Дело № 2-3116/2024

УИД 59RS0007-01-2023-009636-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2024 года г. Пермь 

Свердловский районный суд г. Перми в составе 

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при секретаре Хрусталевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ООО "Специализированный застройщик Медовый-5" о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда.

УСТАНОВИЛ:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратилась с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик Медовый-5" о взыскании в пользу: 

ФИО1, ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 89 124, 76 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 216 320 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО4 сумму неосновательного обогащения в размере 203 600 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО5 сумму неосновательного обогащения в размере 264 917, 54 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО6, ФИО7 сумму неосновательного обогащения в размере 191 348, 65 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО8, ФИО9 сумму неосновательного обогащения в размере 226 316, 18 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО10 сумму неосновательного обогащения в размере 182 103 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО11 сумму неосновательного обогащения в размере 280 872, 96 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

ФИО12 сумму неосновательного обогащения в размере 198357 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.;

О взыскании суммы штрафа в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, и 50% процентов штрафа в пользу общественной организации. 

Требования мотивированы тем, что ответчик является застройщиком многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: 

<

адрес>.

Участники долевого строительства заключили с ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» договора на участие в долевом строительстве. 

Предметом договоров участия в долевом строительстве жилого дома, являются объекты долевого строительства- жилые помещения (квартиры). Согласно условиям ДДУ, объектом долевого строительства является структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, параметры и характеристики которого определяются через общую приведенную площадь жилого помещения, то есть сумму площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования (балкона/лоджии), с учетом с понижающего коэффициента- 0,3/0,5. 

Объектом долевого строительства в целях исполнения договора об участии в долевом строительстве фактически является жилое помещение, параметры и характеристики которого определяются через общую площадь жилого помещения, то есть сумму площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением площадей балконов. Данная информация подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав недвижимости в отношении объектов долевого строительства, поставленных на государственный кадастровый учет. 

Застройщиком предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договоров долевого участия, заключенных с физическими лицами. Условия ДДУ, согласно, которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителя и в силу положений ст. 16 Закона о защите прав потребителей являются ничтожными. 

В случае, если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено договором долевого участия, застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителя.

Договор ДУ цена, по которому учитывает общую приведенную площадь, нарушает требования действующего законодательства, стоимость объекта долевого строительства подлежит перерасчету соразмерно изменению его площади согласно подп. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ. 

Истцом приведен расчет неосновательного обогащения в отношении участника долевого строительства:

ФИО3: 2839200 руб. (стоимость квартиры по договору)/42 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 67 600 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 67 600 руб. * (42 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-38,8кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 216 320 руб., и сумму неосновательного обогащения истец просит взыскать в пользу ФИО3 с ответчика.

ФИО1, ФИО2: 1 917 325 руб. (стоимость квартиры по договору)/25,17 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 76 175, 01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 76 175, 01 руб. * (25,17 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-24 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 89 124, 76 руб., и сумму неосновательного обогащения истец просит взыскать в пользу ФИО1, ФИО2 с ответчика.

ФИО4: 4 745 520 руб. (стоимость квартиры по договору)/67,6 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 70 200 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 70 200 руб. * (67,6 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-64,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 210 600 руб., ответчиком добровольно выплачена сумма истцу в размере 7 000 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 203 600 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО4 с ответчика.

ФИО17: 3 347 978 руб. (стоимость квартиры по договору)/36,65 (общая приведенная площадь квартиры)= 91 350,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 91 350,01 руб. * (36,65 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-33,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 278 617,54 руб., ответчиком добровольно выплачена сумма истцу в размере 13 700 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 264 917,54 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО17 с ответчика.

ФИО6, ФИО7: 6 841 881 руб. (стоимость квартиры по договору)/58,64 (общая приведенная площадь квартиры)= 116 676,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 116 676,01 руб. * (58,64 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-57 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 191 348,65 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 191 348,65 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО6, ФИО7 с ответчика.

ФИО8, ФИО9: 4 953 024 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,02 (общая приведенная площадь квартиры)= 117 873,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 117 873,01 руб. * (42,02 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-40,1 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 226 316,18 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 226 316,18 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО8, ФИО9 с ответчика.

ФИО10: 3 788 103 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,02 (общая приведенная площадь квартиры)= 90 150 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 90 150 руб. * (42,02 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-40 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 182 103 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 182 103 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО10 с ответчика.

ФИО11: 3 375 080 руб. (стоимость квартиры по договору)/36,65 (общая приведенная площадь квартиры)= 92 089,50 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 92 089,50 руб. * (36,65 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-33,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 280 872,96 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 280 872,96 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО11с ответчика.

ФИО12: 3 763 422 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,12 (общая приведенная площадь квартиры)= 89 350 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 89 350 руб. * (42,12 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-39,9 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 198 357 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 198 357 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО12 с ответчика.

Истец на основании ст. 1102 ГК РФ просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в пользу каждого собственника. 

ПРОО «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» извещена надлежащим образом, направила своего представителя для участия в судебном заседании.

Истцы физические лица в судебное заседание не явились, извещен надлежащим образом по адресам, указанным в исковом заявлении, своего представителя для участия в судебном заседании не направили, ходатайств об отложении не заявили.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Медовый-5» извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО18 в судебное заседание не явился, ранее представил возражение на исковое заявление, в котором указал, что во исполнение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком в договорах участия в долевом строительстве в полной мере отражена информация об объекте долевого строительства, с указанием всех частей жилого помещения, в том числе и информация относительно лоджии/балкона. С учетом основных характеристик объекта долевого строительства и понижающих коэффициентов, установленных Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в строгом соответствии ст. 5 214-ФЗ, в договорах определена цена объекта долевого строительства. Указание истца на то обстоятельство, что лоджия не относится к объекту долевого строительства, а является общим имуществом многоквартирным дома, является ошибочным, сделанным в результате неправильного толкования норм права. В ЕГРН, в отношении спорного объекта недвижимости, внесена регистрационная запись о площади квартиры без учета площади лоджии. Это стало возможным в результате того, что в НПА, регламентирующих порядок регистрационного учета объектов недвижимости, в том числе в ст. 15 ЖК РФ указано, что площадь лоджий и балконов не включается в общую площадь жилого помещения. Налицо пробел в праве, который устраняется путем применения обычая делового оборота и судебной практикой. Пользование спорными балконами и лоджиями, в силу ранее сложившихся нормативных правовых актов и обычаев осуществлялось исключительно собственниками (владельцами) квартир, к которым они примыкают и которые единственные беспрепятственно, не нарушая прав иных лиц, могут удовлетворять бытовые нужды. Для урегулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве нормы закона 214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет. Статья 4 и 5 однозначно определяют, в случае если частью жилого помещения являются объектом долевого строительств, является лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения скостит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающим коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Если обратиться к схеме объекта недвижимости каждого договора (Приложение № 1 к ДДУ) можно однозначно установить, что спорные лоджия/балкон расположены так, что исключительно владелец спорной квартиры имеет возможность пользования спорными помещениями и удовлетворять свои бытовые нужды. Также о том, что лоджия отнесена к спорной квартире, однозначно указано в техническом паспорте на домовладение, где именно в составе каждой квартиры учтена площадь спорной лоджии/балкона. Утверждение истца о том, что балкон относится к общему имуществу многоквартирного дома не состоятельно. Утверждение истца о том, что ответчик, в силу 214-ФЗ, обязан передать объект долевого строительства в собственность истцу, ошибочно, не основано ни на нормах права и на фактических обстоятельствах. В силу прямого указания закона застройщик обязан построить объект долевого строительства в составе дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект участнику долевого строительства. Закон не обязывает передать в собственность, это и не возможно, поскольку на дату передачи объекта от застройщика к участнику долевого строительства он ни у кого в собственности не имеется, запись в Едином реестре прав отсутствует. Застройщик объект передает, а участник его принимает и осуществляет государственною регистрацию прав собственности. И только после этого возможна последующая передача объекта в собственность иному лицу. Ответчик в добровольном порядке, на основании самостоятельных требований истцов, осуществил возврат денежных средств, составляющих разницу в стоимости между плановой и фактической площадями объекта долевого строительства.

Третье лицо ООО «СТАНДАРТ ПМ» извещено о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке, оснований для отложения дела суд не усматривает. 

Согласно ст. 39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно п. 6 ст. 132 ГПК РФ, к исковому заявлению прилагаются, в том числе и уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. 

Поскольку уточненное исковое заявление содержит новые доводы, иной расчет неосновательного обогащения, при этом приложенный расчет исковых требований не подписан истцом, истцы физические лица не были ознакомлены с уточненными исковыми требованиями, не представлено доказательств направления уточненного искового заявления истцами физическими лицами, что нарушает ч. 6 ст. 132 ГПК РФ, а так же недобросовестное процессуальное поведение представителя общественной организации, предъявившего уточненный иск в последнем судебном заседании, по истечении более чем шести месяцев со дня принятия иска к производству суда, суд отказывает в принятии уточненного искового заявления. 

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии п.2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО4 - Участник долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д.130-133). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, имеющая следующие характеристики: основные характеристики многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией…, основные характеристики квартиры: строительный номер квартиры-153; назначение –жилое; этаж на котором расположена квартира-6; общая проектная площадь квартиры 64,8 кв.м., жилая площадь квартиры 40, 20 кв.м, количество комнат-3, площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната-12,2 кв.м, жилая комната-10,2 кв.м, жилая комната-17,8 кв.м, кухня-12 кв.м., ванная – 2,5 кв.м., санузел-1 кв.м., лоджия 5,6 кв.м.

Участник долевого строительства приобретает также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально общей площади, переданной ему квартиры. 

В силу п. 2.4 договора при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади на основе которой определена цена договора возможна в связи с внесением изменением в проектную документацию. 

Изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдаче технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема-передачи, но не влияет на цену Договора (п. 2.5 договора).

Согласно п. 2.6 договора, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

Согласно п. 3.1. договора цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 4 745 520 руб. из расчета 70 200 руб. за 1 кв.м. общей приведенной площади квартиры. Цена договора определяется по следующей формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент.

Где Ц-цена договора, 

Ц1кв.м.-цена 1м.кв. общей приведенной площади квартиры,

S -общая площадь квартиры,

S - площадь лоджии, балкона, 

Коэффициент- Коэффициент, определенный в соответствии с Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (лоджии-0,5, балкон 0,3)

При определении цены договора к площади лоджий, балконов применяется указанный выше понижающий коэффициент.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами по договору подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого передана ФИО4 передана трехкомнатная квартира общей площадью 64,6 кв.м., жилая 40 кв.м. с лоджией 5,8 кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. м. (л.д. 34).

ДД.ММ.ГГГГ. ответчик произвел выплату ФИО4 в размере 7 020 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116). 

Требование, направленное в адрес Застройщика ФИО4 подписано ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. Выплата произведена до подписания претензии ДД.ММ.ГГГГ. 

В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО4 сумму неосновательного обогащения в размере 203 600 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно расчета стоимости объекта долевого строительства по договору стоимость квартиры должна быть 64,8 +(5,6*0,5=2,8)*70 200=4 745 520 руб.

Сумма к возврату за то, что площадь квартиры составила 64,6 кв.м. должна быть 64,6 +2,9(площадь лоджии с коэффициентом)*70200=4 738 500 руб.

Разница в стоимости составит 4 745 520руб.- 4 738 500 руб.=7 020 руб. 

Таким образом, ответчик произвел выплату разницы в площади объекта долевого строительства после передачи ФИО4 по акту передачи. 

Общественная организация не представила доказательств направления требования в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлении, не представлена. При этом оплата произведена до подписания истцом претензии, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик добровольно выплатил истцу ФИО4 7 020 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО2 и ФИО1 - Участники долевого строительства, заключен договор ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве (л.д. 137-140). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес> кв.м., жилая площадь 

<

адрес>.1 кв.м, количество комнат 12, балкон 3,9 кв.м. Согласно п. 3.1. договора цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 1 917 325 руб. из расчета 76175 руб. за 1кв.м. общей приведенной площади квартиры. Цена договора определяется по следующей формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент. 29.12.2022г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 23.03.2023г. зарегистрировано право общей совместной собственности за ФИО2 и ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 24 кв. м. (л.д. 29). Требование ответчику ФИО2 и ФИО1 подписано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 103). ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» дал ответ на претензию о том, что по договору ДУ и в соответствии с актом приема передачи передана квартира фактической площадью 24 кв.м. и с балконом с учетом коэффициента 0,3- 1,2 кв.м., в связи с чем, ФИО2 и ФИО1 должны доплатить 2 285, 0 руб. из расчета 1 917 325 руб. - 1 919 610 руб.((24+1,2)*76175=1 919 610 руб.) (л.д. 110). 

