Дело № 3а-95/2021

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Пикавцовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 

<

ФИО>14 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

административный истец ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1 304,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, собственником которого она является, в размере его рыночной стоимости 16 537 000 рублей, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости №ЮКО-19/008.1 от 2 октября 2019 года, подготовленного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт». 

Административный истец мотивирует свои требования тем, что уплачивает имущественный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

В ходе судебного разбирательства по делу представителем административного истца административные исковые требования в части установления стоимости объекта уточнялись в соответствии с проведенной по делу оценочной экспертизой, однако впоследствии, в ходе прений, представитель административного истца ФИО2 просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере первоначально заявленных требований. 

В отзыве на административное исковое заявление и в дополнениях к нему представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит привлечь к участию в деле государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», а также выражает несогласие с заключением эксперта ООО «Департамент профессиональной оценки» №762/ДПО от 18 декабря 2019 года и дополнительными заключениями к указанному заключению эксперта. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО4 в отзыве на административное исковое заявление указывает, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

В возражении на административное исковое заявление представитель административного ответчика - ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 просит суд отказать в удовлетворении административных исковых требований, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена административным ответчиком в соответствии с требованиями Федерального закона №237-ФЗ и Методических указаний о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, просила удовлетворить административный иск по изложенным в нем основаниям, признать заключение повторной судебной экспертизы ненадлежащим доказательством и провести по делу ещё одну повторную экспертизу. 

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО4 в отзыве на административное исковое заявление просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Ранее административным истцом ФИО1 подавалось ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение (часть 1 статьи 401 НК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года №3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1 304,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

Адрес...>, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 70 310 303,88 рублей и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». 

Согласно данным отчета об определении рыночной стоимости №ЮКО-19/008.1 от 2 октября 2019 года, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 1 января 2018 года) составляет 16 537 000,00 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. При оценке его, как доказательства по делу, у суда возникли сомнения в достоверности выводов, изложенных в нем, поскольку данный документ подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления отчета об оценке оценщик об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение не предупреждался и не несет ответственности за сделанные выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. 

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 15 ноября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено ООО «Департамент профессиональной оценки».

Согласно экспертному заключению №762/ДПО от 18 декабря 2019 года, подготовленного экспертом ООО «Департамент профессиональной оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 1 января 2018 года) составляет 25 569 000,00 рублей.

С учетом мотивированной позиции представителя департамента имущественных отношений о нарушениях, допущенных при проведении судебной экспертизы, в частности, о неверно подобранных экспертом объектов-аналогов, определением Краснодарского краевого суда от 29 января 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза. Суд посчитал необходимым определение рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на дату определения кадастровой стоимости с учетом замечаний, изложенных в ходатайстве представителя административного ответчика о проведении дополнительной экспертизы.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 14 апреля 2020 года № 801/ДПО, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (1 января 2018 года) составляет 25 569 000 рублей.

Между тем, в ходе судебного разбирательства представителем административного ответчика было вновь заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, мотивированное, в частности, необходимостью исправления недочетов, выявленных административным ответчиком в заключении эксперта от 18 декабря 2019 года №762/ДПО и от 14 апреля 2020 года №801/ДПО.

Определением суда от 19 августа 2020 года по делу назначена вторая дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению от 26 октября 2020 года №842/ДПО дополнительной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Департаментом профессиональной оценки», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости составляет 25 569 000 рублей, при этом в заключении экспертом не дано какой-либо оценки замечаниям на экспертное заключение основной и первой дополнительной экспертизы.

Доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда, признаются недопустимыми судом по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (части 1 и 3 статьи 59, часть 2 статьи 61 КАС РФ).

Изучив заключение эксперта ООО «Департамент профессиональной оценки» №762/ДПО от 18 декабря 2019 года, заключение дополнительной экспертизы от 14 апреля 2020 года № 801/ДПО, заключение дополнительной экспертизы от 26 октября 2020 года №842/ДПО, выполненные экспертом ООО «Департаментом профессиональной оценки», выслушав мнение представителя административного истца и представителя департамента имущественных отношений, полагавших указанные заключения недопустимыми доказательствами, суд приходит к выводу, что поименованные экспертные заключения не соответствуею требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, являются не обоснованными и не отвечают требованиям достоверности, достаточности, доступности и относимости. Так, при реализации сравнительного подхода к оценке, экспертом неверно подобраны объекты-аналоги: объекты-аналоги с номерами 1, 2 являются одним и тем же объектом, суммарное значение применённых к объектам аналогам отрицательных корректировок не соответствует объекту экспертизы по ценообразующим факторам и противоречит п. 10 ФСО №1. Экспертом неверно сделаны выводы о техническом состоянии объекта, расположении помещения и коммуникациях. Экспертом не дано какой-либо оценки приведенным ранее департаментом имущественных отношений замечаниям как на экспертное заключение от 18 декабря 2019 года №762/ДПО, и так и на экспертное заключение от 14 апреля 2020 года№801/ДПО.

