Дело № 2-548/2024

УИД 

<

номер>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 октября 2024 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе: 

председательствующего Воропаева Д.В., 

при секретаре ФИО2, 

с участием: 

истца ФИО3 и его представителя – ФИО4, действующего на основании устного ходатайства,

представителей ответчика ООО «РостБизнесСтрой» – ФИО7, адвоката ФИО6, действующего на основании доверенности от 10 июня 2024 года,

представителей ответчика ООО «Специализированный застройщик «СтройМост» – ФИО8, действующего на основании доверенности от 10 ибня 2024 года, адвоката ФИО9 действующего на основании доверенности от 4 августа 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «РостБизнесСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройМост» о понуждении к заключению договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РостБизнесСтрой» (далее – ООО «РостБизнесСтрой»), обществу с ограниченной ответственностью «СтройМост» (далее – ООО «СЗ «СтройМост»). 

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «РостБизнесСтрой» было заключено соглашение, предметом которого является заключение в будущем с ООО «СЗ «СтройМост» договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при этом по основному договору после завершения строительства застройщик обязан передать покупателю объект в виде однокомнатной квартиры, сумма которой составляла 5 556 600 рублей. В установленный срок обязательство заключить основной договор с ООО «СЗ «СтройМост» не выполнено, при этом, заключая указанный договор, стороны фактически заключили предварительный договор участия в долевом строительстве.

С учётом изложенного истец просил обязать ООО «СЗ «СтройМост» заключить с истцом договор долевого участия в строительстве на условиях, содержащихся в договоре на обслуживание покупателя 

<

номер> от ДД.ММ.ГГГГ и проекте договора долевого участия в строительстве от 27 декабря 2023 года.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ООО «РостБизнесСтрой» выражал несогласие с исковыми требованиями. Приводил доводы о том, что между истцом и ООО «РостБизнесСтрой» был заключен договор на обслуживание покупателя, в соответствии с которым ответчик обязался оказать услуги по юридическому сопровождению договора долевого участия в строительстве и подбору квартиры в строящимся многоквартирном доме. В рамках исполнения данного договора оно произвело подбор объекта, провело предварительные переговоры с застройщиком, забронировало объект за покупателем, подготовило проект договора долевого участия в строительстве МКД, отправило проекты договора на согласование застройщику и покупателю, был подписан промежуточный акт приёма-передачи выполненных работ. При этом, заключенным договором обслуживания не предусматривалось право ООО «РостБизнесСтрой» действовать от имени ФИО1 или ООО «СЗ «СтройМост» при заключении сторонами договора долевого участия в строительстве МКД, оно не уполномочено на заключение предварительного договора либо договора долевого участия в строительстве, а лишь оказывало услуги по юридическому сопровождению и осуществлению подбора квартиры в интересах покупателя. Оснований утверждать что стороны фактически заключили предварительный договор отсутствуют. Доказательства недобросовестного поведения ООО «РостБизнесСтрой» и ООО «СЗ «СтройМост» отсутствуют, довод истца о том что ответчики являются аффилироваными, и как следствие – взаимозависимыми, не соответствует действительности. Кроме того, ООО «РостБизнесСтрой» не является надлежащим ответчиком, поскольку ФИО1 не предъявляет к нему каких-либо требований.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик ООО «СЗ «СтройМост» выразил несогласие с исковыми требованиями, приводило доводы о том что к нему не применимо понуждение к заключению договора, поскольку обязательств по заключению с истцом договора участия в долевом строительстве на указанных истцом условиях добровольно на себя оно не принимало, за заключением договора в ООО «СЗ «СтройМост» истец не обращался, предварительный договор между сторонами не заключался, денежные средства от истца к ответчику не поступали. Стороной договора на обслуживание покупателя от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> ООО «СЗ «СтройМост» не является. Кроме того, довод истца об аффилированности ООО «СЗ «СтройМост» и ООО «РостБизнесСтрой» является голословным, поскольку данная категория имеет определённые законодательством критерии, под которые ответчики не подпадают. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, на их удовлетворении настаивал. Дополнительно пояснил, что у истца было намерение приобрести жилое помещение на имя сестры истца ФИО5, которая проживает неподалёку от места строительства. Она осуществляла подбор объекта недвижимости, на строительной площадке на заборе был указан номер отдела продаж застройщика. У прораба на объекте был получен номер телефона застройщика и адрес его местонахождения. ФИО5 записалась на приём к директору компании, который сообщил номер телефона отдела продаж и сообщил, что все взаимоотношения с застройщиком должны осуществляться через этот отдел. У ФИО5 состоялся телефонный разговор по предоставленному ей номеру телефона, и в ходе этого разговора было достигнуто соглашение о подготовке всех необходимых документов. Кроме того, директор сообщил, что необходимо внести дополнительно 110 000 рублей, обосновав необходимость внесения денежных средств иными сопутствующими расходами, в том числе, на рекламу. Как выяснилось, денежные средства в сумме 110 000 рублей должны были быть внесены в иную организацию. Объект недвижимости подошёл ФИО5 по своим характеристикам, о чём она сообщила ФИО1 ФИО1 также осуществил телефонный звонок по ранее полученным номерам. В дальнейшем ему предоставили копии документов, однако когда он с сестрой явились в МФЦ, они ожидали представителя застройщика, который не явился на регистрацию основного договора, им было сообщено, что цена повысилась и необходимо доплатить, либо внести изменения в его условия, отказавшись от выполнения работ, предусмотренных договором на обслуживание покупателей. По мнению представителя истца, намерения ООО «РостБизнесСтрой» и ООО «СЗ «СтройМост» были едиными и направленными на передачу объекта недвижимости ФИО1 Договоры долевого участия являются типовыми, у риелторов таких договоров не может быть в принципе. Денежэные средства в сумме 110 000 рублей были получены без оказания каких-либо услуг, одновременно обеспечив себе возможность отказаться от заключения основного договора. ФИО1 в свою очередь действовал добросовестно, его денежные средства были привлечены, тогда как права не защищаются надлежащим образом. Представленные истцом документы свидетельствуют о наличии выраженного волеизъявления именно застройщика, никак иначе воплотить в жизнь действия на передачу объекта невозможно. Исходя из представленного договора, на приобретения объекта был открыт эскроу-счёт, однако денежные средства на него внесены не были. Без информации, представленной застройщиком, открыть эскроу-счёт невозможно. Полагал, что условия договора на обслуживание покупателей нехарактерны для договоров, обычно заключаемых с риэлторами, поскольку они не содержат условий о подборе, о заключении основного договора. При этом истцу чинили препятствия в заключении основного договора. По мнению представителя истца, именно ООО «СЗ «СтройМост» должно нести ответственность за исполнение обязательств на условиях, содержащихся в договоре на обслуживание покупателей и в проекте договора. Приводил доводы об аффилированности ООО «СЗ «СтройМост» и ООО «РостБизнесСтрой». Фактически последнее юридическое лицо является отделом продаж ООО «СЗ «СтройМост», где была зафиксирована цена за один квадратный метр – 120 000 рублей, которая была выгодна ФИО1

ФИО1 в судебном заседании позицию своего представителя поддержал, дополнительно пояснил, что приобретаемое жилое помещение вписывалось в его бюджет. Он открыл эскроу-счёт, однако денежные средства на него не были внесены. Истец был готов заплатить дополнительные 110 000 рублей, поскольку даже с учётом этой суммы цена за квартиру на тот момент вписывалась в его бюджет. В настоящий момент цены значительно повышены. Обращал внимание на то, что у него отсутствовала возможность заключить договор на приобретение квартиры с ООО «СЗ «СтройМост» иным образом. Обращал внимание на то, что цена квартиры была согласована застройщиком, поскольку в противном случае не удалось бы открыть эскроу-счёт. Полагал, что на него, как на потребителя, фактически возложено бремя несения негативных последствий отсутствия документального оформления правоотношений между ООО «СЗ «СтройМост» и ООО «РостБизнесСтрой».

Представители ответчика ООО «РостБизнесСтрой» – ФИО6, ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях. Дополнительно пояснили, что 21 декабря был заключен договор оказания услуг по юридическому сопровождению, правоотношения по которому заключаются именно в возмездном оказании услуг. У ООО «РостБизнсСтрой» не имеется полномочий действовать от имени продавца и покупателя, так как доверенность для осуществления таких действий не выдавалась. Услуги по договору оказаны, подписан промежуточный акт. В счёт оплаты квартиры денежные средства в ООО «РостБизнесСтрой» не передавались. Обращали внимание на то, что ООО «РостБизнесСтрой» фактически ответчиком по делу являться не может, так как каких-либо требований к данному юридическому лицу не заявлено. Заключать договоры от лица ООО «СЗ «СтройМост» ООО «РостБизнесСтрой» не уполномочено, цена договора изменилась по не зависящим от стороны обстоятельствам, сделка не прошла, в тот же день информация была доведена до ФИО1 О причинах изменения цены квартиры дать какие-либо пояснения не представляется возможным. Каких-либо полномочий действовать от имени застройщика у ООО «РостБизнесСтрой» не имелось. Вопрос о составе и качестве услуг, оказанных ООО «РостБизнесСтрой» не является предметом иска. 

Представители ответчика ООО «Специализированный застройщик «СтройМост» – ФИО8, ФИО9 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве. Дополнительно пояснили, что никаких предварительных договоров с истцом у них не было, ООО «СЗ «СтройМост» не является стороной по спорному договору. Истец мог обратиться в любое другое риэлтерское агентство, заключение договоров с которым не могло создать обязательств для ООО «СЗ «СтройМост». ООО «РостБизнесСтрой» является отдельной организацией, никаких связей между данной организацией и ООО «СЗ «СтройМост» не прослеживается. Для согласования условий договора участия в долевом строительстве истцу было необходимо обратиться в офис застройщика, ООО «СЗ «СтройМост» не известны условия договора, о которых ФИО1 договаривался с ООО «РостБизнесСтрой». При этом отношения с ООО «РостБизнесСтрой» у ООО «СЗ «СтройМост» не оформлены, действия риэлтора не порождают возникновение обязательств непосредственно у застройщика. ООО «РостБизнесСтрой» имело лишь устную договорённость с ООО «СЗ «СтройМост», названной организации были переданы сведения об объектах, попадающих под реализацию. При этом имелось условие о том, что при совершении сделки необходимо согласовывать условия с застройщиком, однако ООО «РостБизнесСтрой» не согласовало цену спорной квартиры с ООО «СЗ «СтройМост». Когда в ООО «СЗ СтройМост» поступили сведения о договоре, заключённом с ФИО1, цена объекта недвижимости застройщиком подтверждена не была. При этом цена была увеличена, поскольку банки увеличили её для застройщиков. Обязательства возникают на основании письменного договора, подписанного обеими сторонами, при этом данный договор с ООО «СЗ «СтройМост» не заключался, его сторонами являются иные лица. У ООО «РостБизнесСтрой» не было полномочий по подписанию предварительного договора. Объявления, размещённые на заборе вокруг объекта строительства, носят рекламный характер. При эттом ФИО1 не вносил каких-либо платежей в адрес ООО «СЗ «СтройМост». ООО «РостБизнесСтрой» не является аффилированной с ООО «СЗ «СтройМост», это самостоятельное юридическое лицо. Бронирование включает в себя работу с покупателем, это юридически значимая процедуры, она предусматривает доведение информации, цена является существенное условие, при этом соглашение о цене достигнуто не было, а когда при согласовании условий она была доведена – покупатель отказался. Злоупотреблением данное действие не является, изменение цены является правом застройщика, деньги не поступали от покупателя, и как следствие сделка не состоялась.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание также не явились, были уведомлены о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, сведения о наличии уважительных причин, объективно препятствующих явке представителей в судебное заседание, в суд не представили. С учётом изложенного, на основании правил ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Также, в силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. При этом, согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РостБизнесСтрой» («агентство») и ФИО1 («покупатель») был заключен договор на обслуживание покупателя 

<

номер>, в соответствии с п. 1.1 которого покупатель поручает, а агентство обязуется оказать услуги по юридическому сопровождению договора долевого участия в строительстве и подбору квартиры в строящимся многоквартирном жилом доме.

Сумма оплаты услуг агентства составляет 110 000 рублей, которые оплачиваются покупателем в момент подписания договора (п. 1.4.). 

В свою очередь, п. 2.1. предусмотрена обязанность ответчика от своего имени и по поручению покупателя провести предварительные переговоры с застройщиком объекта, произвести бронирование объекта за покупателем на срок этого договора, организовать подписание договора долевого участия в строительстве объекта. При этом, договор, исходя из п. 4.1., действует до 27 декабря 2023 года. 

Факт произведённой ФИО1 оплаты по договору подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 21 декабря 2023 года. В свою очередь, 26 декабря 2023 года, между ООО «РостБизнесСтрой» и ФИО1 составлен и подписан промежуточный акт приёма-передачи выполненных работ по договору на обслуживание покупателя от 21 декабря 2023 года 

<

номер>, в соответствии с п.п. 1,2 которого ООО «РостБизнесСтрой» произвело подбор объекта, провело предварительные переговоры с застройщиком, забронировало объект за покупателем на условиях договора, подготовило проект договора долевого участия в строительстве МКД, отправило его на согласование застройщику и покупателю, а также передало его покупателю для открытия эскроу-счёта. 

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ, договор участия в долевом строительстве между ФИО1 и ООО «СЗ «СтройМост» подписан не был. 

Отказ от подписания договора участия в долевом строительстве представитель застройщика мотивировал несогласием с ценой, определённой в проекте договора. 

В своём иске истец приводит доводы о том, что договор на обслуживание покупателя от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>, заключённый между ООО «РостБизнесСтрой» и ФИО1, фактически является предварительным договором участия в долевом строителсьтве квартиры с проектным 

<

номер>, расположенной на 11 этаже многоквартирного жилого дома, возводимого на земельном участке с кадастровым 

<

номер> по 

<

адрес>. 

Давая оценку указанным доводам истца суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, который заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также в нём указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом, из ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5, сообщила суду, что ФИО1 является её братом. Он знал что ей необходима квартира, искал варианты у застройщика, нашёл приемлемый вариант на ул. Ломоносова. Она записалась на приём к директору, хотела узнать – возможно ли приобрести квартиру напрямую, однако ей сообщили, что напрямую приобрести квартиру никак нельзя, необходимо обратиться в отдел продаж. В результате было принято решение оформлять сделку только в отделе продаж на ул. Ломоносова, в офисе ООО «СЗ «СтройМост». Там состоялся разговор с руководителем. Всеми юридическим вопросами занимался ФИО1, был заключён договор о внесении денежных средств, однако договор не был подписан в связи с изменением цены. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснила, что ранее она приобретала квартиру у ООО «СЗ «СтройМост», в настоящий момент каких-либо взаимоотношений с указанной организацией у неё нет. При покупке квартиры знакомый риэлтор, посоветовал ей прийти в компанию, на месте их привели к риелтору заключить договор. Один из юристов изучил документацию, риелтор сказал пооложить деньги на счёт, и это указание она исполнила. В МФЦ заключили договор с представителем ООО «РостБизнесСтрой». Ей показали договор и как выглядит квартира, она не знала, что заключала договор с риелтором. Поиск жилого помещения осуществлял её риелтор, при этом договор подписывал представитель ООО «РостБизнесСтрой». Она отдельно оплачивала сумму, при этом в чеке идёт речь о договоре об обслуживании покупателя. Ей сказали что напрямую с застройщиком заключить договор нельзя. Договор заключался по адресу: 

<

адрес>, только впоследствии она узнала что, там расположено ООО «РостБизнесСтрой», а с ООО «СЗ «СтройМост» она по факту контактов не имела.

Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку они предупреждена об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, и при этом их показания полностью согласуются со всеми иными исследованными материалами дела.

Вместе с тем, приведённые свидетельские показания не подтверждают доводов истца о возникновении каких-либо правоотношений между ним и ООО «СЗ «СтройМост». 

Оснований для квалификации заключенного между ФИО1 и ООО «РостБизнесСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> как предварительного и применения к возникшим между сторонами правоотношениям соответствующих норм материального права, суд не находит в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором В случаях же, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в п. п. 43, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абз.1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п. п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Исходя из буквального толкования содержащихся в договоре от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>, а также в промежуточном акте приёма-передачи выполненных работ по указанному договору, слов и выражений, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд не усматривает достаточных оснований полагать, что ООО «СЗ «СтройМост», действующее в своих интересах либо в интересах иных лиц, обязалось заключить в будущем договор участия в долевом строительстве квартиры, расположенной по пдресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым 

<

номер>, проектный номер на время строительства - 

<

номер>, этаж 

<

номер>.

Так, указанный договор заключён именно с ООО «РостБизнесСтрой», предмет договора определён в п. 1.1 договора, согласно которому покупатель поручил, а агентство приняло на себя обязанность оказать услуги по юридическому сопровождению договора долевого участия в строительстве и подбору квартиры в соответствии с приведёнными характеристиками. 

Указанные условия договора являются однозначными и ясными, не допускающими двусмысленного толкования и не требующими каких-либо специальных познаний для их понимания. 

Наличие доверенности или иного права у ООО «РостБизнесСтрой» действовать от имени и в интересах ООО «СЗ «СтройМост» стороной истца не доказано и опровергается объяснениями представителей ответчика. 

При этом истец, сомневаясь в наличии полномочий у ООО «РостБизнесСтрой» и видя, что наименование указанного юридического лица отличается от наименования застройщика, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно вправе был требовать предъявления документов, подтверждающих полномочия ООО «РостБизнесСтрой». Риск непредъявления такого требования не может быть возложен на ООО «СЗ «СтройМост». 

Кроме того, оценивая доводы стороны истца об аффилированности ООО «РостБизнесСтрой» и ООО «СЗ «СтройМост», суд, изучив учредительные документы данных организаций, находит их недоказанными, поскольку юридическое лицо может быть признано аффилированным по отношению к другому юридическому лицу лишь при подпадании под исчерпывающий перечень критериев, содержащихся в ст. 4 Закона РСФСР от 22 марта 1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» а именно: наличие возможности первого юридического лица распоряжаться более чем 20% голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли второго юридического лица; наличие возможности второго юридического лица распоряжаться более чем 20% голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли первого юридического лица; вхождение указанных юридических лиц в одну группу лиц, чего в данном случае не отмечено.

Более того, суд учитывает что в соответствии со ст. 555 ГК РФ и ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, а при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости соответствующий договор о её продаже (об участии в долевом строительстве) считается незаключенным. 

При этом из объяснений как истца, так и ответчика следует, что договор участия в долевом строительстве не был заключён ввиду наличия разногласий о цене договора. 

Тем самым каких-либо правоотношений между ФИО1 и ООО «СЗ «СтройМост» не возникло. 

Доводы стороны истца о том, что счёт эскроу невозможно было бы открыть без согласия застройщика, являются необоснованными. 

Так, в материалы дела представлено заявление в ПАО Банк «ВТБ» о заключении договора счёта эскроу, исходящее не от ООО «СЗ «СтройМост», а от самого ФИО1

При этом положения ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусматривают обязанности получения у застройщика согласия на открытие счёта эскроу. 

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности заключения договора участия в долевом строительстве, либо договора купли-продажи недвижимости напрямую с ООО «СЗ «СтройМост». 

Показания свидетелей ФИО5, ФИО10 фактически сводятся к их субъективному восприятию сложившейся ситуации. При этом из показаний данных лиц не представляется возможным установить, кто именно и при каких обстоятельствах отказал им в заключении договора напрямую с ООО «СЗ «СтройМост». 

В материалах дела отсутствуют сведения о привлечении ООО «СЗ «СтройМост» к какому-либо виду ответственности за нарушение антимонопольного законодательства, выразившееся в отказе напрямую заключать договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов. 

Доводы стороны истца о том, что аффилированность ООО «РостБизнесСтрой» и ООО «СЗ «СтройМост» подтверждает наличие у ООО «РостБизнесСтрой» конкретной информации о строящемся объекте, а также проекта договора, судом отклоняются. 

Так, в судебном заседании представители ответчиков дали объяснения о том, что между ООО «РостБизнесСтрой» и ООО «СЗ «СтройМост» имелась лишь устная договорённость о взаимодействии, в рамках которой ООО «РостБизнесСтрой» предоставлялась информация о объектах недвижимости в целях их последующей реализации. При этом ранее ООО «РостБизнесСтрой» уже оказывало услуги по юридическому сопровождению договора участия, заключённому с ФИО10, тем самым получив реальную возможность воспользоваться ранее подготовленными формами соглашений. 

Иные доводы стороны истца являются несостоятельными. Само по себе желание ФИО11 заключить договор участия в долевом строительстве на условиях, определённых в договоре на обслуживание покупателя от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> и в проекте договора, не является основанием для понуждения ООО «СЗ «СтройМост» к заключению такого договора, поскольку соглашение о цене объекта недвижимости, как установлено в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, между сторонами достигнуто не было. 

Кроме того, судом учитывается что договор от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> был заключен между ФИО1 и ООО «РостБизнесСтрой», однако просительная часть искового заявления не содержит каких-либо требований, обращённых к указанному юридическому лицу. В свою очередь, поскольку ООО «СЗ «СтройМост» не являлось стороной данного договора, постольку понуждение к заключению договора долевого участия в строительстве на условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>.

Вопрос о надлежащем оказании ООО «РостБизнесСтрой» услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> не является предметом рассмотрения в настоящем судебном разбирательстве, поскольку каких-либо требований к указанной организации истцом не заявлено. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «РостБизнесСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройМост» о понуждении к заключению договора долевого участия – отказать полностью. 

Реквизиты истца: ФИО1, родился ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, паспорт: 

<

номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, код подразделения 282

<

номер>. 

Реквизиты ответчиков: 

- общество с ограниченной ответственностью «РостБизнесСтрой», ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>.

- общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройМост», ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев 

Решение принято в окончательной форме 22 октября 2024 года.