ФИО2 и ФИО1 застройщиком переда квартира площадью больше чем указано в договоре долевого участия. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО3 - Участник долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д. 134-136). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой 

<

адрес>, в д. 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,2 кв.м., жилая площадь 

<

адрес>, 3 кв.м, количество комнат-2, лоджия 5,6 кв.м. Согласно п. 3.1. договора цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 2 839 200 руб. из расчета 67 600 руб. за 1кв.м. общей приведенной площади квартиры. Цена договора определяется по следующей формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент. 19.12.2022г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 28.12.2022г. зарегистрировано право собственности за ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 38,8 кв. м. (л.д. 31). Требование ответчику ФИО3 подписано ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО3 20 280 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 114). Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 216 320 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно договора № № стоимость объекта долевого строительства составила 39,2 +(5,6*0,5=2,8)*67 600=2 839 200 руб.

Стоимость объекта долевого строительства с учетом площади 

<

адрес>,8 кв.м. составит 38,8 +2,9(площадь лоджии с коэффициентом)*67 600=2 818 920 руб.

Разница в стоимости составит 2 839 200 руб.- 2 818 920 руб.=20 280 руб. Таким образом, ответчик произвел выплату разницы в площади объекта долевого строительства после передачи ФИО3 по акту передачи. 

Общественная организация не представила доказательств направления требования от ФИО3 в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлений, не представлена. В связи с чем, не представляется возможным установить, была ли направлена претензия Застройщику до подачи искового заявления, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик добровольно до принятия судом искового заявления выплатил истцу ФИО3 20 280 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО5 - Участник долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д. 141-144). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, этап 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,8 кв.м., жилая площадь 

<

адрес>,50 кв.м, количество комнат-1, лоджия 5,70 кв.м. Согласно п. 3.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 3 347 978 руб. из расчета 91 350 руб. за 1кв.м. общей приведенной площади квартиры. Цена договора определяется по следующей формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент. 19.12.2022г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности за ФИО17 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, м.о. Пермский, 

<

...> площадью 33,6 кв. м. (л.д. 37). Требование ответчику ФИО17 подписано ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО17 13 702,50 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 118). Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО17 сумму неосновательного обогащения в размере 264 917,54 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно договора № № стоимость объекта долевого строительства составила 33,8 +(5,7*0,5=2,85)*91 350=3 347 978 руб.

Стоимость объекта долевого строительства с учетом площади 

<

адрес>,6 кв.м. составит 33,6 +2,9(площадь лоджии с коэффициентом)*91 350=3 334 275руб.

Разница в стоимости составит 3 347 978 руб. - 3 334 275руб.=13 703 руб. Общественная организация не представила доказательств направления требования в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлений, не представлена. В связи с чем, не представляется возможным установить, была ли направлена претензия Таким образом, ответчик произвел выплату разницы в площади объекта долевого строительства добровольно до принятия судом искового заявления. 

06.07.2023г. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО6, ФИО7 - Участники долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д. 154-163). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> этап 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,50 кв.м., жилая площадь 

<

адрес>,60 кв.м, количество комнат-2, балкон- 3,80 кв.м. Согласно п. 4.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 6 841 881 руб. 29.08.2023г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 04.09.2023г. зарегистрировано право общей совместной собственности за ФИО7, ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>-118 площадью 57 кв. м. (л.д. 39). Требование ответчику подписано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО7 78 129,15 руб., что подтверждается платежным поручением № от 12.01.2024г. (л.д. 120). Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО7, ФИО6 сумму неосновательного обогащения в размере 191 348,65 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

По договору долевого участия ФИО22 передана квартира общей площадью 57,5 кв.м. стоимостью 6 841 881 руб.

Общественная организация не представила доказательств направления требования в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлений, не представлена. В связи с чем, не представляется возможным установить, была ли направлена претензия Застройщику до подачи искового заявления. При этом ответчик произвел выплату разницы в площади объекта долевого строительства добровольно до принятия судом искового заявления.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО8, ФИО9 - Участники долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д. 145-153). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, этап 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,10 кв.м., жилая площадь 

<

адрес>,90 кв.м, количество комнат-1, балкон- 6,40 кв.м. Согласно п. 4.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 4 953 024 руб. 02.09.2023г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 06.09.2023г. зарегистрировано право общей совместной собственности за ФИО8, ФИО9 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 1-42 площадью 40,1 кв. м. (л.д. 41). Требование ответчику подписано 24.11.2023г. Доказательств направления требования застройщику не представлено. 15.12.2023г. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО9 7 101,11 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 122). В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО8, ФИО9 сумму неосновательного обогащения в размере 226 316,18 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

По договору долевого участия ФИО23 должна быть передана квартира общей площадью 40,1 кв.м. стоимостью 4 953 024 руб., ответчик добровольно до принятия судом искового заявления выплатил истцам 7 101,11руб. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО10 - Участник долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве. Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,10 кв.м., количество комнат-1, балкон- 6,40 кв.м. Согласно п. 4.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 3 788 103 руб. 26.08.2023г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 30.08.2023г. зарегистрировано право собственности за ФИО10 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> площадью 40 кв. м. (л.д. 43). Требование ответчику подписано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» дал ответ на претензию о том, что по договору ДУ и в соответствии с актом приема передачи передана квартира фактической площадью 40 кв.м. и с балконом с учетом коэффициента 0,3- 2 кв.м., в связи с чем, ФИО10 необходимо доплатить 13 848,95 руб. так ка истцу передана 

<

адрес> кв.м. и балкон площадью 6,67 кв.м., то есть больше чем было указано в договоре долевого участия и ответчик произвел расчет доплаты: (40,1+1,92)-(40+2)*81 464, 58 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО12- Участник долевого строительства, заключен договор № № участия в долевом строительстве (л.д. 164-172). Согласно данного договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, д. 

<

адрес> 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 2.2. Договора объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, общая проектная площадь 

<

адрес>,20 кв.м., жилая площадь 

<

адрес>,00 кв.м, количество комнат-1, балкон 6,40 кв.м. Согласно п. 3.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 3 763 422 руб. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 01.09.2023г. зарегистрировано право собственности за ФИО12 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. м. (л.д. 47). Требование ответчику подписано 14.12.2023г. 12.01.2024г. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО12 56 532,09 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 129). Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО12 сумму неосновательного обогащения в размере 198 357 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Общественная организация не представила доказательств направления требования в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлений, не представлена. В связи с чем, не представляется возможным установить, была ли направлена претензия Застройщику до подачи искового заявления. При этом ответчик произвел выплату разницы в площади объекта долевого строительства добровольно до принятия судом искового заявления.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ Медовый-5» - Застройщик и ФИО11- Участник долевого строительства, заключен договор № № в долевом строительстве. Согласно п. 3.1. договора, цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 3 375 080,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 01.09.2023г. зарегистрировано право собственности за ФИО11 на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи и разрешения на ввод в эксплуатацию на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> площадью 33,6 кв. м. (л.д. 45). Требование ответчику подписано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Специализированный застройщик Медовый-5» выплатил ФИО11 13 813,42 руб., что подтверждается платежным поручением № от 12.01.2024г. (л.д. 127). Доказательств направления претензии общественной организацией не представлено. В исковом заявлении общественная организация просит взыскать в пользу ФИО11 сумму неосновательного обогащения в размере 280 872,96 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Общественная организация не представила доказательств направления требования в адрес Застройщика, из представленных отчетов об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором невозможно установить, кто направил и что было направлено Застройщику. Опись вложения, указанных почтовых отправлений, не представлена. В связи с чем, не представляется возможным установить, была ли направлена претензия Застройщику до подачи искового заявления, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик добровольно до принятия судом иска выплатил истцу ФИО11 13 813,42 руб. 

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в общественную организацию для зашиты своих прав по спору с ООО «СЗ Медовый-5» в рамках договора участия в долевом строительства жилого дома.

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

По договорам участия в долевом строительстве Застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. В договоре предусмотрены основные характеристики многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией…, основные характеристики квартиры среди которых указана общая проектная площадь квартиры, жилая площадь квартиры, количество комнат, площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов.

По условиям договоров с ФИО1, ФИО20, ФИО3, ФИО4, ФИО5 цена Объекта долевого строительства определена по формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент. 

Приложением к договору участия в долевом строительстве является План квартиры, согласно которого квартиры, расположенные по адресам: 

<

адрес> являются квартиры с ванной, кухней санузлом, лоджией, балконом. Стороны акта приема-передачи квартиры подписали без замечаний, зарегистрировали свое право собственности на квартиры. Согласно выпискам из ЕГРН зарегистрированы квартиры общей площадью и согласно плана в выписке с ванной, кухней санузлом, лоджией или балконом. Истцами не оспаривается, что им переданы квартиры с лоджией или балконом. Разница между проектной площадью и зарегистрированной за истцами на праве собственности в случае если передана в меньшем размере выплачена ответчиком. 

Указание в договоре на проектную общую приведенную площадь объекта долевого строительства, включающие в себя общую площадь квартиры и площадь лоджии / балкона, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 Федерального закона № 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования «Квартира», не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии, иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии с применением понижающего коэффициента. Так в договоре заключённым с ФИО4 определена стоимость с учетом понижающего коэффициента лоджии, балкона.

Договорами предусмотрено, что изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдаче технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема-передачи, но не влияет на цену Договора (п. 2.5 договора). (например договор № №, заключённый с ФИО4) 

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ и не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости как собственность, указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора. 

Частью 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен порядок определения цены договора в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, в таком случае цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Учитывая, что условиями договоров согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, суд приходит к выводу, что их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Также, суд отмечает, что Конституционным Судом Российской Федерации подтвержден статус нормативного правового акта - приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, как неотъемлемой части правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством многоквартирных домов, предусматривающих в соответствии с прямым указанием закона (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ) особенности учета площади вспомогательных помещений при определении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования спорных правоотношений, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного (спорных) жилого (жилых) помещения/й не указываются данные о площади и наличии в составе помещения лоджии/балкона, ее площадь не включается в площадь жилого помещения, тем не менее, в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанный объект признается неотъемлемой частью объектов долевого строительства, и его площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и должна быть оплачена в составе цены договора.

Условия Договора участия в долевом строительстве истцами не оспаривались, не признаны незаконными. Квартиры истцам переданы с лоджиями/ балконами, что не оспаривается истцами. Выход на лоджию/балкон осуществляется согласно плану квартиры только из квартир истцов, иные жильцы не имеют возможности попасть на лоджию/балкон иным путем как только пройти через квартиру истцов. При заключении договоров истцы согласились с условиями договоров, при подписании акта приема-передачи квартиры так же согласились с условиями. 

При этом, доводы представителя общественной организации о том, что условия договора долевого участия, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей, являются ничтожными. 

В силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Истцами ставится вопрос о неправильно определении цены договора участия в долевом строительстве, однако положения ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание при определении цены договора участия в долевом строительстве, поскольку порядок определения цены урегулирован специальным законом. 

Доводы истца о том, что застройщиком предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию являются необоснованными. Анализ представленных договоров участия в долевом строительстве показал, что при заключении договора застройщик в договоре указал предмет договора - Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом (в каждом договоре указан адрес дома) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную Договор цену и принять объект долевого строительства. Так же указано, что объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома и подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, имеющая характеристики и в каждом договоре указаны основные характеристики многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и основные характеристики квартиры среди которых указан строительный номер квартиры, назначение, этаж, общая проектная площадь квартиры, жилая площадь квартиры, количество комнат, площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире. Так же в договорах оговорено, что при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади на основе которой определена цена договора возможна в связи с внесением изменением в проектную документацию. Так же каждый участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру. При этом при передаче квартиры участникам долевого строительства передана квартира с лоджией или балконом, что подтверждается актами приема-передачи, и планом квартиры.

Таким образом, вся информация относительно строящегося объекта долевого строительства отражена в договорах и доведена до участников долевого строительства. 

Доводы истца о том, что цена, договора, которая учитывает общую приведенную площадь, нарушает требования действующего законодательства, стоимость объекта долевого строительства подлежит перерасчету соразмерно изменению его площади согласно подп. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ является несостоятельными в силу следующего. 

Согласно условиям договоров цена квартиры –размер денежных средств подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет, например, по договору с ФИО4 : 4745520руб. из расчета 70200кв.м. за 1кв.м. общей приведенной площади квартиры. Цена договора определяется по следующей формуле: Ц=Ц1кв.м. х (S квартира+ S лоджия (балкон) х Коэффициент.

Где Ц-цена договора, 

Ц1кв.м.-цена 1м.кв. общей приведенной площади квартиры,

S -общая площадь квартиры,

S - площадь лоджии, балкона, 

Коэффициент- Коэффициент, определенный в соответствии с Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 854/пр от 25.11.2016 (лоджии-0,5, балкон 0,3)

При определении цены договора к площади лоджий, балконов применяется указанный выше понижающий коэффициент.

Данный расчет соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. 

Материалами дела подтверждено, что по требованию участников долевого строительства застройщиком произведен возврат денежных средств за разницу площадей, если объект передан меньшей площади, до подачи искового заявления либо до принятия судом искового заявления. 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По условиями договоров заключенных с ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 стороны определили цену договора в твердой сумме, и тот факт, что объект долевого строительства возведен с балконом вопреки доводам представителя общественной организации не свидетельствует о необоснованном увеличении цены.

Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования спорных правоотношений, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балкона, площадь которого не включается в площадь жилого помещения, тем не менее, в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанный объект признается неотъемлемой частью объектов долевого строительства, и его площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и должна быть оплачена в составе цены договора.

Условия Договора участия в долевом строительстве истцом не оспаривались, не признаны незаконными. Квартира истца передана с балконом, что не оспаривается истцом. Выход на балкон осуществляется согласно плану квартиры только из квартиры истца, иные жильцы не имеют возможности попасть на балкон иным путем как только пройти через квартиру истца. При заключении договора истец согласился с условиями договора, ознакомился с характеристиками ОДС и при подписании передаточного акта приема-передачи квартиры так же согласился с его условиями. 

Доводы истца о том, что застройщик получил неосновательное обогащение, заключая договора участия в долевом строительстве в котором определяет цену договора от общей приведенной площади основаны на неверном толковании норм права. 

Истцом приведен расчет неосновательного обогащения:

ФИО3: 2839200 руб. (стоимость квартиры по договору)/42 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 67 600 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 67 600 руб. * (42 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-38,8кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 216 320 руб., и сумму неосновательного обогащения истец просит взыскать в пользу ФИО3 с ответчика.

ФИО1, ФИО2: 1 917 325 руб. (стоимость квартиры по договору)/25,17 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 76 175, 01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 76 175, 01 руб. * (25,17 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-24 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 89 124, 76 руб., и сумму неосновательного обогащения истец просит взыскать в пользу ФИО1, ФИО2 с ответчика.

ФИО4: 4 745 520 руб. (стоимость квартиры по договору)/67,6 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)= 70 200 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 70 200 руб. * (67,6 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-64,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 210 600 руб., ответчиком добровольно выплачена сумма истцу в размере 7 000 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 203 600 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО4 с ответчика.

ФИО17: 3 347 978 руб. (стоимость квартиры по договору)/36,65 (общая приведенная площадь квартиры)= 91 350,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 91 350,01 руб. * (36,65 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-33,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 278 617,54 руб., ответчиком добровольно выплачена сумма истцу в размере 13 700 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 264 917,54 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО17 с ответчика.

ФИО6, ФИО7: 6 841 881 руб. (стоимость квартиры по договору)/58,64 (общая приведенная площадь квартиры)= 116 676,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 116 676,01 руб. * (58,64 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-57 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 191 348,65 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 191 348,65 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО6, ФИО7 с ответчика.

ФИО8, ФИО9: 4 953 024 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,02 (общая приведенная площадь квартиры)= 117 873,01 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 117 873,01 руб. * (42,02 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-40,1 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 226 316,18 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 226 316,18 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО8, ФИО9 с ответчика.

ФИО10: 3 788 103 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,02 (общая приведенная площадь квартиры)= 90 150 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 90 150 руб. * (42,02 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-40 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 182 103 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 182 103 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО10 с ответчика.

ФИО11: 3 375 080 руб. (стоимость квартиры по договору)/36,65 (общая приведенная площадь квартиры)= 92 089,50 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 92 089,50 руб. * (36,65 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-33,6 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 280 872,96 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 280 872,96 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО11с ответчика.

ФИО12: 3 763 422 руб. (стоимость квартиры по договору)/42,12 (общая приведенная площадь квартиры)= 89 350 руб.- стоимость за 1 кв.м., расчет суммы неосновательного обогащения: 89 350 руб. * (42,12 кв.м. (общая приведенная площадь квартиры)-39,9 кв.м. (площадь квартиры по данным ЕГРН))= 198 357 руб. и сумму неосновательного обогащения в размере 198 357 руб. истец просит взыскать в пользу ФИО12 с ответчика.

Истцы на основании ст. 1102 ГК РФ просят взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в пользу каждого собственника. 

Для возложения на ответчика обязанности по возврату денежных средств надлежит установить отсутствие предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, которые исключают возврат полученных в отсутствие обязательств денежных средств как неосновательного обогащения. Помимо предоставления имущества в целях благотворительности основанием для отказа потерпевшему в возврате неосновательного обогащения согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации является предоставление имущества потерпевшим, заведомо знающим об отсутствии обязательства по предоставлению имущества.

Истцы – участники долевого строительства, заведомо зная о наличии у них обязательств перед застройщиком уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, оплатили Застройщику денежные средства во исполнение договора участия в долевом строительстве, что исключает возвращение заявленных в иске денежных средств в качестве неосновательного обогащения в виде стоимости за площадь, переданных истцам балконов и лоджий, которые находятся в пользовании истцов, на возведение которых ответчик потратил денежные средства, при этом информация о том, что жилое помещение будет иметь лоджию и балкон была доведена до истцов при заключении договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь приведенными выше нормами права, приняв во внимание фактические обстоятельства дела, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска к ООО «СЗ Медовый-5» о взыскании неосновательного обогащения в пользу Истцов – участников долевого строительства.

Доводы представителя общественной организации являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права. 

На основании изложенного, судья приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Требование ФИО4 о взыскании компенсации морального вреда на подлежит чудотворению поскольку ДД.ММ.ГГГГ. ответчик произвел выплату в размере 7 020 руб., а требование, направленное в адрес Застройщика ФИО4 подписано ДД.ММ.ГГГГ., выплата произведена до подписания претензии ДД.ММ.ГГГГ. 

В отношении иных истцов судом установлено, что застройщик произвел выплату добровольно до подачи искового заявления общественной организацией либо до принятия судом искового заявления, при этом общественная организации не представила надлежащих доказательств направления, вручения требований от конкретного физического лица ответчику. В требованиях содержались требования о выплате излишне уплаченной суммы в связи с тем, что предметом договора участия в долевом строительстве является квартира общей приведенной площадью, которая включает в себя общую площадь квартиры и площадь лоджии с понижающим коэффициентом, а в ЕГРН зарегистрирована площадь квартиры без площади балкона или лоджии, и просил представитель общественной организации выплатить сумму рассчитанную на площадь лоджии или балкона, требований о выплате разницы в общей площади указанной в договоре участия в долевом строительстве и фактически переданной участником долевого строительства не заявлялись. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа не имеется, кроме того требования основаны на требовании о выплате разницы в цене при включении в стоимость договора площадь балкона/лоджии с понижающим коэффициентом. Поскольку в данной части требования истцов признаны необоснованными оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ООО "Специализированный застройщик «Медовый-5» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна

Судья: О.А. Артемова 

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 21.05.2024 года

Подлинное решение находится в деле № 2-3116/2024

Свердловского районного суда города Перми