Дело №2-3708/2024

22RS0068-01-2024-004764-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2024 года г.Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего С.А. Неустроевой 

при секретаре ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о проведении государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Центральный районный суд г. Барнаула с исковым заявлением, в котором просила обязать ответчиков совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к истцу на 2/9 части жилого дома, по адресу: .... (№) в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

В обоснование иска указано, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, по условиям которого ФИО1 обязался до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи 2/9 части жилого дома, общей площадью 78,5 кв.м., жилой площадью 50,8 кв.м., состоящей из 1 комнаты, по адресу: .....

Пунктом 1 договора продавец и покупатель обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировать в органах юстиции договор купли-продажи, после сбора пакета документов, необходимых для его отчуждения. 

Стороны оценили передаваемый объект в 400 000 руб., в счет частичной и предварительной оплаты покупатель уплатил продавцу 95 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ покупатель передал продавцу еще 91 000 руб., в качестве частичной оплаты за покупку дома.

2/9 части жилого дома принадлежали ФИО1 на основании безвозмездной сделки, заключенной до регистрации брака с ФИО14, - договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент обращения с настоящим исковым заявлением, право собственности на 2/9 доли зарегистрировано за продавцом ФИО1

В момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю ФИО2 2/9 части дома в фактическое обладание, передав ключи, оригиналы документов.

В соответствии с п.12 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что уплаченная покупателем сумма 95 000 руб. не может являться арендной платой.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем заключен договор, поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи. Договор заключен в отношении того же предмета, что и договор от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 договора продавец обязался заключить с покупателем договор купли-продажи 2/9 долей в праве собственности на жилой дом, общей площадью 78,5 кв.м., находящийся по адресу ...., расположенный на земельном участке.

В пункте 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили цену – 400 000 рублей. пунктом 5 Договора подтверждается уплата покупателем продавцу 186 000 руб. из вышеуказанной суммы до заключения договора, а окончательный расчет (оплата остатка в сумме 214 000 руб.) предполагался внесением ежемесячных сумм. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом были предприняты действия по регистрации перехода права, она обратилась в управление Росреестра по Алтайскому краю, представив имеющиеся у нее договоры, правоустанавливающие документы и нотариальные отказы от преимущественного права покупки.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации права по причине отсутствия заявления о государственной регистрации перехода права собственности от продавца либо судебного решения о принудительной регистрации права долевой собственности.

В ходе рассмотрения дела, в связи со смертью ответчиков ФИО1, ФИО14, определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО1, ФИО4

ФИО2 уточнила исковые требования, соглсно которым просила признать за ней право собственности на 2/9 части жилого дома, общей площадью 50,8 кв.м., по адресу: .... и обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к истцу на 2/9 части указанного жилого дома, в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования поддержали, пояснили, что между ФИО2 и ФИО1 были заключены договоры купли-продажи, поименованные как предварительные, в которых были оговорены все существенные условия. Фактически деньги были переданы сначала ФИО1, после его смерти его супруге ФИО14 Продавец ФИО1 передал истцу ключи, все документы, каких-либо претензий со стороны продавца никогда не было. Вместе с тем, из-за смерти продавца, его супруги, отсутствует возможность зарегистрировать право собственности истца на 2/9 части дома по .....

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В материалах дела имеются письменные отзывы администрации г. Барнаула, КЖКХ г. Барнаула.

Согласно письменных возражений Управления Россреестра по Алтайскому краю, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление за государственной регистрацией права на вышеуказанный объект недвижимости.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права общей долевой собственности на указанный выше объект недвижимости было установлено, что в качестве документов оснований были предоставлены: предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, отказ участника общей долевой собственности от преимущественного права покупки от ФИО6, ФИО7

В представленном на государственную регистрацию пакете документов, основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу .... отсутствовал, что явилось препятствием для осуществления регистрации перехода права собственности.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть гражданское дело при указанной явке.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что жилой дом по .... в .... находится в общей долевой собственности за ФИО16 (4/9 доли), ФИО8 (3/18 доли), ФИО9 (3/18 доли), ФИО1 (2/9 доли), ФИО10 (2/9 доли) (Л.д. 23-25).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи 2/9 доли жилого дома по адресу: .... (Л.д.21).

Согласно п.4 договора стоимость объекта недвижимости составляет 400 000 рублей. в счет частичной оплаты по предстоящему договору купли-продажи объекта недвижимости покупатель передал продавцу в сумме 95 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала ФИО1 91 000 руб. в качестве частичной оплаты за покупку дома по адресу Чернышевского, 241 (Л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи 2/9 долей в праве собственности на жилой дом общей площадью 78,5 кв.м. по адресу: .....

Согласно п.4 Договора, продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка по цене 400 000 рублей.

По соглашению сторон вышеуказанную продажную цену ФИО2 оплачивает в следующем порядке: 186 000 руб. покупатель оплатил до подписания настоящего договора, 214 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу после подписания настоящего договора.

На указанную сумму 214 000 руб. продавец предоставляет покупателю рассрочку сроком на 24 месяца под 12% годовых.

Покупатель обязуется производить ежемесячный платеж в сумме 10 000 рублей, в том числе сумма процентов на остаток неуплаченной суммы (Л.д.49).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выплачены денежные средства ФИО1, ФИО14 в сумме 214 000 рублей (Л.д.50).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление за государственной регистрацией права на вышеуказанный объект недвижимости.

Уведомлением Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственной регистрации по Алтайскому краю, поскольку в представленных на государственную регистрацию права документах основной договор купли-продажи отсутствует.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из положений п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 2/9 долей жилого дома расположенного по адресу: ...., сторонами договора были согласованы все существенные условия договора, истец выполнила свои обязательства, выплатив 400 000 руб. за приобретаемые 2/9 доли жилого дома.

Согласно пояснениям третьих лиц ФИО16, ФИО15 в доме по .... всего три квартиры. ФИО17 в доме проживал до ДД.ММ.ГГГГ года, во второй квартире. ФИО2 заехала в дом примерно в 2008 году и постоянно там проживает. 

Таким образом, судом установлено, что 2/9 доли жилого дома, принадлежащие ФИО1 переданы им ФИО2 по договору купли-продажи, которая владеет им, пользуется, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями.

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (Л.д.134).

Согласно материалам наследственного дела, открытого нотариусом ФИО11 после смерти ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с заявление о принятии наследства обратилась его супруга ФИО14, действующая за себя и за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Наследник ФИО1 обратился к нотариусу с заявлением об отказе от причитающейся ему доли наследственного имущества.

ФИО14 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (Л.д.149).

Согласно материалам наследственного дела, открытого нотариусом ФИО12, после смерти ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с заявлением о принятии наследства обратилась ФИО4, которой выдано свидетельство о праве на наследство. 

Таким образом, при жизни ФИО1 переход права собственности на 2/9 доли жилого дома по .... зарегистрирован не был.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 названной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Положения статей 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.61 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии п.62 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Учитывая изложенное, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 

<

данные изъяты>) на 2/9 части жилого дома, общей площадью 78,5 кв.м., по .... в .... (кадастровый номер №).

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 2/9 доли жилого дома, общей площадью 78,5 кв.м. по .... в .... от ФИО3 к ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд города Барнаула в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья С.А. Неустроева

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2024