Дело № 3а-15/2021

УИД 76OS 0000-01-2020-000392-22 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15.04.2021г 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 25 марта 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВОЛСТАР - ИНЖИНИРИНГ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ВОЛСТАР - ИНЖИНИРИНГ» обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости: 

1. земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

2. здания магазина, назначение – нежилое, 2-х этажное (подземных этажей – 1), общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Общество является собственником указанных объектов недвижимости. Административным истцом произведена оценка рыночной стоимости объектов, которая показала, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права заявителя как плательщика земельного налога и налога на имущество. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал, указав, что просит установить рыночную стоимость объектов оценки согласно отчетам оценки рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания. 

Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО2. в судебных заседаниях возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждено заключением судебной экспертизы. 

Администрация городского округа город Рыбинск в отзыве просила отказать в удовлетворении требований со ссылкой, что отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчетам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. 

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ООО «ВОЛСТАР - ИНЖИНИРИНГ» является собственником спорных объектов недвижимости (нежилого здания и земельного участка), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу: 

<

адрес>, утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет: № рублей и № рублей соответственно.

Административным истцом представлены отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненные ООО «Ярэксперт».

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выводы оценщика в представленных отчетах потребовали проверки у суда на предмет их достоверности. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил, в том числе из необходимости определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости в целях установления их объективной стоимости.

Анализируя представленное заключение эксперта ООО «АСВ Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительное заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключения выполнены в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержат необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключениях даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ООО «Ярэксперт», в отношении земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной. Отчет в отношении объекта недвижимости (здания магазина) не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость данного объекта недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 214 000 рублей, а с учетом дополнительного заключения – 44 014 000 рублей.

Экспертом установлено, что оценщиком достаточным образом не исследован рынок продажи объектов недвижимости того подсегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект – рынок отдельно стоящих зданий торгово – офисного назначения, что привело к недостоверности рыночной стоимости нежилого здания.

Экспертом также сделан вывод о том, что применением доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости в том размере, как это определено в отчете, оценщиком нарушены пункт 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, пункт 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.

Данные выводы эксперта достаточно обоснованны, мотивированны и не опровергнуты участниками процесса. 

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Использование оценщиком данных справочной литературы для определения тех или иных величин, которые применяются для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, законодательством об оценочной деятельности допускается и относится к компетенции оценщика.

Вместе с тем, при исследовании спорного объекта недвижимости (нежилого здания) экспертом установлено и доказано, что, исходя из специфики конкретного объекта недвижимости, в том числе его назначения, типа, технического состояния, местоположения, применение усредненного коэффициента, определяющего долю стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости, вступило в противоречие с рыночными данными и специфики оцениваемого объекта. В отчете индивидуально – определенных характеристик нежилого здания не нашли своего полного отражения.

В экспертном заключении содержится анализ рынка недвижимости 

<

адрес> в сегменте отдельно стоящих зданий торгово – офисного назначения, показывающий, что доля стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости в районе 10 %, тогда как оценщиком эта величина принята в размере 23 % (0,77%).

Кроме того, расчет рыночной стоимости земельного участка под объектом капитального строительства, который определен в отчете, а с ним согласился и эксперт, также подтверждает, что доля стоимости земельного участка, вычтенного оценщиком из стоимости единого объекта недвижимости существенно превысила рыночную стоимость земельного участка. 

При этом, как обосновано указано экспертом в заключении, принимая в расчет вышеуказанный коэффициент, оценщик принимала во внимание, что он отражает стоимость не только земельного участка, свободного от застройки, но и стоимость иных расположенных на нем улучшений, не относящихся к оцениваемому объекту недвижимости, однако не проводя при этом анализ степени износа данных улучшений, а также возможного учета затрат на их содержание в составе эксплуатационных расходов, учитываемых при расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом.

При анализе рынка торгово-офисной недвижимости 

<

адрес> экспертом установлено, что среднее значение стоимости нежилого здания, являющегося объектом оценки, в отчете существенным образом ниже (43%) рыночных данных, полученных экспертом.

В подтверждении выводов о правильности рыночных данных эксперта косвенно свидетельствует и тот факт, что решением Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ судом на основании отчета ООО «Ярэксперт» установлена рыночная стоимость данного нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей (без учета НДС). При этом ни в отчете, ни в экспертном заключении доказательства существенного падения рыночной стоимости коммерческой недвижимости в городе Рыбинске с 2012 года на 2019 год, отсутствуют. 

При указанных обстоятельствах правовых оснований у суда для определения рыночной стоимости спорного нежилого здания в соответствии с выводами оценщика ООО «Ярэксперт» не имеется.

Из заключения судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительного заключения следует, что эксперт проанализировал рынок объекта оценки (нежилого здания). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы различные подходы. В экспертных заключениях приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в которых подробно изложены последовательность действий эксперта. 

В экспертных заключениях присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Кроме того, в экспертных заключениях приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судом установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого здания) экспертом рассчитывалась, в том числе сравнительным подходом, в рамках которого использован метод сравнения продаж.

Поскольку стоимость отобранных аналогов включает в себя стоимость земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка под каждым объектом аналогом. Указанный расчет также произведен сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Также в рамках экспертизы экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка под объектом экспертизы в целях последующего исключения его стоимости из стоимости единого объекта недвижимости.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом экспертом использованы данные о предложении к продаже объекта по адресу: 

<

адрес>, который расположен на земельном участке, занятом комплексом объектов недвижимости единого назначения. В связи с тем, что земельный участок для эксплуатации объекта капитального строительства – аналога не выделен, экспертом расчет площади земельного участка под данным объектом произведен с использованием нормативной литературы (нормативный метод). Такие действия эксперта федеральным стандартам оценки не противоречат. 

Экспертом в заключении приведены сведения о дате предложения к продаже тех объектов, которые использованы им в качестве аналогов. Как следует из заключения, все указанные объекты – аналоги предлагались к продаже в 2018 году, их цены формировались на указанную дату, непосредственно приближенную к дате оценки. В связи с этим, экспертом обоснованно не корректировалась цена аналогов на дату предложения. 

Замечание административного ответчика по объекту - аналогу № (

<

адрес>) подлежит отклонению как необоснованное и опровергнуто экспертным заключением, согласно которого стоимость объекта в размере № рублей указана с учетом стоимости земельного участка. Доказательств, убедительно подтверждающих, что в стоимость № рублей входит стоимость земельного участка, заявителем не представлено. 

Из экспертного заключения следует, что к цене объекта капитального строительства - аналога № экспертом применена корректировка на площадь. Для определения величины корректировки им использованы предложения Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией ФИО3 Размер корректировки, согласно заключению составил 5 %. Такая величина корректировки не исключается авторами использованного справочного издания, поскольку не превышает 30%.

Доказательств необоснованности применения экспертом данных из методической литературы, суду не представлено.

Величина примененной экспертом корректировки на техническое состояние также определена на основании Справочника для оценки объектов капитального строительства, цена которых «очищена» от стоимости земельного участка, и коэффициент ее составил 1,28. Таким образом, действия эксперта в указанной части основаны на методической литературе и выводы подробно изложены в заключении.

Величина корректировки на состояние отделки рассчитана экспертом с учетом состояния всех помещений объектов – аналогов, выводы о качестве отделки подтверждены экспертом ссылкой на предоставленную информацию продавцами данной недвижимости, расчет корректировки с учетом помещений, находящихся в том или ином состоянии в составе экспертного заключения имеется. 

Замечание административного истца о том, что экспертом не рассмотрен такой ценообразующий фактор как «расположение относительно красной линии» является необоснованным.

В заключении эксперта данный ценообразующий фактор рассмотрен экспертом в разделе «Ценообразующие факторы для единого объекта недвижимости» (стр.101), а также в разделе «Ценообразующие факторы для земельных участков» (стр.108).

Таким образом, указанный ценообразующий фактор экспертом учитывался при расчете рыночной стоимости земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства. Обоснование и расчеты приведены на странице 146 155 экспертного заключения, которые у суда не вызывают сомнения.

Доводы административного истца о необоснованном определении экспертом при доходном подходе арендной ставки объекта оценки не доказаны материалами дела.

Арендная ставка определена экспертом с учетом всех характеристик объекта оценки, на основе актуальных сведений справочных изданий, в ней определены доли корректирующих коэффициентов для различных характеристик: местоположения, физических свойств, конструктивных особенностей и т.д., что отражено в заключении на страницах 161-168.

Ссылка административного истца на скриншот объявления с достоверностью не подтверждает размер арендной ставки в размере 210руб/ кв.м.

Доводы административного истца о не применении экспертом понижающей корректировки на аренднопригодную площадь для объекта оценки являются необоснованными.

Экспертом были использованы объекты – отдельно стоящие здания целиком, которые сдавались в аренду со всеми помещениями (основными и вспомогательными). Арендная ставка по ним предлагалась по зданию в целом.

Указанные факторы позволяли эксперту не применять в расчетах понижающий коэффициент на аренднопригодную площадь в отношении объекта оценки.

Замечания административного истца по применению экспертом затратного подхода фактически устранены дополнительным заключением эксперта, в котором рыночная стоимость объекта оценки (нежилого здания) определена без учета указанного подхода.

Суд отмечает, что итоговая рыночная стоимость спорного нежилого здания, определенная в экспертном заключении с учетом дополнительного заключения является более обоснованной и достоверной.

В частности, у суда имелись сомнения в правильности начисления НДС экспертом при затратном подходе, но с учетом дополнительного заключения, где расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен без затратного подхода указанные недостатки были устранены.

Дополнительное заключение эксперта подтвердило правильность применения экспертом именно сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости нежилого здания, поскольку затратный подход не оказал существенного влияния на формирование итоговой стоимости спорного объекта оценки. 

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительного заключения, лицами, участвующими в деле, не представлены. 

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы, но с учетом дополнительного заключения эксперта.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в суд, т.е. – ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административные ответчики не оспаривали права административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости данных объектов по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> были заявлены возражения относительно достоверности представленных административным истцом отчетов в подтверждение заявленных требований.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и определения величины их рыночной стоимости. 

Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет 55 000 рублей, что подтверждено счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Данная стоимость доказана допустимым доказательством и ничем не опровергнута. Экспертом представлено заключение по исследованию двух отчетов оценщика, а также определена рыночная стоимость нежилого здания. 

Разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной судом, составляет: земельного участка – 37,4%; нежилого здания - 31%.

Данные расхождения свидетельствуют об отсутствии ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости и применения ее к объектам недвижимости, принадлежащих административному истцу. 

Расхождение объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца. Суд принимает во внимание также, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца с учетом длительного периода значительно превышает судебные расходы за производство судебной экспертизы. 

Принимая во внимание соотношение размера судебных расходов за производство судебной экспертизы и размера налоговой выгоды, в связи с изменением кадастровой стоимости, диапазон расхождения кадастровой стоимости объектов недвижимости с их рыночной стоимостью, который нельзя определить как значительный, выходящий за рамки простой погрешности, расходы за производство судебной экспертизы подлежат возмещению за счет административного истца.

То обстоятельство, что в определении о назначении судебной экспертизы суд предварительно возложил обязанность по ее оплате на административного ответчика, не влияет на порядок распределения судебных расходов при рассмотрении настоящего заявления, когда вынесено решение по рассмотрению дела по существу.

При указанных обстоятельствах сумма в размере № рублей подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина, назначение – нежилое, 2-х этажное (подземных этажей – 1), общей площадью 2 404,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в качестве расходов на проведение судебной экспертизы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АСВ-Консалтинг» с Общества с ограниченной ответственностью «ВОЛСТАР - ИНЖИНИРИНГ» 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.