16RS0051-01-2020-007954-67

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

13 июля 2020 года Дело 2-4057/2020

Советский районный суд города Казани в составе: 

председательствующего судьи Ахметгараева А.А.,

при секретаре судебного заседания Яркиной Е.Н.,

с участием:

представителя РОПОП РТ «Азакона-Групп» – ФИО1 (до перерыва),

представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» - ФИО2 (до перерыва), ФИО3 (после перерыва);

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной правозащитной организации потребителей Республики Татарстан «Азакона-Групп», действующей в интересах ФИО4, к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН

<

***>) о признании обязательства по оплате стоимости квартиры исполненным, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная правозащитная организация потребителей Республики Татарстан «Азакона-Групп» (далее также РОПОП РТ «Азакона-Групп»), действующая в интересах ФИО4, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании обязательства по оплате застройщику цены квартиры исполненным в полном объеме, взыскании компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей, штрафа.

Иск мотивирован тем, что между ФИО4 и ООО «ЖК «Победа» 21 апреля 2015 года заключен договор участия в долевом строительстве 

<

номер изъят>. Застройщик взял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства- квартиру площадью 37,94 кв.м. с учетом понижающих коэффициентов для не отапливаемых помещений. Однако при передаче участнику квартиры, площадь квартиры заявлена как увеличенная и составила 40,7 кв.м., а застройщиком было заявлено требование о доплате денежных средств в размере 185 288 рублей 76 копеек. Истец полагает, что действия ответчика неправомерны, поскольку им без согласия на то истца, были возведены ниши, применен понижающий коэффициент для лоджий, а не балконов, не возведены коробы в санитарных узлах. Все это привело к увеличению площади квартиры и соответственно к увеличению ее цены.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, возражал против удовлетворения заявленного представителем ответчика ходатайства о назначении экспертизы.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 иск не признали, просили назначить экспертизу для определения фактической площади квартиры истца; пояснили, что застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию, если данные изменения не ухудшают эксплуатационные характеристики объекта; представитель ФИО3 в случае удовлетворения иска просила применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер штрафа, подлежащего взысканию в пользу потребителя.

В судебном заседании 7 июля 2020 года был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 13 июля 2020 года.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 1, пункта 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17), которым разъяснено, что, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Судом установлено, что между ФИО4 и ООО «ЖК «Победа» 21 апреля 2015 года заключен договор участия в долевом строительстве 

<

номер изъят>. 

По условиям данного договора застройщик взял на себя обязательство построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства- квартиру 

<

номер изъят>, площадью 37,94 кв.м. с учетом понижающих коэффициентов для не отапливаемых помещений в первой очереди строительства многоквартирного дома 

<

адрес изъят>.

Стоимость квартиры по договору составила 2 547 049 рублей, из расчета 67 133 рубля 61 копейка за 1 кв.м. и была оплачена истцом в размере 510 000 рублей из собственных средств, 2 037 049 рублей за счет кредитных средств, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до 30 апреля 2016 года. 

Согласно передаточному акту 

<

номер изъят> от 12 февраля 2019 года к указанному договору долевого участия в строительстве ФИО4 принял у ООО «ЖК «Победа» квартиру 

<

номер изъят>, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>. При этом в акте была указана площадь квартиры по СНиП 40,7 кв.м (по ЖК РФ 38,5 кв.м) и исходя из этого окончательная стоимость квартиры составила 2 732 337 рублей 76 копеек (п. 3) (40,7 кв.м * 67 133,61 руб/кв.м). 

В связи с возникшими сомнениями относительно увеличения площади квартиры истец обратился в ООО «ТЕХНО-ЛАЙН». 

Согласно заключению ООО «ТЕХНО-ЛАЙН» ниши в стенах в квартире истца по адресу: 

<

адрес изъят> являются углублениями в плоскости стены, не предусмотренные договорной планировкой. Они не являются эргономическим дополнением помещений данной квартиры и не предоставляют полезного пространства в помещениях. Практического применения ниш в жилых помещениях специалистом не найдено. Неотапливаемое помещение в данной квартире является балконом. По результатам измерений общая проектная площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений составляет 37,26 кв.м.

К выводу о том, что неотапливаемое помещение в квартире истца является балконом, а не лоджией, специалист ООО «ТЕХНО-ЛАЙН» пришел исходя из следующего.

Согласно пункту 3.2. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная реакция СНиП 31-01-2003» балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

В соответствии с пунктом 3.15. СП 54.13330.2016 лоджией является помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

В ходе проведения исследования специалист установил, что неотапливаемое помещение в квартире истца не является встроенным в здание, расположено консольно на плите и выступает из плоскости фасада здания. По этим характеристикам данное помещение является балконом, а не лоджией.

В соответствии с пунктом 3.37 Приказа Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Поэтому, принимая во внимание, что спорное помещение является балконом, его площадь должна быть определена с понижающим коэффициентом 0,3. 

Согласно представленному заключению ООО «ТЕХНО-ЛАЙН» специалистом были произведены обмеры и установлена площадь балкона, которая составляет 3,54 кв.м, с учетом понижающего коэффициента – 1,06 кв.м.

Общая площадь квартиры с учетом указанного составляет 37,26 кв.м.

Оценив заключение ООО «ТЕХНО-ЛАЙН», суд признает его допустимым и достоверным доказательством по делу, соответствующим требованиям статей 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В заключении специалиста не обнаружено каких-либо противоречий, неясностей, неточностей.

Доказательства, которые каким-либо образом опровергают замеры специалиста, ответчик не представил, заявив лишь ходатайство о назначении экспертизы, считая его недостоверным, поскольку осмотр проводился без участия представителя ответчика. 

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений частей 1, 2 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заявляя ходатайство о назначении экспертизы, представитель ответчика не представила относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что выводы представленного истцом заключения ООО «ТЕХНО-ЛАЙН» являются недостоверными. При этом лишь сам факт несогласия стороны с представленным истцом заключением не является безусловным основанием для удовлетворения данного ходатайства. Заключение ООО «ТЕХНО-ЛАЙН» позволяет сделать вывод о площади квартиры истца, данное заключение подготовлено по результатам натурного осмотра объекта и с учетом характеристик квартиры, содержащихся в заключенном сторонами договоре. Сами характеристики неотапливаемого помещения, установленные по результатам осмотра, позволяют достоверно определить данное помещение как балкон и данные характеристики объекта недвижимости не могут быть изменены независимо от того, участвовал на осмотре представитель ответчика или нет. Кроме того суд учитывает, что ранее Советским районным судом г. Казани были рассмотрены гражданские дела по спорам с ответчиком относительно площади квартир по мотиву неправильного определения вида неотапливаемых помещений в многоквартирном доме 

<

адрес изъят>, возведенном ответчиком, в ходе рассмотрения которых, в том числе по результатам судебных экспертиз, также установлено, что данные помещения по своим характеристикам являются балконами, а не лоджиями, поскольку представляют собой монолитную плиту, выступающую из плоскости стены фасада дома. 

При таких условиях оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика о назначении экспертизы не имеется.

В силу пункта 5.1.1 заключённого между сторонами договора застройщик вправе внести в объект долевого строительства незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства объект в целом будет отвечать требованиям проектной документации.

Согласно условиям, содержащимся в разделе 1 договора, характеристика объекта долевого строительства определяется в соответствии с планом-выкопировкой поэтажного плана (приложение №1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). 

В силу части 4 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В договоре стороны предусмотрели, что по проекту фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, может отличаться от площади, указанной в договоре. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в договоре, производится на основании обмеров квартиры органами технической инвентаризации.

Соответственно, стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, и предусмотрели в договоре последствия таких изменений, т.е. изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта стороны не рассматривали в качестве недостатка объекта долевого строительства. О возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади при заключении договора дольщик был предупрежден.

Как усматривается из плана выкопировки поэтажного плана квартиры 

<

адрес изъят>, который является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве, возведение стен с нишами в указанной квартире не предусмотрено.

Каких-либо доказательств того, что в проект застройщиком были внесены согласованные изменения в части площади квартир, ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возведение в спорной квартире стен с нишами является способом искусственного увеличения общей площади объекта строительства.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет цены квартиры истца следует вести путем исключения площади ниш, не предусмотренных договором, из общей площади квартиры, с учетом применения понижающего коэффициента 0,3 к неотапливаемым помещениям.

Таким образом, общая площадь квартиры истца составляет 37,26 кв.м.

Согласно пункту 3.5 договора долевого участия в строительстве, в случае увеличения площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтверждённой фактическими замерами специализированной организации более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан оплатить застройщику разницу стоимости в метраже.

Принимая во внимание, что при заключении договора проектная площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений определена в размере 37,94 кв.м, а фактически общая площадь квартиры истца с учетом неотапливаемых помещений уменьшилась и составляет 37,26 кв.м, у ответчика отсутствовали основания для увеличения стоимости квартиры.

Таким образом, обязательства по оплате квартиры истцом исполнены полностью. Следовательно, заявленное требование о признании обязательства ФИО4 по оплате цены договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 21 апреля 2015 года перед ООО «ЖК «Победа» исполненным подлежит удовлетворению.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлена вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве и, тем самым, нарушение прав истца как потребителя, с учетом степени вины, требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий истца, суд полагает требование о компенсации морального вреда подлежащим удовлетворению в размере 3 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

При таких обстоятельствах, учитывая размер удовлетворенных требований (3 000 рублей), с общества в пользу ФИО4 подлежит взысканию штраф, предусмотренный Законом о защите прав потребителей в размере 50% от удовлетворенной судом суммы требований в размере 750 рублей и 750 рублей в пользу региональной общественной правозащитной организации потребителей Республики Татарстан «Азакона-Групп».

Данный штраф является соразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем оснований для его уменьшения на основании ходатайства ответчика не имеется.

Истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации. В связи с этим на основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в муниципальный бюджет с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать исполненными обязательства ФИО4 по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 21 апреля 2015 года, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 750 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу региональной общественной правозащитной организации потребителей Республики Татарстан (РОПОП РТ), действующей в интересах ФИО4, штраф в размере 750 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья А.А. Ахметгараев 

Мотивированное решение составлено 20 июля 2020 года, судья