Председательствующий: Чегодаев С.С. № 33-356/2026

(33-7994/2025)

(№ 2-3005/2025 УИД 55RS0001-01-2025-002401-51)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Омск 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Чернышевой И.В.,

судей Будылка А.В., Неделько О.С.

при секретаре Колбасовой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ИП ФИО1 ФИО2 на решение Кировского районного суда города Омска от 11 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Признать договор аренды № 17 части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома от 

<

...> заключенный между собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

...> лице председателя совета МКД ФИО3 и ФИО1 – недействительным.

Обязать ФИО1, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) за счет собственных сил и средств произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером: № 

<

...>, расположенном по адресу: 

<

...> течении 30 календарных дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) судебную неустойку за нарушение срока исполнения решения суда в сумме 500 рублей за каждый день просрочки исполнения настоящего решения суда в части возложения обязанности на ФИО1, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...> за счет собственных сил и средств произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером: № 

<

...>, расположенном по адресу: 

<

...> начиная с 31 календарного дня с даты вступления в законную силу настоящего решения по дату фактического исполнения решения суда в данной части.

Взыскать с ФИО3, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) в пользу ФИО4, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) расходы на оплату государственной пошлины 1 500 рублей.

Взыскать с ФИО1, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) в пользу ФИО4, 

<

...> года рождения (паспорт № 

<

...>) расходы на оплату государственной пошлины 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать.».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1, указав, что является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, а также председателем совета данного МКД на основании протокола общего собрания от 

<

...>.

На земельном участке с кадастровым номером № 

<

...>, на котором расположен МКД, самовольно был размещен торговый павильон, принадлежащий ФИО1, что привело к изменению режима использования общего имущества МКД и нарушению прав собственников помещений данного дома.

С учетом уточнений требований просила признать договор аренды № 

<

...> части общего имущества (земельного участка) многоквартирного дома от 

<

...>, заключенный между ФИО3 и ФИО1 недействительным в отношении размещения НТО площадью 15 кв.м.; обязать ФИО1 произвести демонтаж торгового павильона общей площадью 15 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> по адресу 

<

...>; взыскать с ФИО1 в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта со дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения; взыскать с ФИО3 государственную пошлину в размере 3 000 рублей по требованию о недействительности заключенного договора аренды; взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 3 000 рублей по требованию о демонтаже нестационарного торгового объекта.

Истец ФИО4, ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1- ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку арендатор является добросовестным участником правоотношений, заключившим договор с уполномоченным собственниками лицом. То обстоятельства, что впоследствии указанный протокол признан недействительным, не может служить основанием для признания недействительным договора аренды.

На протяжении длительного времени между ответчиком и собственниками многоквартирного дома имели место арендные правоотношения, за демонтажем павильонов они не обращались и после заключения указанного договора, тем самым одобрив его. Арендные платежи вносились ответчиком своевременно и в полном объеме, их удержание ФИО3 не свидетельствует о неисполнении арендатором своих обязательств.

Суд рассматривая дело по существу не применил положения п. 1 ст. 182 и ст. 183 Гражданского кодекса РФ. Истец был осведомлен обо всех действиях представителя собственников МКД ФИО3, в том числе в части перезаключения договора аренды земельного участка.

Суд мотивировал решение ссылаясь на обстоятельства, которые при рассмотрении дела не исследовались.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО4 ФИО5 просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела в суд апелляционной инстанции не поступало.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ФИО4 ФИО5 судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что ФИО6 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый № 

<

...>).

Многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № 

<

...>, находящемся в собственности собственников жилых помещений, машино-мест.

Протоколом от 

<

...> общего собрания собственников ФИО3 был избран председателем совета МКД с наделением полномочий на сдачу в аренду третьим лицам общего имущества МКД, в том числе земельного участка с кадастровым номером № 

<

...>.

<

...> между собственниками указанного МКД в лице председателя совета МКД ФИО3, действующего на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД № 

<

...> от 

<

...> (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды № 

<

...> части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение за плату часть прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, имеющего кадастровый № 

<

...>, площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, под установку торгового павильона (т. 1 л.д. 231-236).

Заочным решением Кировского районного суда 

<

...> от 

<

...>, вступившим в законную силу 

<

...>, решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом от 

<

...>, признано недействительным.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в силу прямого указания закона признанное судом недействительным решение общего собрания является таковым с момента его принятия, то у ФИО3 отсутствовали полномочия на заключение с ФИО1 договора аренды № 

<

...> от 

<

...> от имени собственников помещений МКД, пришел к выводу о признании договора недействительным, возложении на ФИО1 обязанности произвести демонтаж торгового павильона, взыскав с ФИО1 судебную неустойку за нарушение сроков исполнения решения суда, распределил судебные расходы.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Частью 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса

В соответствии с ч. 2,4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача в аренду части земельного участка, на котором расположен МКД, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме возможно лишь посредством принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

...> № 

<

...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1, 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Из разъяснений, содержащихся в п. 119 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

...> № 

<

...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что ничтожное или оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (ч. 7 ст.181.4 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу, когда недействительным является решение собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о полномочиях указанного органа, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким органом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения, если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (ст. 51 и 53 Гражданского кодекса РФ).

В иных случаях при признании названного решения недействительным подлежат применению положения статьи 183 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Из разъяснений, содержащихся в п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

...> № 

<

...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что до одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Как верно установлено судом первой инстанции спорный договор аренды части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома заключен собственниками МКД в лице председателя совета МКД ФИО3, действующего на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД № 

<

...> от 

<

...>, признанного недействительным.

Основанием для такого признания явилось установление отсутствия факта проведения такого собрания. В связи с чем, сделки, совершенные неуполномоченным лицом являются недействительными.

Вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств того, что собственники помещений МКД в последующем одобрили указанную сделку материалы дела не содержат и стороной ответчиков в порядке ст. 56 Гражданского кодекса РФ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к общим собраниям МКД общих правил, регулирующих деятельность собраний юридического лица, полномочий исполнительного органа, необходимость применения в данном случае аналогии права, в том числе положений п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ основаны на неверном толковании норм материального права.

Факт внесения либо не внесения ФИО1 арендной платы в рамках условий договора для разрешения настоящего спора правового значения не имеет.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела, приведенных нормативных положений судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости признания спорного договора аренды недействительным, возложении обязанности на ФИО1 произвести демонтаж торгового павильона за счет собственных средств.

Установленный судом первой инстанции в соответствии со ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ срок для осуществления демонтажа торгового павильона в течении 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу судебная коллегия находит разумным и достаточным для осуществления указанных действий.

Взысканный судом первой инстанции размер судебной неустойки отвечает принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Судебные расходы по оплате государственной пошли судом первой инстанции распределены верно.

Нормы материального права судом при разрешении спора применены правильно, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам, правовая оценка которых подробно и мотивированно приведена в оспариваемом решении.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда города Омска от 11 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Кировский районный суд города Омска в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 19.01.2026