Дело № 2а-582/2018 

РЕШЕНИЕ

именем Российской федерации

18 октября 2018 года город Киржач

Киржачский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Антипенко Р.П.,

при секретаре судебного заседания Кучиновой Т.Г.,

с участием Щербицкой Ю.В., ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к администрации города Киржач Киржачского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, возложении обязанности рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с административным иском к администрации города Киржач Киржачского района о признании незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, возложении обязанности рассмотреть вопрос о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления главы администрации Киржачского района № от 07.05.2001 года, с ФИО1 был заключен договор № от 07.08.2001 года аренды земельного участка по вышеуказанному адресу, сроком на пятнадцать лет, для индивидуального жилищного строительства. Управление архитектуры и градостроительства Киржачского района выдало ФИО1 разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. На основании договора № от 01.02.2006 года ФИО1 передал ФИО4 все права и обязанности по договору аренды от 07.08.2001 года. В настоящее время на земельном участке расположен незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 137 кв.м, степень готовности объекта - 7%. В целях заключения договора аренды земельного участка, истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства без проведения торгов, однако письмом № от 17.07.2018 года в удовлетворении заявления истцу было отказано. Отказ был мотивирован ссылкой на то обстоятельство, что истцу необходимо в судебном порядке признать право собственности на объект незавершенного строительства возведенного на земельном участке, а также договор аренды прекратил своё действие. Не соглашаясь с полученным отказом, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности адвокат Щербицкая Ю.В. в судебном заседании просила суд удовлетворить заявленные требования по указанным в иске основаниям. Пояснила, что вид разрешенного использования указанного в иске земельного участка индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. ФИО4 надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды. Отсутствие у ФИО4 разрешения на строительство не является основанием для отказа в удовлетворении иска при фактически действующем договоре аренды. 

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям указанным в письменных возражениях. Пояснила, что на момент обращения ФИО4 в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, он не представил документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Отсутствие указанных документов послужило отказом в заключении договора аренды на новый срок. Документы были представлены только в судебном заседании по настоящему делу. Поскольку ранее о принадлежности объекта администрации города Киржач не было известно, отказ в заключении договора аренды на новый срок является законным. На сегодняшний день договор аренды земельного участка не действует.

На основании ст.ст.150,272 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, признав его явку необязательной.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом N 171-ФЗ от 23 июня 2014 года.

Совокупность приведенных правовых норм свидетельствует о том, что, начиная с 23 июня 2014 года, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона может распространяться на отношения, возникшие до введения его в действие, если это прямо предусмотрено законом (пункт 2 статьи 4 Кодекса).

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22 апреля 2014 года N 12-П, статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий (основной) принцип действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм.

В данном случае, введенная в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ с 23 июня 2014 года норма, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации Киржачского района № от 07.05.2001 года был заключен договор аренды земельного участка № от 07.08.2001 года, по которому администрация Киржачского района предоставила ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее Земельный участок). Площадь Земельного участка составляет 710 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды - 15 лет (далее Договор аренды)(л.д.9,10).

Управление архитектуры и градостроительства Киржачского района выдало ФИО1 разрешение от 29.01.2002 года на строительство индивидуального жилого дома на Земельном участке (л.д.11). 

По договору № от 01.02.2006 года ФИО1 передал ФИО4 все права и обязанности по Договору аренды (л.д.12). 

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от 10.05.2018 года, на Земельном участке расположен объект незавершенного строительства: проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, площадь застройки - 137,0 кв.м, степень готовности объекта - 7% (далее Объект незавершенного строительства)(л.д.13-22).

10.07.2018 года ФИО2 обратился к главе администрацию города Киржач Киржачского района с заявлением о продлении договора аренды Земельного участка для завершения постройки Объекта незавершенного строительства (л.д.28).

Письмом № от 17.07.2018 года глава администрацию города Киржач Киржачского района отказал ФИО4 в удовлетворении заявления со ссылкой на те обстоятельства, что истцу необходимо в судебном порядке признать право собственности на объект незавершенного строительства возведенный на Земельном участке, а также Договор аренды прекратил своё действие 07.08.2016 года (л.д.29).

Между тем, суд принять не может довод административного истца о том, что ФИО4 необходимо в судебном порядке признать право собственности на Объект незавершенного строительства возведенный на Земельном участке, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

Так, согласно положениям п. 1 ст. 218 ГК РФ, собственность на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Довод административного истца о прекращении Договор аренды 07.08.2016 года является несостоятельными на основании следующего.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пп.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что срок действия Договора аренды в отношении Земельного участка с кадастровым номером №, истек 07.08.2016 года, однако ФИО4 продолжал вносить арендные платежи, что подтверждается материалами дела (л.д.82-87).

В связи с тем, что арендатор ФИО4 продолжил использование Земельного участка после истечения срока его аренды, относительного чего арендодатель не возражал, суд приходит к выводу о том, что Договор аренды Земельного участка № от 07.08.2001 года был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного Договора аренды земельного участка в суд заявлены требования об изъятии Объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, материалы дела не содержат.

Суд считает позицию административного истца основанной на неверном толковании норм права, поскольку действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения постройки указанного Объекта незавершенного строительства. Указанное право арендатор ФИО4 не использовал.

ФИО4 предоставил суду документы подтверждающие строительство Объекта незавершенного строительства на Земельном участке за счет собственных средств (л.д.78-81). 

Учитывая изложенное, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, ФИО4 имеет право на предоставление Земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, для завершения постройки Объекта незавершенного строительства.

На основании вышеуказанных норм права и установленных по делу обстоятельств заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Способ устранения нарушенного права устанавливается судом самостоятельно (в данном случае, суд не связан с заявленными требованиями) с учетом требований Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В этой связи, признавая отказ администрации города Киржач Киржачского района в заключении Договора аренды земельного участка на новый срок незаконным, суд обязывает административного ответчика повторно рассмотреть заявление ФИО4 о заключении Договора аренды Земельного участка на новый срок.

Согласно ч.1 ст.111 КАС РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем имеются основания для взыскания с административного ответчика в пользу административного истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (л.д.7).

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО4 к администрации города Киржач Киржачского района удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Киржач Киржачского района на заявление ФИО4 от 10.07.2018 года о заключении на новый срок договора аренды земельного участка № от 07.08.2001 года, выраженный в письме от № от 17.07.2018 года.

Обязать администрацию города Киржач Киржачского района повторно рассмотреть заявление ФИО4 от 10.07.2018 года о заключении на новый срок договора аренды земельного участка площадью 710 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать администрацию города Киржач Киржачского района в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу сообщить об исполнении решения в Киржачский районный суд Владимирской области и ФИО4.

Взыскать с администрации города Киржач Киржачского района в пользу ФИО4 возмещение расходов по оплате государственной пошлины 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Киржачский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий судья Р.П.Антипенко

Мотивированное решение составлено 23 октября 2018 года

Судья Р.П.Антипенко