовали, о чём свидетельствует акт приёма-передачи объекта, качество купленного ими жилого дома соответствует цене, установленной в договоре купли-продажи, в связи с чем, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, третьему лицу Башкирскому региональному филиалу Акционерного общества «Россельхозбанк» о взыскании стоимости работ по устранению недостатков в строительстве жилого дома, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Миннебаева Л.Я.