РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н., 

с участием:

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» - ФИО1,

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО2,

представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования «Аларский район» Иркутской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-112/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Промрегион» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят" равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года. 

Земельный участок площадью 50 400 кв.м. имеет разрешенное использование недропользование, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 27 мая 2014 года № 006-2014/сх, дополнительного соглашения от 21 августа 2019 года. ООО «Промрегион» уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 46 036 609,92 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО «Оценка» в сумме 373 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО4 от 9 декабря 2019 года № 19/О-132. 

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере. 

По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 1 151 640 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Промрегион» ФИО1 административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 1 151 640 рубля. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО2 требования иска не признала, правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка, поддержала. 

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Аларский район» ФИО3 в судебном заседании возражал против административных требований, ссылаясь на снижение поступлений в местный бюджет от арендной платы при уменьшении размера кадастровой стоимости, заключение экспертизы не оспорил.

Административный ответчик Правительство Иркутской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве административные исковые требования не признал, оспорил отчет оценщика, против заключения экспертизы возражений не привел.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФЕБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Судом установлено, что ООО «Промрегион» является арендатором земельного участка с кадастровым номером "адрес изъят", площадью 50 400 кв.м., с разрешенным видом использования: недропользование, расположенного по адресу: "адрес изъят" 

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 июня 2014 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 3 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2030744.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 16 мая 2014 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 036 609,92 рублей. 

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО «Оценка» ФИО4, согласно Отчету от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 373 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Поскольку кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости арендуемого участка, ООО «Промрегион» считает свои права и законные интересы нарушенными. 

Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Как усматривается из договора аренды земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" от 27 мая 2014 года № 006-2014/сх, дополнительного соглашения от 21 августа 2019 года. ООО «Промрегион» уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование нарушения прав ООО «Промрегион» ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость. 

Поскольку кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, ООО «Промрегион», как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости, в отношении которой возник спор, и правомерно обратилось в суд к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости. 

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ФИО5 (ООО «Русская провинция»).

Эксперт ФИО5 имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, является членом Ассоциации СРО «НКСО», предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. 

При проверке Отчета ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, сделка по купли-продажи земельного участка, взятого в качестве аналога № 6 на странице 33 отчета, совершена заинтересованными сторонами и не отвечает условиям открытости рынка и конкурентности. Также оценщик не изучил фактор «местоположение» объекта на предмет взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов; на страницах 45-52 оценщик приводит договора купли-продажи, однако представленные договора не заверены и источник получения приведенных документов не установлен.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Оценка» от 9 декабря 2019 года № 19/О-132 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подробно пояснил, почему он не относит экологический фактор к ценообразующим, не учитывает его при расчете рыночной стоимости, привел мотивы отказа от применения корректировки на экологический фактор.

После пояснений эксперта представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО2 согласилась с тем, что вопрос об отнесении экологического фактора к ценообразующим и учет его при определении рыночной стоимости носит методологический характер, зависит от подходов и методов оценки, примененных при государственной кадастровой оценке и расчете рыночной стоимости, и определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка не оспаривает.

Выслушав пояснения эксперта, суд приходит к выводу о том, что отказ эксперта от учета экологического фактора, как ценообразующего, от корректировки на экологическую характеристику при применении сравнительного подхода, метода сравнения продаж и выборе для сравнения объектов аналогов из того же сегмента рынка, к которому относится объект оценки, нарушением федеральных стандартов оценки, применяемых при оценке рыночной стоимости земельного участка, не является и на расчет итоговой величины рыночной стоимости влияния не оказал.

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и ФСО, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено. 

От административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений эксперта, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы № 164/20 от 31 марта 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной. 

Оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Промрегион» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом. 

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 50 400 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 1 151 640 (один миллион сто пятьдесят одна тысяча шестьсот сорок) рублей. 

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Промрегион» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 26 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2020 года.