Учитывая изложенное, суд, в соответствии с частью 2 статьи 61 КАС РФ, признает выше перечисленные заключения №762/ДПО от 18 декабря 2019 года, заключение дополнительной экспертизы от 14 апреля 2020 года № 801/ДПО, заключение дополнительной экспертизы от 26 октября 2020 года №842/ДПО, выполненные экспертом ООО «Департаментом профессиональной оценки», недопустимыми доказательствами, так как они не отвечают требованиям статьи 59 КАС РФ и подлежат исключению из числа доказательств.

Поскольку для оценки соответствующих доводов представителя административного ответчика и устранения возможных сомнений в обоснованности проведенного экспертного исследования требуются специальные знания в области оценочной деятельности, определением суда от 

<

Дата ...> по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Альфа Эксперт» ФИО7

Согласно заключению повторной экспертизы, изготовленной экспертом ООО «Альфа Эксперт» ФИО7 №24-152/2021 от 9 февраля 2021 года, стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 1 января 2018 года) составляет 50 580 500,00 рублей.

Вопреки доводам представителя административного истца, указанное заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт является оценщиком I категории, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение повторной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки. 

В ходе исследования экспертом учтено, что объект расположен в городе-курорте Анапе, являющимся динамично развивающимся федеральным курортом. К объекту подключены все необходимые для функционирования коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация. Подъездные пути к объекту - асфальтовая дорога. Состояние объекта - черновая отделка. Ближайшее окружение - объекты коммерческого назначения, жилая застройка. Окружение объекта также представлено объектами социальной инфраструктуры. Транспортный поток около объекта можно охарактеризовать как высокий, поток людей можно охарактеризовать как выше среднего.

Экспертом при оценке объекта недвижимости были применены сравнительный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу. При этом, исходя из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Исследование экспертом при сравнительном подходе проведено методом сравнения продаж, который позволяет при наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты корректировки на торг, поправка на масштаб площади, на состояние отделки, на расположение на этаже. 

Скидка на торг принята экспертом из справочника оценщика недвижимости - 2018 г. «Корректирующие коэффициенты. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО8 В качестве корректировки на торг для объектов-аналогов эксперт использовал среднее значение из представленного диапазона в размере 10,3 %, учитывая местоположение объекта, а также его количественно-качественные характеристики.

Корректирующие коэффициенты на состояние отделки и на расположение на этаже приняты экспертом в соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО8

Рыночная стоимость объекта экспертизы, определенной сравнительным подходом по состоянию на дату оценку, согласно выводам эксперта, составила 50 674 300 рублей. 

Кроме того, экспертом также применен доходный подход при оценке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:37:0105002:1135. 

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик-эксперт определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. 

В рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации доходов, поскольку за последние годы рынок недвижимости стал более стабильным и развивается с равномерным увеличением цен, а соответственно и ставок аренды.

В качестве единиц сравнения экспертом были выбраны: назначение (предполагаемое использование); дата предложения; вид права; условия сдачи в аренду; местоположение; расположение относительно красной линии; ближайшее окружение; тип объекта; этаж расположения; наличие отдельного входа; физическое состояние; фактор масштаба; наличие инженерных коммуникаций. В качестве объектов сравнения были выбраны объекты, которые в наибольшей степени схожи с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (состояние внутренней отделки, состояние подъездных путей, местоположение).

При доходном подходе все корректировки были внесены экспертом на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным. 

При доходном подходе экспертом приняты следующие корректировки: скидка на торг, поправка на масштаб площади, поправка на разницу в расположении в здании (этаж).

Скидка на торг, то есть корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена экспертом в соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО8 Учитывая социально-экономическую ситуацию, сложившуюся в регионе на дату оценки, конъюнктуру рынка, а также характеристики объекта оценки, к ценам предложений объектов-аналогов экспертом применено среднее значение скидки на торг из представленного диапазона в справочнике в размере 9,2 %

Экспертом приведены расчеты действительного валового дохода, чистого операционного дохода. 

В рамках заключения эксперта размер коэффициента капитализации принят на основании исследований, приведенных в справочнике оценщика недвижимости - 2018 г. «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО8 ФИО9 коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. С учетом количественно-качественных характеристик объекта экспертизы, а также социально-экономическую ситуацию в стране и регионе расположения объекта оценки, в качестве коэффициента капитализации экспертом принято нижнее значение 10,5 %

Таким образом, рыночная стоимость объекта экспертизы, определенной доходным подходом по состоянию на дату оценку, согласно выводам эксперта, составила 50 486 700 рублей. 

Для согласования результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, экспертом использован метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. 

