Дело № 2-982/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сальск 15 июня 2021 г. 

Сальский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Ткаченко М.В. 

С участием адвоката Блынского А.А., 

при секретере ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Сальского городского поселения Ростовской области об обязании продлить договор аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения Ростовской области об обязании продлить договор аренды земельного участка на новый срок, указывая, что 14 сентября 2007 года между ней и Администрацией Сальского городского поселения Ростовской области был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 584,0 кв.м., разрешенное использование- под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки.

28 января 2021 года она обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Однако, ответчиком в удовлетворении ее требований было отказано.

Считает решение ответчика об отказе в продлении договора аренды земельного участка на новый срок незаконным.

Так, начиная с 14 сентября 2007 года, ею не допускались нарушений условий договора аренды земельного участка №, она своевременно оплачивала обусловленную договором арендную плату, ею на данном участке за собственные средства были возведены ряд капитальных строений: фасадный кирпичный забор, бетонная канализационная яма, кирпичный туалет и душ, часть земельного участка покрыта асфальтным покрытием, по межевым границам с соседними участками установлены металлические заборы, заключены соответствующие договоры на коммунальное обслуживание данного земельного участка, подведено электричество.

Ею в установленном законом порядке получена разрешение на строительство жилого дома и закуплено часть строительных материалов.

Считает, что срок действия договора аренды на данный земельный участок с учетом всех вышеназванных обстоятельств, должен быть продлен на новый срок с соблюдением всех прав и обязанностей, указанных в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 сентября 2007 года.

Просила обязать Администрацию Сальского городского поселения Ростовской области продлить срок действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 584,0 кв.м., разрешенное использование – под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки № от 14 сентября 2007 года, на новый срок.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.31).

Представитель истца по доверенности адвокат Блынский А.А. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Сальского городского поселения Ростовской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, ссылался на доводы, изложенные в письменном возражении (л.д.23-24).

Суд, применительно п. 5 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положений ст.ст.8, 8.1 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права и обязанности «своей волей и в своем интересе».

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что 14 сентября 2007 года между Управлением имущественных отношений Сальского района в лице зам.Главы Администрации по имущественным и земельным отношения – начальника управления ТНВ и ФИО4 был заключен договор аренды Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №.

По условиям договора (п.1.1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 584,0 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка установлен с 06 июля 2007 г. по 29 ноября 2010 г.

Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

На основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №397 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 сентября 2007 года, заключенного 31 марта 2011 года, ФИО4 («Цедент») безвозмездно уступила ФИО5 («Преемник»), а последняя приняла все ее права и обязанности и стала стороной (Арендатором) по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 сентября 2007 года общей, площадью 584,0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – под индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем 31 марта 2011 года составлен акт приема-передачи земельного участка.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28 апреля 2011 года, запись государственной регистрации №.

Исходя из положений ст. 384 и 615 ГК РФ, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Между ФИО5 и ФИО2 27 ноября 2017 года заключен Договор перенайма (передача прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 сентября 2007 года).

Из п. 5 указанного договора следует, что передача прав и обязанностей по договору аренды № от 14 сентября 2007 г. была осуществлена с согласия Арендодателя.

В соответствии с данным договором наймодатель передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ нанимателю, в том числе, о размере арендной платы, сроках и порядке ее внесения, порядке изменения размера арендной платы.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 данного кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 указанного кодекса).

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как видно, в соответствии с условиями договора перенайма, зарегистрированного в установленном порядке 07 декабря 2017 г., по которому все права и обязанности перешли к ФИО2, срок действия договора не определен. В связи с чем, договор от 14 сентября 2007 г. № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, после истечения срока действия считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает, что 28 января 2021 года она обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора земельного участка, но ей было отказано, считает данный отказ незаконным.

В обоснование требований ссылается на то, что ею с 14 сентября 2007 года не допускались нарушений условий договора аренды земельного участка №, она своевременно оплачивала обусловленную договором арендную плату, ею на данном участке за собственные средства были возведены ряд капитальных строений: фасадный кирпичный забор, бетонная канализационная яма, кирпичный туалет и душ, часть земельного участка покрыта асфальтным покрытием, по межевым границам с соседними участками установлены металлические заборы, заключены соответствующие договоры на коммунальное обслуживание данного земельного участка, подведено электричество. Кроме того, в установленном законом порядке ею было получено разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

В подтверждение чего, представлены: расчет арендной платы (л.д.8), разрешение на строительство от 23 января 2018 года №, выданное Администрацией Сальского района на имя ФИО2, согласно которому ей разрешено строительство объекта капитального строительства – жилого дома общей площадью 158,9 кв.м., на земельном участке площадью 584 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, срок действия разрешения до 23 января 2028 года (л.д.13-15), а также договор №/СМЭС об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям АО «Донэнерго» от 25 декабря 2017 г. для электроснабжения жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д.9-12).

Возражая против исковых требований, представитель ответчика по доверенности ФИО3 указывает, что, действительно, согласно договору перенайма, зарегистрированному в Сальском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за № от 07 декабря 2017 г., права и обязанности по договору перешли к ФИО2, срок действия договора не определен. Соответственно, договор от 14 сентября 2007 г. № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, после истечения срока действия считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае сторона арендодателя воспользовалась своим правом в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, предусмотренным п.2 ст. 610 ГК РФ.

Уведомлением от 03 февраля 2021 года истец был уведомлен, что муниципальное образование «Сальское городское поселение» отказывается от договора аренды от 14 сентября 2007 г. №. ФИО2 было предложено в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды от 14 сентября 2007 г. № на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, по соглашению сторон. Администрация считает, что в соответствии с п. 6.3 Договора ФИО2 необходимо вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии.

При этом представитель ответчика отметил, что ответчик не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренного п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Согласно пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участок, на которых расположены здания, сооружения, собственниками таких зданий, доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости ответчиком не представлено.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, при этом, полагает, что доводы истца заслуживают внимания по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 15 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно части 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в срок до 01.03.2021 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 данной статьи установлен срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, который определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также требования действующего законодательства, приведенные выше, учитывая, что земельный участок был предоставлен истцу в аренду без проведения торгов, договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; лиц, обладающим исключительным правом на приобретение данного земельного участка, не имеется; с иском о расторжении договора аренды ответчик в суд не обращался, суд пришел к выводу о том, что ответчиком незаконно отказано истцу в продлении ранее заключенного договора аренды земельного участка по приведенному основанию, чем нарушены права и законные интересы истца. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, с учетом вышеизложенного, суд считает, что ответчиком незаконно отказано истцу в продлении ранее заключенного договора аренды земельного участка в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению, следует обязать Администрацию Сальского городского поселения Ростовской области продлить ФИО2 ранее заключенный договор аренды № от 14 сентября 2007 года, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 584,0 кв.м., разрешенное использование – под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки, на новый срок.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Сальского городского поселения Ростовской области об обязании продлить договор аренды земельного участка на новый срок удовлетворить. 

Обязать Администрацию Сальского городского поселения Ростовской области продлить ФИО2 ранее заключенный договор аренды № от 14 сентября 2007 года, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 584,0 кв.м., разрешенное использование – под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки, на новый срок.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий М.В.Ткаченко 

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2021 г.