Копия дело № 2-5281/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Е.В. Шадриной

при секретаре Э.Ш. Галимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Фон», в обоснование своих требований указав, что 07.08.2014 между ООО «Фон» и ФИО2 был заключен предварительный договор № 

<

номер изъят> купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> общей площадью 

<

номер изъят> кв.м на 10 этаже в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул. ФИО1 района г. Казани (3 дом), согласно которому ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО2 данную квартиру, стоимостью 1 553 760 рублей. 

Истцом обязательства по оплате цены договора исполнены надлежащим образом, однако ответчик свои обязательства по заключению основного договора и передаче квартиры в предусмотренный договором срок не исполнил, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями, в связи с чем ФИО2 просит суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.08.2014 договором участия в долевом строительстве между сторонами. 

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, оценив все собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года. 

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Из материалов дела усматривается, что 07.08.2014 между ООО «Фон» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, по условиям которого ООО «Фон» обязуется в срок не позднее 01.07.2016 передать в собственность покупателю жилое помещение – однокомнатную 

<

адрес изъят>, общей площадью 

<

номер изъят> кв.м, жилой – 

<

номер изъят> кв.м, находящуюся на 10 этаже в 10-19-ти этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по адресу: 

<

адрес изъят>. ФИО1 (3 дом). Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 553 760 рублей (л.д. 8-9).

Оплата жилого помещения ФИО2 подтверждается актом приема-передачи векселя по договору 

<

номер изъят> от 22.11.2012 (л.д.13) и соглашением о расторжении данного договора с зачетом уплаченных по нему средств в счет предварительного договора 

<

номер изъят> от 07.08.2014.. Факт оплаты по предварительному договору представитель ООО «Фон» в судебном заседании подтвердила.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, данным договором были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа предварительного договора следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости покупателю, а последний - оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект, подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ; сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передаче при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей квартиры в собственность покупателю.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки: 

- определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

- наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

- факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

- наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

- наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

- наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от 07.08.2014 

<

номер изъят> и сложившихся правоотношений сторон, с учетом изложенных выше норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемые Федеральным законом № 214-ФЗ. ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный жилой 

<

адрес изъят>. ФИО1 

<

адрес изъят> и передать однокомнатную 

<

адрес изъят> данном доме, общей площадью 

<

номер изъят> кв.м, ФИО2 в срок не позднее 01.07.2016. Более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора. 

В связи с этим требование истца-покупателя по предварительному договору купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты, исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве подлежит удовлетворению.

В силу положений статей 88, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец, в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.08.2014 

<

номер изъят> в отношении жилого помещения – однокомнатной 

<

адрес изъят>, общей площадью 43,16 кв.м, жилой – 17,37 кв.м, находящейся на 10 этаже в 10-19-ти этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по адресу: 

<

адрес изъят>. ФИО1 (3 дом) договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фон» в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья подпись Е.В. Шадрина 

Копия верна

Судья Е.В. Шадрина