Дело №2-220/18 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 14 февраля 2018 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.,

при секретаре Митькиной К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ХХХ, ФИО1 ХХХ к ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств. Исковое заявление мотивировано тем, что 30 апреля 2015 года между ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» и истцами заключен договор №3-3-185/К участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> и передать квартиру в данном жилом доме в соответствии с приложением, а истцы, в свою очередь, обязались уплатить цену договора и принять квартиру. Истцы свое обязательство по уплате цены договора исполнили в полном объеме, однако ответчик, в нарушение 2.5 обязанность по передаче квартиры в срок до 01.10.2016 года не исполнил. Квартира истцам по акту приема-передачи не передана, в связи с чем истцы просят взыскать неустойку за период с 01.10.2016 года по 28.02.2017 года в размере 1190121,60 рублей – по 595060,80 рублей в пользу каждого за нарушение сроков передачи объекта, согласно ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также расходы по оплате государственной пошлины. 

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, так как срок, предусмотренный договором для исполнения обязательства по передаче объекта, был нарушен не по вине застройщика; квартира была готова к передаче в установленный договором срок, дольщики были уведомлены заранее о готовности объекта, однако 01.10.2016 года не явились для принятия объекта. Указанные истцами недостатки, выявленные 27.12.2016 года, не препятствовали принятию объекта, являлись несущественными, при этом законом истцу не предоставлено право отказаться от принятия объекта при выявлении таких нарушений. 

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явились, дали объяснения, исковые требования поддержали.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила учесть, что истцы не злоупотребляют правом, напротив, не заявляют требований о компенсации морального вреда, и неустойки за дальнейший период неисполнения обязательств ответчиком.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала по заявленным исковым требованиям по основаниям, изложенным в отзыве, просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме, так как срок передачи объекта нарушен вследствие злоупотребления истцом своим правом и сознательным затягиванием составления акта приема-передачи объекта в целях получения с застройщика денежных средств. В случае удовлетворения требований истцов, просила применить ст.333 ГК РФ.

Суд, выслушав стороны, их доводы и мотивы, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, допросив свидетелей приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 30 апреля 2015 года между сторонами был заключен договор №3-3-185/К участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> и передать квартиру в данном жилом доме в соответствии с приложением истцам, которые, в свою очередь, обязались уплатить цену договора и принять квартиру. Истцы свое обязательство по уплате цены договора исполнили.

25 июня 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произведена регистрация данного договора.

В соответствии со ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» №214-ФЗ от 30.12.2004 года, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства. Согласно п.4 п.п.2 данной статьи, договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Согласно ст.6 ч.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» №214-ФЗ от 30.12.2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п.2.5 Договора участия в долевом строительства стороны пришли к соглашению, что застройщик обязуется передать дольщику объект до 1 октября 2016 года включительно.

Частью 2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной статьей неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривалось сторонами, 31.03.2017 года ответчиком составлен акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, по состоянию на заявленную истцами дату – 28.02.2017 года объект не был передан истцам.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 24 декабря 2015 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

В установленный п.5.3 Договора срок ответчик направил истцам уведомление от 25.08.2016 года о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

Согласно материалам дела, 27.12.2017 года истцы явились на осмотр квартиры, в результате чего подали заявление ответчику об устранении замечаний в квартире, указанных в смотровом листе.

Согласно смотровому листу от 27.12.2017 года, в комнатах три лопнувших стекла, обои недоклеены, щель между подоконником гипсокартонном, отделка выполнена некачественно, болтаются стеклопакеты, розетки установлены криво, полог не примыкает к полу; на кухне отсутствует вентиляционная решетка, не открывается до конца дверь; в прихожей неплотно прилегают розетки к стене, отсутствует крышка на электрощитке, трещины в местах стыков при выполнении отделки; в санузле/ванной отверстие в кафеле, текут краны подводки горячей воды, нет доступа к люку с краном, нет возможности проверить воду, нет заглушки замка на двери, нет доступа к счетчикам, розетки неплотно примыкают к стене; на балконе мусор, левая створка окна требует регулировки, отверстие в стене у пола; во всех помещениях на потолках подтеки, царапины.

Служебной запиской от 28.12.2016 года, письмом ответчика в адрес истца от 31.01.2017 года об устранении замечаний, выявленных 28.12.2017 года, в срок не позднее 01.01.2018 года, наличие недостатков, указанных в смотровом листе, частично подтверждено.

Согласно объяснениям истца ФИО2, данным в судебном заседании, он регулярно связывался с ответчиком, как по телефону, так и лично приезжал с целью выяснения степени готовности квартиры, однако с сентября 2016 года по декабрь 2016 года ответчик сообщал о неготовности квартиры. В связи с тем, что истцам хотелось получить квартиру до Нового года, он настаивал на осмотре, на что ему было предложено приехать 27.12.2017 года. Он совместно с ФИО4 и друзьями приехали, в надежде принять квартиру, однако квартира была в непотребном состоянии, принять ее в таком виде было невозможно, в связи с чем истцы составили смотровой лист в котором указали обнаруженные недостатки; также истец сделал фотографии квартиры. В смотровом листе было указано на лопнувшие стекла, что являлось существенным недостатком, иные недостатки также свидетельствовали о несоответствии квартиры условиям договора. Также на момент осмотра истцам показали вентиляционный выход на кузне, где отсутствовала решетка, однако впоследствии было установлено, что вентиляция отсутствует вообще, сделанный застройщиком выход не пригоден, в связи с чем истцы были вынуждены делать второе вентиляционное отверстие, и в течение длительного времени данный недостаток устранялся. Впоследствии в квартире произошла протечка, обвалилась штукатурка, ремонт в квартире ведется до сих пор. Непригодность вентиляционного отверстия было обнаружено истцами при установке кухонной вытяжки, в связи с чем истцы обращались к ответчику, и впоследствии было сделано второе вентиляционное отверстие, которое могло функционировать, в отличие от первого. До первого осмотра истцы приезжали на объект по несколько раз в месяц, однако на осмотр квартиры отдел передачи квартир их не пропускал, заявляя, что квартира не готова. После первого осмотра, истцы приезжали на объект в феврале, 22.03.2017 года, однако существенный недостаток по замене стекла не был исправлен, в связи с чем квартиру истцы не принимали. Впоследствии истцы просили передать им ключи, чтобы производить ремонт, в августе 2017 года ответчик пояснил, что для этого необходимо подписать односторонний акт передачи объекта от 31.03.2017 года, на что истцы согласились в целях скорейшего принятия объекта. Только после принятия ключей от квартиры в августе 2017 года истцы в ходе установки кухонной вытяжки узнали о нефункциональности вентиляции.

Согласно объяснениям истца ФИО4, до 27.12.2016 года она с истцом ФИО2 неоднократно приезжали на объект, однако в квартиру их не пускали, смотровые лист не выдавали, сообщая, что квартира не готова к передаче. После осмотра квартиры 27.12.2016 года истцы не приняли квартиру, так как там были разбиты оконные стекла, отсутствие доступа к перекрытию воды в батарее, что являлось существенными недостатками. Впоследствии ФИО2 неоднократно звонил ответчику, и ему поясняли, что стекла не заменили. В марте 2017 года истцы снова приехали на объект, однако стекла также были разбиты, в связи с чем истцы вновь не приняли квартиру. В августе 2017 года истцы решили принять квартиру, попросили передать им ключи, однако ответчик сказал, что для этого необходимо подписать односторонний акт приема-передачи от 31.03.2017 года, на что истцы согласились, и она (истец) подписала, что акт получила.

Суд полностью доверяет данным объяснениям истцов, они согласуются с иными доказательствами по делу, оснований не доверять обстоятельствам, изложенным истцами, у суда не имеется.

Данные объяснения также подтверждаются представленными сведениями от оператора сотовой связи, в которых зафиксированы звонки ответчику по номеру телефона, указанному им в уведомлении; фотографиями квартиры, сделанными истцом в декабре, на которых изображены разбитые оконные стекла. 

Таким образом, обязанность по передаче объекта по состоянию на заявленную истцами дату – 28.02.2017 года не была исполнена ответчиком, что свидетельствует о нарушении срока, предусмотренного договором, в период с 02.10.2017 года по 28.02.2017 года. 

Доводы представителя ответчика о том, что готовность объекта к передаче подтверждается уведомлением от 25.08.2016 года, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт уведомления истца о готовности объекта и завершении строительства свидетельствует лишь об исполнении ответчиком обязательства, предусмотренного ст.8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года и п.5.3 Договора. Кроме того, направление уведомления не подтверждает достоверность изложенных в нем сведений, а иных доказательств готовности квартиры в установленный срок, суду не представлено. 

Оценивая степень виновности ответчика в нарушении данного срока, и его доводы о злоупотреблении истцом своим правом, суд учитывает, что представленные суду доказательства подтверждают готовность истцов принять объект и непринятие его своевременно в связи с существенными недостатками, выявленными при осмотре объекта. 

Оценивая возможность принятия истцами объекта в день его осмотра 27.12.2016 года, суд учитывает, что в соответствии со ст.7 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого ответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям; при отклонении застройщика от условий договора и указанных обязательных требований, приведшим к ухудшению качества объекта, либо с недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе требовать по своему выбору устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

В силу Закона РФ «О защите прав потребителей» несоответствие товара (работы, услуги) определяется, как несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуги) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу (описанию) при продаже товара по образцу (описанию).

В соответствии со ст.6 Федерального закона №214-ФЗ основанием для освобождения застройщика от уплаты неустойки может быть только неправомерное уклонение дольщика от приемки объекта при надлежащем исполнении обязательств застройщиком. По смыслу указанной нормы, выявление при принятии объекта недостатков, подлежащих устранению застройщиком, свидетельствует о ненадлежащем исполнении его обязательств по договору, что исключает освобождение застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта.

Поскольку судом установлено наличие недостатков на момент осмотра объекта 27.12.2017 года, отказ истцов от принятия объекта в указанную дату, является правомерным. Изложенные истцами обстоятельства о состоянии объекта, свидетельствуют о том, что у них имелись все основания не принимать объект вплоть до 28.02.2017 года. Вопреки доводам стороны ответчика, суд соглашается с истцами, что треснувшие стекла и отсутствие вентиляции являются существенными недостатками. При этом данные недостатки очевидно создают угрозу жизни и здоровью истцов, ввиду чего препятствовали использованию объекта по его назначению и проживанию истцов в квартире до устранения данных недостатков.

Наличие недостатков в квартире по состоянию на 28.02.2017 года подтверждается и смотровым листом от 25.03.2017 года, согласно которому в комнатах лопнувшие стекла. Факт неустранения данного недостатка и его существенность подтверждается и письмом самого ответчика от 31.01.2017 года, в котором он сообщал истцам, что иные недостатки не препятствуют проживанию, а замечания по стеклам будут устранены до 12.03.2017 года.

Также обстоятельства, изложенные истцами, подтверждаются показаниями свидетеля который пояснил, что в декабре 2016 года совместно с истцами приехал на прием квартиры, приобретенной истцами у ответчика. На тот момент в квартире шли отделочные работы, было много недочетов, в том числе трещины на стеклах, в квартире проживать было нельзя и истцы квартиру не приняли. Впоследствии он ( ) был в данной квартире в августе 2017 года, в ней так же имелось много недочетов, а в сентябре 2017 года был обнаружен скрытый недостаток в виде отсутствия вентиляционного канала. Вентиляционое отверстие, сделанное застройщиком, было нефункциональным, ввиду невозможности вмонтировать вентилятор. Также в квартире имелись следы протечки из-за протечки у соседей. Он ( ) по поводу протечки и отсутствия вентиляции сам написал заявление ответчику, которое было принято.

Суд не усматривает оснований не доверять показаниям свидетеля которые согласуются с иными доказательствами, в том числе объяснениями истцов. Обстоятельства обнаружения скрытого недостатка также подтверждаются актом, составленным истцами с управляющей компанией, согласно которому в кухне имеются два отверстия, одно из которых не является вентиляционным.

Представленная ответчиком справка о результатах проверки вентиляционных каналов и акт проверки не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не содержат данных о проверке вентиляции в квартире истцов, при этом стороной истца представлено достаточно доказательств отсутствия функциональной вентиляции на кухне. 

При таких обстоятельствах, в связи с тем, что именно выявленные недостатки воспрепятствовали принятию квартиры истцам, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Доводы ответчика об уклонении истцов от принятия объекта, злоупотреблении правом и виновности истца в нарушении срока передачи объекта, опровергнуты совокупностью представленных доказательств. 

Оценивая представленную служебную записку от 28.12.2016 года, суд учитывает, что она частично подтверждает наличие недостатков, явившихся причиной непринятия истцами объекта, что свидетельствует о частичном признании ответчиком достоверности содержания смотрового листа.

Таким образом, судом установлено, что истцы добросовестно отнеслись к своим обязательствам по договору, намерены были принять объект в установленный срок. Каких-либо объективных данных о том, что в установленный договором срок объект соответствовал условиям договора и был готов к передаче, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, представленные доказательства убедительно свидетельствуют и подтверждают позицию истцов о невозможности исполнить обязательство со своей стороны по своевременному принятию объекта. Доводы ответчика об уклонении истцов от принятия объекта, злоупотреблении правом и виновности истца в нарушении срока передачи объекта, полностью опровергнуты совокупностью представленных доказательств. 

Представленные доказательства судом проверены, отвечают требованиям относимости и допустимости, а в совокупности признаны достоверными и достаточными для разрешения данного дела. Имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, соответствующие требованиям ст.71 ГПК РФ, не вызывают у суда сомнения в их достоверности. Совокупность исследованных доказательств свидетельствует о правомерности заявленных истцами требований, и наличии законных оснований к их удовлетворению по праву.

Оценивая показания свидетеля суд не принимает их во внимание, поскольку его показания не ставят под сомнения объяснения истцов и иные исследованные доказательства; свидетель пояснил, что к моменту осмотра кухни видел два отверстия под вентиляцию, однако их функциональность не проверял, в связи с чем показания данного свидетеля не имеют существенного значения и на выводы суда не влияют. Кроме того суд учитывает, что, помимо выявленного впоследствии скрытого недостатка в виде нефункциональной вентиляции, у истцов имелось достаточно иных законных оснований к непринятию объекта ввиду его несоответствия в период с 01.10.2016 года по 28.02.2017 года. 

При таких обстоятельствах, обоснованность требования истцов о взыскании неустойки установлена в ходе судебного разбирательства, подтверждается совокупностью представленных доказательств, в связи с чем с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства в период с 02.10.2016 года по 28.02.2017 года. 

Представленный истцами расчет проверен и принимается судом, как соответствующий положениям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года условиям договора, фактически установленным обстоятельствам нарушения обязательств ответчиком. 

Вместе с тем, учитывая конкретные обстоятельства нарушения срока исполнения обязательства, в том числе заявленный истцами период нарушения срока обязательства, наличие у истцов права требования взыскания неустойки за дальнейший период неисполнения обязательств ответчиком и по устранению недостатков выполненных работ, период и причины просрочки, а также компенсационную природу неустойки, по мнению суда, исчисленная неустойка является несоразмерной последствиям неисполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд считает возможным по ходатайству ответчика применить положения ст.333 ГК РФ, и снижает размер взыскиваемой неустойки до 990 000 рублей, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу каждого из истцов по 495 000 рублей. Оснований к более существенному снижению неустойки, с учетом бездействия ответчика по устранению недостатков и их характера, суд не усматривает.

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги). 

В силу ст.4 ч.9 Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом.

Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года вопросы взыскании штрафа не урегулированы, в связи с чем в данной части подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей. 

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, импортера, уполномоченной организации) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию штраф - 50% от взыскиваемой суммы ((495000)*50%) – в пользу истца ФИО2 в размере 247500 рублей, и в пользу истца ФИО3 в размере 247500 рублей. Оснований к применению ст.333 ГК РФ к штрафу в данном случае суд не усматривает, поскольку штраф является соразмерным и справедливым, с учетом срока, в течение которого не исполнялось требование потребителя, а также правового характера штрафа, предусмотренного в целях предупреждения участников гражданского оборота не допускать нарушения прав потребителя и удовлетворять их требования в установленный срок.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах, с ответчика в ползу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере по 7075,31 рубля в пользу каждого. Факт несения данных расходов и их размер подтверждается материалами дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ХХХ, ФИО1 ХХХ удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в пользу ФИО2 ХХХ неустойку в размере 495000 рублей, штраф в размере 247500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7075,31 рубля.

Взыскать с ООО «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ПИОНЕР» в пользу ФИО1 ХХХ неустойку в размере 495000 рублей, штраф в размере 247500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7075,31 рубля; в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья