Дело № 2- 67/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2019 года г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининград в составе:

председательствующего судьи Мухиной Т.А.

при секретаре Вольных А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО4 к ООО «Стелла», ООО «888» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании отсутствующим право собственности на нежилое подвальное помещение и признании права общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4 обратились в суд с данным иском, с учетом уточнений, указывая в обоснование, что им на праве собственности принадлежат жилые помещения в доме № по ул. 

<

адрес>, ФИО1 квартира №, ФИО2 квартира №, ФИО4 № доли в праве собственности на квартиру 9.

Истцы указывают, что став собственниками жилых помещений, они в силу закона стали участниками общей долевой собственности на имущество дома, в том числе на подвальное помещение, которое имеется в многоквартирном доме.

Однако, в июне 2018 года, неожиданно для собственников, некие лица, представившись представителя ООО «Стелла» пытались начать производить реконструкцию указанного подвального помещения, ограничив право собственникам жилых помещений доступ в подвал. Истцам стало известно, что согласно свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стелла» является собственником встроенного нежилого помещения, общей площадью № кв.м., расположенного в подвале 

<

адрес>.

Вместе с тем, данное подвальное помещение является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в названном многоквартирном доме, которым в силу ст. 246 ГК РФ принадлежит право распоряжаться им в силу закона.

В ходе рассмотрения дела истцам стало известно, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 09 ноября 2006 года по делу №А21-4438/2006 за ООО «Такт» было признано право собственности на недвижимое имущество- встроенные помещения подвала литера № из литера №, площадью № кв.м., 

<

адрес> и встроенные помещения подвала литера № из литера № площадью №., по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Арбитражный суд, удовлетворяя требование истца, основывал свое решение на том, что 07 февраля 2005 года между ООО «Такт» (арендатор) и Муниципальным учреждением «Муниципальные общежития» (арендодатель) заключен договор аренды на спорное имущество, согласно условий которого арендатор принимал в пользование под офис и капитальный ремонт подвальные помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из представленных Арбитражному суду документов следовало, что в нежилых помещениях выполнены работы по капитальному ремонту в полном объеме.

Между тем, с момента постройки в ДД.ММ.ГГГГ году, подвальное помещение многоквартирного 

<

адрес> и расположенные в нем коммунальные и инженерные сети ни разу не подвергались ремонту, что могут подтвердить жильцы дома. А также подтверждается заключением специалиста №178/ЗС-18 от 26 октября 2018 года, об отсутствии каких-либо общестроительных работ.

Кроме того, обращают внимание на даты создания ООО «Такт» и заключения с ним договора аренды.

Указывают, что ФИО4 является собственником доли квартиры на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5- на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, встав собственниками вышеуказанных жилых помещений до принятия решения Арбитражным судом Калининградской области, они стали участниками общей долевой собственности на имущество дома, в том числе и на подвальное помещение. Вместе с тем, Арбитражным судом к участию в деле в качестве третьих лиц они привлечены не были.

До июня 2018 года истцы совместно с другими собственниками имели свободный доступ в подвальные помещения и полагали, что они относятся к общему имуществу дома.

Любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение являются недействительными, как ничтожные.

Между тем, были совершены две сделки по переходу права собственности на спорное нежилое помещение площадью 

<

адрес>., а именно: договор купли-продажи от 09 апреля 2007 года, заключенный между ООО «Такт» и ООО «888»; договор купли-продажи от 26 февраля 2008 года, заключенный между ООО «888» и ООО «Стелла».

Учитывая положения ст. ст. 246, 289, 290, 301, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, просили признать договор купли-продажи от 09 апреля 2007 года, заключенный между ООО «Такт» и ООО «888» и договор купли-продажи от 26 февраля 2008 года, заключенный между ООО «888» и ООО «Стелла» недействительными.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Стелла» на нежилое помещение № кв.м., признав указанное помещение общим имуществом собственников многоквартирного 

<

адрес>

В судебном заседании истцы и представитель истцов по доверенности ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела истцы давали пояснения аналогичные, изложенным в иске. 

Кроме того, дополнительно пояснили, что ФИО2 проживает в доме с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года. Подвалом дома жильцам запрещалось пользоваться с момента постройки дома. Жильцы неоднократно обращались в ЗАО «Балтобувь» о предоставлении возможности пользоваться подвалом, но им было отказано. Жильцы дома имели возможность посещать подвал в случае необходимости доступа к инженерным сетям дома. Ключ от входной двери подвала находился в квартире № и в управляющей компании. 

Указывали, что в настоящее время их право нарушается тем, что ООО «Стелла» намерено произвести реконструкцию и перепланировку подвала. Просили иск удовлетворить. 

Представители ООО «Стелла» по доверенности ФИО7 и по ордеру адвокат Кантарник Ю.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Указали, что спорное помещение никогда не использовалось жильцами дома для собственных нужд. Как следует из решения Арбитражного суда Калининградской области, договор аренды спорного подвала был заключен в феврале 2006 года. Указанное решение является основание возникновения права собственности на нежилое помещение у ООО «Такт». Передача указанного помещения ООО «Такт» состоялось до первой приватизации квартиры. Какие-либо права собственников не нарушены, при необходимости они имеют доступ в подвал.

Просили в удовлетворении иска отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В силу положений ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истице ФИО1 на праве собственности принадлежит 

<

адрес> в 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании свидетельства о праве собственности, выданном нотариусом ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

Истице ФИО2 на праве собственности принадлежит 

<

адрес> в 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании договора, заключенного с администрацией Ленинградского района МО «Город Калининград». Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. 

Истице ФИО4 на праве общей долевой собственности № доля в праве принадлежит 

<

адрес> в 

<

адрес>. Основания возникновения права собственности договор, заключенный с администрацией Ленинградского района г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из предоставленного суду технического паспорта дома, общая площадь дома составляет № кв.м., из них с холодными помещениями № кв.м., жилыми № кв.м. Год постройки дома 

<

адрес>. Подвальные помещения в экспликацию и поэтажные планы технического паспорта не включены. 

Из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании следует, что указанный многоквартирный дом был построен ЗАО «Балтобувь», использовался как общежитие для сотрудников общества.

Постановлением от 26 июня 2000 года №1860 о приемке в муниципальную собственность общежития по 

<

адрес>, принадлежащего ЗАО «Балтобувь» названное общежитие, общей площадью № кв.м., в том числе жилой № кв.м.

Факт передачи подвальных помещений дома в постановлении не отражен.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 09 ноября 2006 года, суд рассмотрев дело по иску ООО «Такт» к Мэрии г. Калининграда, МКП «Муниципальные общежития» признал за ООО «Такт» право собственности на недвижимое имущество- встроенное помещение подвала № № из литеры № площадью № кв.м., расположенное по 

<

адрес> и встроенные помещения подвала «№ из литера №» площадью №.м., расположенные по 

<

адрес>.

При рассмотрении дела судом было установлено, что 07 февраля 2005 года между ООО «Такт» (Арендатор) и Муниципальным учреждением «Муниципальные общежития» (правопреемником которого являет МКП «Муниципальные общежития») – арендодатель заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого истец принимал в пользование помещения цокольного этажа, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью № кв.м. для использования под офис. Передача оформлена актом приема-передачи помещения от 09 февраля 2006 года.

В соответствии с п.4.6 договора стороны установили, что в случае производства арендатором капитального ремонта, стоимость которого будет превышать стоимость переданного в аренду имущества и невозможности отделения произведенных арендатором улучшений, у последнего возникает право собственности на арендуемое имущество. Указанный договор сторонами не оспорен.

До момента рассмотрения дела ООО «Такт» в арендуемом помещении были произведены работы по капитальному ремонту строения. Общая стоимость работ превышает стоимость сданного в аренду имущества.

Право собственности ООО «Такт» зарегистрировано в установленном порядке.

Проанализировав текст названного решения, суд соглашается с доводами ответчика, о том, что вероятно в тексте допущена описка в дате заключения договора аренды. 

09 апреля 2007 года заключен договор купли-продажи между ООО «Такт» и ООО «888» спорного нежилого помещения. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. 

26 февраля 2008 года заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения между ООО «888» и ООО «Стелла». Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. 

ООО «Такт» ликвидировано 16 мая 2008 года, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ.

Деятельность ООО «888» прекращена 28 декабря 2018 года. что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

В соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Как следует из материалов дела и пояснений истцов в судебном заседании, а также подтверждается пояснениями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 с момента постройки дома в ДД.ММ.ГГГГ году он использовался как общежитие ЗАО «Балтобувь». Наниматели право пользования подвальными помещениями для собственных нужд не имели. Несмотря на неоднократные обращения жильцов к собственникам дома им в этом отказывалось. Подвал использовался собственником для личных целей.

Проанализировав собранные по делу доказательства, в том числе имеющуюся в материалах дела техническую документацию, объяснения сторон, свидетелей, суд приходит к выводу, что спорное помещение, расположенное в подвале дома, не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение.

Доводы истцов о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем установлены инженерные коммуникации, являются несостоятельными, поскольку для определения правового режима спорных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Доказательств, что спорные подвальные помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, истцами не представлено.

Согласно паспортам БТИ, спорное подвальное помещение не является техническим, обслуживающим дом помещением. 

Из документов технического учета БТИ, экспликаций, копий поэтажных планов, не следует, что спорные помещения использовались в качестве общего имущества домовладельцев.

Из материалов дела следует, что в отношении спорных помещений неоднократно заключались договоры аренды и купли-продажи.

При этом, как видно из предоставленных Администрацией ГО «Город Калининград» и не опровергнуто стороной истца первая приватизация в 

<

адрес> в 

<

адрес> произведена 16 мая 2006 года, о чем внесена запись регистрации от 03 июля 2006 года, т.е. уже после передачи подвальных помещений в аренду. 

Таким образом, из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения на протяжении длительного времени функционировали, в том числе до первой приватизации жилого помещения, как самостоятельные, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из вышеуказанного решения Арбитражного суда Калининградской области следует, что арендатором данное помещение предназначалось для использования под офис, для чего выполнены капитальные работы.

Довод истцов, что в настоящее время отчетом специалиста не подтверждается факт выполнения работ капитального характера, суд не может принять во внимание, поскольку сами истцы утверждают, а также не отрицают ответчики, что в подвальном помещении ведутся работы по углублению и перепланировке.

Довод истцов о том, что доступ к подвальному помещению затруднителен, опровергается материалами дела и пояснениями самих истцов, указывавших, что возможность доступа в подвал имеется, ключ от подвала хранится в управляющей компании.

Поскольку истцами не представлено доказательств, что помещения, принадлежащие ответчику ООО «Стелла» на праве собственности, предназначены для обслуживания всего жилого дома, а наличие лишь инженерных коммуникаций - труб, проходящих транзитом по подвальному помещению для отнесения имущества к общему имуществу жилого дома недостаточно, так как такие коммуникации находятся в каждом подвале, суд не находит оснований в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статья 200 ГК РФ предусматривает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Оценивая изложенное, принимая во внимание, что право собственности за ООО «Такт» было признано в 2006 году, при этом Арбитражным судом было установлено, что в подвале велись работы капитального характера, у истцов на протяжении всего времени проживания в принадлежащих им жилых помещениях отсутствовало право пользования подвалом, суд находит обоснованным доводы ООО «Стелла» о применении срока исковой давности, что также является основанием для отказа в иске.

Оценивая изложенное в совокупности, суд полагает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Учитывая положения ст. 144 ГПК РФ суд полагает возможным отменить обеспечительные меры, принятые судом 13 августа 2018 года. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО4 ФИО3 к ООО «Стелла», ООО «888» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании отсутствующим право собственности на нежилое подвальное помещение и признании права общей долевой собственности,- оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, наложенные определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 августа 2018 года в виде запрета ООО «Стелла» на выполнение каких-либо работ по реконструкции перепланировке нежилого помещения в подвале многоквартирного 

<

адрес>, а также запрет на регистрационные действия, связанный с отчуждением и (или) оформлением права собственности на спорное помещение,- отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента изготовления мотивированной части решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2019 года.

Судья