Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-125/2018 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Административные истцы обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, просили суд восстановить срок для подачи административного иска в суд и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 99,6 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 191 287 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 48,4 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 578 898 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 380,2 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 5 488 788 рублей,

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 48,2 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 576 506 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками вышеуказанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –2 675 112,78 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №– 1 299 954,40 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–10 211 625,30 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –1 294 582,69 рублей.

Согласно отчету об оценке от 27.11.2017 года, на дату оценки рыночная стоимость нежилых помещений составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –1 191 287 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–578 898 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–5 488 788 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –576 506 рублей,

что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости. 

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административных истцов, в связи с этим административные истцы просят установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Административные истцы, их представитель, представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объектов недвижимости, возражает против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административные истцы в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2008 года № №, выданного Мэрией городского округа Тольятти, справки о выплате паевого взноса от 08.09.2008 года № №, выданная ПК ТОЦ 

<

данные изъяты>, ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 48,20 кв.м., 2 этаж, комната № 64, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2008 года № №, выданного Мэрией городского округа Тольятти, справки о выплате паевого взноса от 26.08.2008 года № №, выданная ПК ТОЦ 

<

данные изъяты>, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 380,20 кв.м., 1 этаж, комната № 1, 2, 3, 4, 5, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2008 года № №, выданного Мэрией городского округа Тольятти, справки о выплате паевого взноса от 17.12.2008 года № 60, выданная ПК ТОЦ 

<

данные изъяты>, ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 48,40 кв.м., 2 этаж, комната № 61, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

На основании договора купли-продажи от 10.12.2012 года, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 99,6 кв.м., 1 этаж, комната № 62, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года: 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –2 675 112,78 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №– 1 299 954,40 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–10 211 625,30 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –1 294 582,69 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки» от 27.11.2017 года № №, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –1 191 287 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–578 898 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №–5 488 788 рублей, 

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № –576 506 рублей.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административными истцами отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, а административные ответчики обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителями, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на 06.06.2011года.

Согласно заключению эксперта ООО «РосОценка» от 24.01.2018 года № №, рыночная стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 1 243 642,07 рублей, 

нежилое помещение с кадастровым номером № – 604 340,14 рублей, 

нежилое помещение с кадастровым номером № –601 842,85 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «РосОценка» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объектов недвижимости. При оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости нежилых помещений эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, и доходный подход, в рамках которого применил метод капитализации. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. объекта. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, в качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 аналога, имеющие наиболее схожие характеристики с оцениваемыми объектами, находящиеся на праве собственности, торгово-офисного назначения, площадью от 37 кв.м., до 62 кв.м., расположенные в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, которые указаны в таблице 2.8.1 на странице 44-45 заключения эксперта. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных выбранных объектов недвижимости. Были применены корректировки на торг. Была определена рыночная стоимость каждого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

В рамках доходного подхода использовался метод прямой капитализации, который применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Был произведен расчет арендной ставки, исходя из 4 объектов-аналогов, находящихся на праве собственности с торгово-офисным назначением, площадью от 29 кв.м. до 116 кв.м., расположенных в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, с применением корректировок на торг. Получена средневзвешенная цена аренды 1 кв.м. в размере 257 рублей. Затем произведен расчет коэффициента вариации до присвоения удельных весов, который составил 24,81%, расчет чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации в размере 14% и определена величина рыночной стоимости каждого объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, что отражено на стр.51-64 заключения

В результате проведенной процедуры согласования полученных результатов в рамках сравнительного и доходного подходов, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки без учета НДС составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № – 1 243 642,07 рублей, 

нежилое помещение с кадастровым номером № – 604 340,14 рублей, 

нежилое помещение с кадастровым номером № –601 842,85 рублей.

В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «РосОценка» от 24.01.2018 года № № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величины рыночной стоимости, определенные заключением эксперта, признаются достоверными.

В отношении установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, суд считает возможным принять во внимание отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки от 27.11.2017 года № №. Отчет в отношении определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта с кадастровым номером №, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Оценщик при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № использовал сравнительный и доходный подход. От применения затратного похода обоснованно отказался (стр.72-76 отчета).

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Все расчеты производились на 1 кв.м., с последующим перемножением на площадь оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиком проанализированы предложения из открытых источников на рынке недвижимости объектов и подобраны 5 объектов –аналогов – нежилые помещения торгово-офисного назначения, на праве собственности, расположенные в г.Тольятти Самарской области, площадью от 28 кв.м. до 153 кв.м. Затем применены корректировки: на торг, на этаж, произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации. Произведен ставки капитализации для оцениваемого единого объекта недвижимости, которая составила 9,16%, рассчитан размер недозагрузки объектов. Затем произведен расчет арендной ставки, исследуя 5 объектов-аналогов с назначением торгово-офисное, на праве собственности, площадью от 50 кв.м. до 380 кв.м., расположенные в г.Тольятти Самарской области, применены корректировки: на торг, на этаж. Затем определен потенциальный валовый доход, определена итоговая стоимость без НДС.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № на дату оценки составляет 5 488 788 рублей.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административных истцов подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, а в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, в соответствии с отчетом об оценке.

Установление кадастровой стоимости в размере, равной его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административные истцы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не обращались, датой их обращения в суд является 04.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 99,6 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 243 642 рубля 07 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 48,4 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 604 340 рублей 14 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 380,2 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 5 488 788 рублей,

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 48,2 кв.м., этаж № 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 601 842 рубля 85 копеек.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 04.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова