Дело № 2-2469-17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово «26» октября 2017 года

Заводский районный суд г.Кемерово Кемеровской области

в составе судьи: Агафонова Д.А.

при секретаре Бурдуковой О.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по

иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задолженности по коммунальным услугам

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задолженности по коммунальным услугам.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому ответчику во временное владение и пользование были переданы нежилые помещения общей площадью 272,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> В нарушение условия договора, ответчик произвел оплату не в полном объеме – выплатил за весь период 210000 руб. частями. В соответствии с расчетом задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам по указанному договору аренды за период с февраля 2014 года по ДД.ММ.ГГГГ составляет 650000 руб. Кроме того, в нарушение условий договора, задолженность по оплате коммунальных услуг (отопление, водоотведение, водопотребление, электроэнергия) составила 136178,53 руб., которые истец был вынужден самостоятельно оплатить. Истец неоднократно в устной форме обращался к ответчику с просьбой произвести оплату задолженности по указанному договору аренды, а в августе 2016 года истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, на которую до настоящего времени ответ истцом не получен. Кроме того, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 57049,47 руб.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по указанному договору аренды по арендным платежам в размере 650000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 57049,47 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 136178,53 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11632,28 руб. (л.д. 3).

В ходе судебного разбирательства представитель истца неоднократно уточняла заявленные требования, а судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ отказалась от части заявленных требований, отказ принят судом.

В итоге просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в размере 369466,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 103355,97 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 52551,30 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11632,28 руб. (л.д. 88, 98, 124-126).

Также в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 обратился со встречным иском к истцу ФИО1 о признании сделки недействительной, иск принят судом.

Встречные требования мотивированы тем, что до заключения договора аренды ФИО1 изменил назначение части помещения по адресу: 

<

адрес> и об этом не было известно ФИО2 Также ФИО1 вселил в часть жилых помещений лиц, чье проживание там препятствовало использованию ФИО2 помещения по назначению согласно договору аренды. По данным основаниям считает договор аренды недействительным (л.д. 48-51, 79)

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, причины не явки не сообщил.

Представитель истца - ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 года (л.д. 38), заявленные требования с учетом уточнений и частичного отказа поддержала. Просила отказать в удовлетворении встречных требований. Полагает, что назначение помещения не менялось, а ответчик был должен оплачивать аренду при условии, что помещение использовалось им вплоть до 2014 года.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя (л.д. 40).

Представитель ответчика – ФИО4, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет (л.д. 39), полагает, что требования ФИО1 являются необоснованными. Считает, что истец изменил назначение помещения и на момент заключения договора аренды ответчик не знал, что не сможет использовать арендуемое помещение по назначению. Часть помещений в здании были переведены в разряд жилых. Таким образом, ответчик был введен в заблуждение, предмет договора не оговорен и, как следствие договор является незаключенным. Считает, что в деле отсутствует поэтажный план. Полагает, что факта оплаты договора не было, поскольку деньги не переводились на счет истца. Также не согласен с требованиями об оплате коммунальных услуг.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть заявление в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив письменные материалы дела, заслушав явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений ст.608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 принадлежит 3-х этажное здание по адресу: 

<

адрес> общей площадью 707,2 кв.м. кадастровый № и земельный участок по данному адресу (л.д. 4-5).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому ответчику во временное владение и пользование были переданы нежилые помещения общей площадью 272,9 кв.м., состоящие из следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>

- нежилое помещение на 1-м этаже здания, обозначенное на поэтажном плане №1, площадью 44,3 кв.м.;

- нежилые помещения на 2-м этаже здания, общей площадью 118,7 кв.м., обозначенные на поэтажном плане №1 (11,5 кв.м.), №2 (13,3 кв.м.), №3 (4,3 кв.м.), №4 (1,2 кв.м.), №5 (7,5 кв.м.), №6 (5,7 кв.м.), №8 (20,2 кв.м.), №9 (5,9 кв.м.), №10 (1,7 кв.м.), №11 (2,0 кв.м.), №12 (13,1 кв.м.);

- нежилые помещения на 3-м этаже здания, общей площадью 109,9 кв.м., обозначенные на поэтажном плане №13 (19,9 кв.м.), №15 (2,3 кв.м.), №16 (12,1 кв.м.), №17 (26,2 кв.м.), №18 (3,3 кв.м.), №19 (2,3 кв.м.), №20 (26,6 кв.м.), №21 (4,0 кв.м.), №22 (13,1 кв.м.) (л.д. 9-11).

Как следует из акта приема-передачи недвижимого имущества от 02.09.2013 года, подписанного сторонами переданное ответчику по договору аренды недвижимое имущество находится в состоянии, пригодном для его эксплуатации (л.д. 12-13).

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика не оспаривался тот факт, что договор был подписан ответчиком. Представитель ответчика указывал на то, что договор аренды фактически являлся обеспечительной мерой для сохранения гарантий пользования ответчиком помещением, что ответчик использовал данное помещение и ранее, проводил там ремонт, желал оказывать услуги сауны и гостиницы в данном здании по завершении ремонта.

Согласно пояснениям свидетелей ФИО7 и ФИО8, в период с 2013 по 2014 года по адресу: 

<

адрес> действовала 

<

данные изъяты> при этом ФИО7 подтвердила, что она работала у ФИО2, который выплачивал ей заработную плату; трудовые отношения были оформлены не официально. Оснований не доверять указанным свидетелям у суда не имеется, поскольку их показания согласуются с исследованными по делу доказательствами. Стороной ответчика каких-либо возражений относительно свидетельских показаний не представлено.

Таким образом, суд считает установленным факт заключения договора аренды и передачи ответчику указанного в договоре имущества.

Доводы стороны ответчика о незаключенности договора судом не принимаются поскольку не соответствуют исследованным по делу доказательствам. Также у суда вызывает сомнения двойственность позиции стороны ответчика, который в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ указывал на то обстоятельство, что сауна работала несколько месяцев и за аренду ответчик оплачивал денежные средства истцу через доверенное лицо, а затем изменил свою позицию полностью отрицая факт оплаты по договору.

Как следует из технического паспорта здания по адресу: 

<

адрес> его общая площадь – 707,2 кв.м., при анализе площадей передаваемых в аренду помещений и поэтажного плана установлено, что ответчику переданы помещения под номерами в соответствии с планом в приложении к техническому паспорту. Технический паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-74). При таких данных суд отвергает доводы представителя ответчика о том, что в деле отсутствует поэтажный план и из договора невозможно установить какие помещения передавались ответчику. Как было указано выше, нумерация передаваемых помещений соответствует техническому паспорту, который существовал на момент заключения договора. Доказательств иного суду не представлено.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была направлена претензия с требованием об оплате задолженности по договору (л.д. 7-8).

Данная претензия осталась без ответа.

В соответствии с п.4.1. указанного договора аренды был установлен размер арендной платы 68000 рублей в месяц, оплата аренды производится путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Истец указывает, что в нарушение данного условия договора, ответчик произвел оплату не в полном объеме – выплатил за весь период 210000 руб. частями.

Из материалов дела следует, что ответчик самостоятельно, не уведомив истца, покинул арендованное помещение, без подписания акта приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истец принял по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

В соответствии с п.5.3.4 договора аренды, арендатор обязан письменно сообщать арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений не позднее чем за 30 дней до прекращения аренды.

Доказательств письменного уведомления стороной ответчика не представлено. Доводы представителя ответчика о том, что об освобождении помещения было сообщено устно, не нашли своего подтверждения.

В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам по указанному договору за период с июня 2014 года по ДД.ММ.ГГГГ составляет 369466,67 руб. руб. (л.д.98). Данный расчет суд считает обоснованным, соответствующим материалам дела и арифметически верным.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о пропуске истцом 3-х летнего срока исковой давности в связи с тем, что исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ. Суд не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности в части требований касательно просрочки за июнь 2014 года, поскольку с исковым заявлением истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штемпель на конверте (л.д. 28), а в соответствии с договором аренды, право требования оплаты за июнь 2014 года возникло у истца с ДД.ММ.ГГГГ (п.4.2 договора), в связи с чем, на момент обращения с иском срок исковой давности не истек.

Таким образом, поскольку судом достоверно установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды недвижимого имущества, данное имущество было передано ответчику и, в последующем, возвращено истцу только ДД.ММ.ГГГГ, требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 369466,67 руб., являются обоснованными. Размер задолженности за ноябрь рассчитан истцом пропорционально времени действия договора до составления акта приема-передачи имущества.

Доводы представителя ответчика о том, что помещение невозможно было использовать по причине проживания и регистрации там посторонних людей, а так же о том, что истцом до заключения договора было изменено назначение помещения, не принимаются судом.

Как следует из материалов дела, а именно из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, здание по адресу: 

<

адрес> поименовано как: «Здание для оказания бытовых услуг и размещения производственного цеха, назначение: нежилое» Именно на такое имущество зарегистрировано право истца.

Позиция ответчика, в данной части, основана на разрешении на строительство, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 55-59), согласно которым предусмотрена возможность размещения в части здания жилых помещений, однако хронологически данные документы были выданы ранее регистрации права и не могут установить факт смены назначения помещения, поскольку для этого необходимо соблюдение установленной законом процедуры в полном объеме. Таким образом, надлежащих доказательств смены назначения помещения ответчиком не представлено и у суда отсутствуют основания полагать, что часть переданных в аренду помещений являются жилыми.

Кроме того, представитель ответчика ссылается на то, что факт проживания и регистрации в данных помещениях посторонних лиц мешал ответчику использовать арендованное имущество по назначению, однако представитель ответчика так и не пояснил, каким образом и в чем ответчику оказывались препятствия, а так же не пояснил, по какой причине данное обстоятельство было оставлено ответчиком без внимания в период действия договора. Согласно пояснениями свидетеля ФИО7, которая зарегистрирована в спорном помещении, фактически она там никогда не проживала, работала в сауне у ответчика, сауна действовала до середины 2014 года. Также представитель ответчика ссылался на то, что истец сменил место проживания и ответчик не мог связаться с ним, но не предоставил доказательств того, что ответчик предпринимал попытки извещать о чем-либо истца. Доводы представителя ответчика в указанной части суд расценивает как необоснованные и направленные на искажение фактических обстоятельств дела для их поворота в свою пользу.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что имущество по договору аренды было передано ответчику, а так же что деятельность ответчиком по данному адресу осуществлялась до середины 2014 года и то, что ответчик не исполнил своих обязанностей по договору при освобождении арендованного имущества, оснований для удовлетворения встречных требований о признании договора недействительным нет. Факта введения ответчика в заблуждение при заключении договора либо факта не передачи имущества судом не установлено.

В соответствии с нормами п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в данном пункте форм арендной платы или иные формы уплаты аренды.

Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Как следует из п.4.3. и 4.4 договора аренды, обязанность по оплате расходов на коммунальные услуги возложена на ответчика (л.д. 9).

Как следует из технического паспорта здания по адресу: 

<

адрес> его общая площадь – 707,2 кв.м. Оно снабжено отоплением, горячим водоснабжением, водоотведением, водопроводом, канализацией и электроснабжением (л.д. 61-74).

Ответчиком было арендовано имущество общей площадью 272,9 кв.м. (л.д. 9).

Из счетов-фактур и актов от ДД.ММ.ГГГГ и чеков следует, что истцом за водопотребление и водоотведение по адресу: 

<

адрес> было оплачено в общей сложности 1528,93 руб. за период до ноября 2014 года (л.д. 14-18).

Из счетов-фактур от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлений и чеков следует, что истцом за электроэнергию по адресу: 

<

адрес> за период до ноября 2014 года было оплачено 8517 руб. При этом суд учитывает счета фактуры за период предшествующий ноябрю 2014 года на сумму 7478,85 руб. (л.д. 19-20,23,26-27).

При расчете суд учитывает чеки по оплате за водопотребление и водоотведение в размере 1528,93 руб., и электроэнергию в размере 7478,85 руб., поскольку указанные платежи были произведены по задолженности в пределах спорного периода действия договора аренды.

Также, поскольку более точный период задолженности по оплате коммунальных услуг, исходя из имеющихся материалов дела, установить не представляется возможным, исходит из буквального толкования уведомления, путем вычитания суммы оплаченной по состоянию на октябрь 2014 года от общей сумы задолженности и путем перерасчета остатка пропорционально 13 дням действия договора аренды в ноябре 2014 года. Таким образом, за 13 дней 2014 года, в период действия спорного договора, истцом было оплачено за электроэнергию 719,89 руб. (л.д. 25).

Суд не принимает в качестве доказательств несения убытков чеки (л.д. 21-22, 24), поскольку из данных документов невозможно достоверно установить, за что были оплачены поименованные в них суммы.

Итого истцом оплачено за коммунальные услуги за период действия спорного договора аренды сумма в размере 9777,59 руб.

Из материалов дела установлено, что расчет платы за коммунальные услуги производился на основании счетов-фактур и уведомлений выставленных на основании показателей приборов учета на весь дом, общая площадь которого - 707,2 кв.м. Ответчиком было арендовано имущество площадью 272,9 кв.м.

Представителем ответчика не представлено доказательств несения обязанности по оплате коммунальных услуг в период действия договора, как и не представлено доказательств наличия либо отсутствия отдельных приборов учета в арендованных помещениях, либо отсутствия факта потребления указанных ресурсов в арендованных помещениях в период действия договора.

Таким образом, алгоритм расчета задолженности по коммунальным платежам, исходя из площади арендованного имущества при учете разграничения обязанности по оплате коммунальных платежей, является обоснованным.

При учете подлежащему пересчету объему платежей в размере 9777,59, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате коммунальных платежей за период действия договора аренды в размере 3773,17 руб., пропорционально арендуемой площади помещения.

Поскольку обязательство ответчика по договору является денежным, за его неисполнение (ненадлежащее исполнение) ответчик несет ответственность на основании ст.395 ГК РФ. Поэтому требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ являются обоснованными.

В соответствии со ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании п.1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 

Согласно расчету истца, проценты за пользование чужими денежными средствами в виде недоплаченных арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 117331,04 руб. (л.д. 99-104).

Стороной ответчика данный расчет по существу не обжаловался, контр-расчетов не представлено.

Представленный расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан арифметически верным, однако судом исключается период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета за июнь 2014 года (л.д. 99), поскольку ДД.ММ.ГГГГ является не рабочим днем и период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета за июль 2014 года (л.д. 100), период ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 102) по тем же основаниям на общую сумму – 46,10 руб.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 103309,87 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 ГПК РФ

Поскольку настоящим решением суда исковые требования ФИО9 удовлетворены частично, то в пользу истца с ответчика подлежит взысканию оплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 7965,50 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и задолженности по коммунальным услугам удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 369466,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ в размере 103309,87 руб., расходы по оплате за коммунальные услуги в размере 3773,17 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 7965,50 руб.

Всего взыскать 484515,21 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.А. Агафонов

Решение изготовлено в окончательной форме 30.10.2017 года.