№ 2-2690/2025

64RS0047-01-2025-003983-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2025 года город Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Яковлевой А.П.,

при секретаре судебного заседания Наджафове К.М.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица КФХ «Агрос» ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о взыскании штрафа,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании штрафа.

Требования мотивированы тем, что 

<

дата> между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости – 5/42 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 84 га, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №

Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 400 000 руб.

Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет на представителя продавца №, открытый в Поволжском банке ПАО «Сбербанк России», корреспондентский счет №, БИК 043601607, ИНН Банка получателя 7707083893 по платежному поручению № от 

<

дата>

Однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, устно сообщил, что отказывается исполнять предварительный договор купли-продажи от 

<

дата>

В период действия предварительного договора купли-продажи от 

<

дата> ответчик продал указанную в договоре долю Крестьянскому фермерскому хозяйству «Агрос». Также платежным поручением № от 

<

дата> ответчик возвратил истцу сумму аванса. Следовательно, основной договор не был заключен по вине ответчика. 

По условиям пункта 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> покупатель имеет право требовать от продавца уплаты штрафа в размере двухкратной суммы авансового платежа, выплаченного покупателем, то есть в размере 800 000 руб. (400 000 руб. х 2).

С учетом изложенного, истец просил суд, взыскать с ответчика в его пользу штраф в размере 800 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, дал объяснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении.

Представители третьих лиц КФХ «Агрос» ФИО2, ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражали относительно исковых требований, просили в их удовлетворении отказать. 

Истец ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в судебном заседании его интересы представлял действующий на основании доверенности представитель.

Ответчик ФИО7, третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

На основании ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО6 на праве общей долевой собственности принадлежит 5/42 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 84 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

<

дата> между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости – 5/42 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 84 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 1 данного договора стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи недвижимости установлено, что стоимость доли определена в размере 400 000 руб.

Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет на представителя продавца №, открытый в Поволжском банке ПАО «Сбербанк России», корреспондентский счет №, БИК 043601607, ИНН Банка получателя 7707083893 по платежному поручению № от 

<

дата> (пункт 4 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>).

Пунктом 6 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> установлено, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора, указанное в пункте 1 недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, не подарено, не отчуждено иным способом, судебного спора о нем не имеется. Отчуждаемая доля земельного участка имеет обременение – аренда с 

<

дата> на 10 лет в пользу КФХ «Агрос».

Однако, как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, устно сообщил, что отказывается исполнять предварительный договор купли-продажи от 

<

дата>

Согласно условиям пункта 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> в случае одностороннего отказа либо уклонения продавца от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также осуществлении продавцом действий, препятствующих заключению основного договора, покупатель имеет право требовать от продавца уплаты штрафа в размере двухкратной суммы авансового платежа, выплаченного покупателем в соответствии с пунктом 4 и всех произведенных в соответствии с пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации своих затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции покупателя.

Пунктом 11 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> установлено, что отказ продавца от заключения договора купли-продажи земельного участка (основного договора) не допускается.

В период действия предварительного договора купли-продажи от 

<

дата> ответчик продал указанную в договоре долю Крестьянскому фермерскому хозяйству «Агрос». Также платежным поручением № от 

<

дата> ответчик возвратил истцу сумму аванса. Следовательно, основной договор не был заключен по вине ответчика. 

Вместе с тем суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии пунктом 25 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 июля 2022 года № 1817-С, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года № 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 года № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года № 534-С, от 20 июля 2021 года № 1581-0). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 2789-С).

Согласно пункту 12 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи.

Из содержания предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата> следует, что срок заключения основного договора не определен.

В судебном заседании установлено, что в течение года ни одна из сторон не направляла другой предложение о заключении основного договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что все обязательства по предварительному договору от 

<

дата>

После заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, со стороны покупателя и продавца требований о необходимости совершения каких-либо действий для оформления основных договоров не заявлялось.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Как установлено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По условиям заключенного между сторонами предварительного договора от 

<

дата> предметом сделки является земельная доля в праве общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, на момент заключения предварительного договора число участников долевой собственности на земельный участок с превышало пять, при этом ФИО5 участником долевой собственности, не являлся. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Следовательно, ФИО5, как лицо, не являющееся участником долевой собственности, не имел права приобретать по договору купли-продажи долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и, как следствие, не мог быть субъектом такой сделки в силу прямого законодательного запрета, установленного Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Поскольку положениями пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение долей в праве на земельный участок в пользу лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности, и именно такая сделка нарушает требования закона и применительно к пункту 2 статьи 168 ГК РФ посягает на нарушение прав участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенные между истцом и ответчиком предварительные договора купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения являются ничтожными сделками, которые не порождают никаких юридических последствий, среди которых применение истребуемых истцом штрафных санкций.

Денежные средства, полученные ФИО5 в размере 400 000 руб. ответчиком возвращены.

Кроме того, исходный земельный участок обременен пролонгированным правом аренды. При этом обстоятельстве, до прекращения или расторжения договора аренды, либо до выдела долей, истец не мог вести самостоятельную деятельность на исходном земельном участке.

В связи с тем, что исполнить обязательство перед истцом о продаже ему имущества по каждому предварительному договору ответчик не могла в силу закона, суд приходит к выводу, что для удовлетворения требований о взыскании неустойки по норме статьи 330 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, нет правовых оснований.

Любая недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, а следовательно, права и обязанности сторон по такой сделке признаются изначально не возникшими.

Таким образом, недействительным является и условие договора о неустойке. Поскольку выплата неустойки как следствие признания сделки недействительной для каких бы то ни было случаев законом не предусмотрена, оснований для выплаты штрафа в данном случае также не имеется.

Положения статьи 395 ГК РФ распространяются на случаи неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате.

Суд приходит к выводу, что денежные средства ответчиком удерживались правомерно на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>, при этом, истец принял спорные земельные доли (пункт 7 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>), от их возврата ответчик не уклонялась, возвратила истцу после того, как ей стало известно о нарушении предварительными договорами преимущественного права покупки сособственника земельных долей, денежные средства были возвращены.

При этом, заключенный сторонами предварительный договор не предусматривал никаких действий продавца (ответчика), которые продавец должна совершить для заключения основных договоров, и что именно она должна была быть инициатором заключения каждого основного договора.

Суд обращает внимание, что последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены только по требованию стороны сделки, либо лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, в том случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО5 требований о взыскании с ФИО6 штрафа суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО6 о взыскании штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2025 г.

Судья А.П. Яковлева