Весовые коэффициенты, как сравнительного, так и доходного подхода составили 0,5, а в совокупности -1. При таких обстоятельствах, стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) определена экспертом в размере 50 580 500,00 рублей.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердил вышеприведенные выводы, указав, что объектом экспертизы являлись встроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном (техническом) этаже, назначение которых – торгово-офисное. В оглавлении столбца таблицы №2 на стр.11 экспертного заключения им допущена опечатка, вместо «назначение здания» следует понимать «назначение нежилых помещений». Исходя из материалов дела, экспертом сделан вывод, что помещения являются коммерческими и их рационально использовать под офисы и торговые помещения. Рыночная стоимость объекта определена экспертом, исходя из анализа максимально эффективного и целесообразного использования.

Эксперт указал, что в ходе проведения экспертизы им использовались материалы дела, в том числе технический паспорт, в экспликации которого указана высота потолков. По мнению эксперта, большая часть помещений подходит для эксплуатации как офисных, так и торговых помещений, помещения с высотой потолка менее 2 метров возможно использовать в качестве вспомогательных помещений. 

Эксперт пояснил, что объекты-аналоги подбирались им сопоставимые по площади с объектом оценки, имеющего относительно большую площадь 1 340,7 кв.м. К отобранным объектам-аналогам применены корректирующие коэффициенты, в том числе, на состояние отделки и на этаж расположения. Экспертом не применялся корректирующий коэффициент по месту расположения, поскольку объект оценки находится в жилом массиве, в подвальном помещении жилого дома, возле которого размещены остановки общественного транспорта, в непосредственной близости проходит Симферопольское шоссе, то есть имеет место достаточно большой транспортный поток и людей. 

Отвечая на замечание представителя административного истца ФИО2 о том, что экспертом необоснованно не применен коэффициент на проходимость, так как вход в объект расположен во дворе многоквартирного жилого дома, закрытым для доступа посторонних лиц, эксперт указал, что рыночная стоимость объекта определялась им на ретроспективную дату - на 1 января 2018 года, сведения об ограниченном доступе объекта на указанную дату в материалах дела не представлено. 

Экспертом также указано, что при производстве экспертизы им было учтено, что город-курорт Анапа – это динамично развивающийся город-курорт, в котором наблюдается большой туристический поток и который является привлекательным для переселения на постоянное место жительства. На рынке недвижимости представлено большое количество спроса и предложений о купле-продаже недвижимости, в связи с чем рынок недвижимости Анапы правильно отнести к активному рынку. 

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО7 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>. 

Суд считает повторное заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Суд полагает, что критическая оценка административным истцом выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем административного истца сомнение в обоснованности выводов эксперта, представленная рецензия не являются обстоятельствами, исключающими доказательственное значение данного заключения.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом лично не проводился осмотр нежилых помещений, осмотр и фотографирование объекта проведено сотрудником ООО «Альфа Эксперт», не привлеченным к производству экспертизы, в связи с чем экспертом нарушен порядок производства экспертизы, и, соответственно, повторная экспертиза является недопустимым доказательством, суд находит несостоятельными. 

Согласно стр. 7 заключения эксперта №24-152/2021 от 9 февраля 2021 года, осмотр объекта экспертизы проведен 5 февраля 2021 года представителем ООО «Альфа Эксперт» ФИО10 в присутствии административного истца ФИО1 В связи с невозможностью установить состояние объекта экспертизы на ретроспективную дату, осмотр проводился в информационных целях.

В ходе осмотра производилось фотографирование объекта, указанные фотографии приложены к заключению эксперта. Сами фотографии, их содержание представителем административного истца не оспаривалось, изображение на них действительного состояния объекта оценки не опровергалось. 

Суд полагает, что поскольку имеет место быть ретроспективная оценка объекта исследования по состоянию на 1 января 2018 года, фотофиксация отделки оцениваемого нежилого помещения на настоящий момент не может свидетельствовать о состоянии объекта в прошлом. Возможность пересмотра кадастровой стоимости на ретроспективную дату прямо предусмотрена положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, в связи с чем не исключается возможность производства такой оценки и через призму фотофиксации оцениваемого объекта, а потому указанные доводы судом отклоняются. Тем более, что экспертом в интересах административного истца при производстве экспертизы применен корректирующий коэффициент на состояние отделки объекта. 

Сам эксперт ФИО7 пояснил, что им при производстве экспертизы использовались представленные материалы дела, содержащие достаточное количество информации об объекте оценки. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая судебным экспертом при проведении повторной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 23 октября 2019 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 октября 2019 года.

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Директором ООО «Альфа Эксперт» ФИО11 в суд подано ходатайство о взыскании в пользу экспертной организации с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела повторной судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска ФИО1 сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Альфа Эксперт», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, составляет округленно 28,1 процентов.

Суд приходит к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, заявление ООО «Альфа Эксперт» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 

<

ФИО>16 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1 304,7 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 50 580 500 (пятьдесят миллионов пятьсот восемьдесят тысяч пятьсот) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 23 октября 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

В остальной части административный иск - оставить без удовлетворения.

Взыскать с 

<

ФИО>2 в пользу ООО «Альфа Эксперт» судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 2 апреля 2021 года.

Судья: