РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Лукьяновой А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-77/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 9 апреля 2013 года.

Земельный участок площадью 9415 кв.м. имеет разрешенное использование для эксплуатации здания, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора № 65 от 27 мая 2013 года. ФИО1 уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 9 апреля 2013 года установлена в размере 7 108 607,45 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп). 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 9 апреля 2013 года определена оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка» в сумме 694 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО2 от 17 декабря 2019 года № 1-144(12)19.

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер арендной платы. 

По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 9 апреля 2013 года определена в размере 680 000 рублей.

Административный истец в лице его представителя ФИО3 в письменном заявлении требования в части величины рыночной стоимости уточнил, просил установить кадастровую стоимость участка в размере рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 9 апреля 2013 года в сумме 680 000 рублей.

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании не участвовали.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направил, в письменном отзыве возражений против административных исковых требований не привел, просил о рассмотрении дела без его участия.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, администрация МО «Нижнеудинский район» в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

Администрация Алзамайского МО в письменном отзыве возражала против удовлетворения заявленных требований, просила о рассмотрении дела без участия его представителя.

Все участники процесса извещены о проведении судебного заседания 13 мая 2020 года заблаговременно, об отложении судебного разбирательства не просили, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. 

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 9415 кв.м., с разрешенным видом использования: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: "адрес изъят". 

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 июля 2013 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 21 января 2020 года № КУВИ-001/2020-883291.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп). 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 9 апреля 2013 года, отнесен к 17-ой группе видов разрешенного использования, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 9 апреля 2013 года в размере 7 108 607,45 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка» ФИО2, согласно Отчету от 17 декабря 2019 года № 1-144(12)19 по состоянию на 9 апреля 2013 года составляет 694 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на апрель 2013 года - до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», при рассмотрении административного дела применяется законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности. В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

В подтверждение нарушения прав ФИО1 ссылается на то, что арендная плата исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая существенно превышает рыночную стоимость, что влечет для него дополнительную необоснованную финансовую нагрузку по арендной плате.

Как усматривается из договора аренды земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" от 27 мая 2013 года № 66, заключенного между администрацией Нижнеудинского района и ФИО1, размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, ФИО1, как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которой возник спор, и правомерно обратился в суд к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости. 

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 9 апреля 2013 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

Таким образом, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, относительно которой возник спор.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" внесены в государственный кадастр недвижимости 24 июля 2014 года. Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании данных результатов могло было быть подано в суд в срок до 24 июля 2019 года.

С административным исковым заявлением ФИО1 обратился в Иркутский областной суд 27 декабря 2019 года, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока, мотивированное тем, что в государственный кадастр недвижимости результаты очередной государственной кадастровой оценки не вносились, оспариваемая кадастровая стоимость применяется для расчета земельного налога.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены установленной статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ исключено указание на периодичность проведения кадастровой оценки, действие статей 24.12 - 24.17 приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Новой оценки кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не проводилось, установленная по состоянию на 9 апреля 2013 года кадастровая стоимость является действующей.

С учетом изложенного срок для обращения ФИО1 в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 9 апреля 2013 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование требований и возражений, следовательно, обязанность доказать размер рыночной стоимости лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО4 (ООО «Регион-Оценка»). 

Эксперт ФИО4 имеет высшее образование по специальности «экспертиза и управление недвижимостью», дополнительное образование по профилю «судебная оценочная экспертиза», квалификацию эксперта и стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности – 7 лет, является членом Экспертного совета Ассоциации «СОО «Экспертный совет», предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. При определении рыночной стоимости участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.

При проверке Отчета ООО «Независимая экспертная оценка» от 17 декабря 2019 года № 1-144(12)19 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки или иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Так, информация, представленная в отчете об оценке, не позволяет сделать однозначный вывод о текущем использовании объекта; в отчете страница 48 сшита наоборот, страницы 91, 92, 93 расположены не по порядку, что является нарушением статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 6 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Независимая экспертная оценка» от 17 декабря 2019 года № 1-144(12)19 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости. 

Административный истец с заключением экспертизы согласился, уточнил требования в части размера рыночной стоимости в соответствии с выводом эксперта.

От административного ответчика, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило. 

Суд также не установил недостоверности содержащихся в заключении сведений или нарушения требований Законов об экспертизе, об оценочной деятельности, ФСО, и признает заключение судебной оценочной экспертизы от 27 февраля 2020 года № 45-Э/20 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость участка - достоверной. 

Возражения против иска, приведенные в отзыве администрации Алзамайского муниципального образования, вопросов оценки стоимости спорного земельного участка не касаются. В своих возражениях администрация ссылается на финансовые потери для местного бюджета из-за снижения арендных платежей в случае уменьшения кадастровой стоимости земельного участка, а также на имеющуюся у арендатора ФИО1 задолженность по арендным платежам за пользование участком.

Между тем, в силу приведенных выше норм права, подлежащих применению, указанные администрацией обстоятельства в число юридически значимых для разрешения данного административного спора, подлежащих выяснению и оценке, не входят. Поэтому доводы администрации суд отклоняет, как не влияющие на существо разрешения спора. Вопрос о взыскании задолженности по арендным платежам подлежит разрешению в порядке, установленном правилами гражданского судопроизводства, и с кадастровой стоимостью предмета аренды не связан.

Что касается выпадающих доходов местного бюджета, то ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон об оценочной деятельности, ни КАС Российской Федерации не связывают возможность защиты нарушенных в результате необоснованно завышенной кадастровой стоимости объекта недвижимости прав его законного владельца (в данном случае, арендатора) с экономическими последствиями для бюджета муниципального образования, на территории которого объект расположен.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административного иска ФИО1 и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом в сумме 680 000 рублей. 

При этом приведенные в возражениях на исковые требования доводы заинтересованно лица – администрации Алзамайского муниципального образования 

В соответствии со статьей 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 27 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 9415 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания, определенную по состоянию на 9 апреля 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 680 000 (шестьсот восемьдесят тысяч) рублей. 

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 27 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич