Дело № 2-106/2024

(УИД 55RS0011-01-2024-000097-15)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Горьковское 10.04.2024 

Горьковский районный суд Омской области в составе 

председательствующего судьи Пичерских М.С., 

при секретаре Гущанской Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО4 к ответчику ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении ипотеки, взыскании денежных средств, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась с иском в суд к ответчику ФИО5 с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 620 кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 69,2 кв. м, расположенных по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости согласно договору купли-продажи составляла 550 000 рублей 00 копеек, из которых 200 000 рублей - стоимость 1/2 доли земельного участка, 350 000 рублей - стоимость 1/2 доли квартиры. При подписании договора купли-продажи покупателем передано продавцу 300 000 рублей, оставшиеся денежные средства в сумме 250 000 рублей, покупатель обязалась выплачивать с ДД.ММ.ГГГГ по 10 500 рублей, до 20 числа каждого месяца наличными денежными средствами до 20.10.2023, оставшиеся 8 500 рублей, покупатель обязалась выплатить продавцу до 20.11.2023. Переход права собственности к покупателю на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован в Росреестре. Полный расчет с продавцом не осуществлен истцом. При этом в настоящее время истец лишена возможности пользоваться спорным жилым помещением и земельным участком по прямому назначению, поскольку ответчиком чинятся препятствия в их пользовании. Истец не может в полном объеме реализовать свои имущественные права. В нарушение п. 6 Договора ответчик вместе с несовершеннолетней дочерью ФИО6, не снялась в регистрационного учета, в течении 14 дней с момента подписания договора купли-продажи. В последующем из-за конфликта с ответчиком она была лишена возможности пользоваться спорным имуществом по прямому назначению, что подтверждается материалами проверки полиции. При том, что истцом был проведен ремонт в спорной квартире на общую сумму 25 200 рублей. Также, по результатам независимой оценки выяснилось, что стоимость доли земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, завышена и не соответствует рыночной стоимости. Истцом в адрес ответчика было направлено досудебное требование, однако никаких действий со стороны ответчика не последовало. Учитывая изложенное, ФИО4 с учетом уточненных исковых требований (л.д. 143-147, 169), просила расторгнуть договор купли-продажи от 09.09.2021, заключенный между истцом и ответчиком, прекратить право собственности истца и ипотеку на спорные объекты недвижимости, взыскать с ответчика уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере 300 000 рублей, а также расходы затраченные на ремонт квартиры в размере 25 200 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 700 рублей, по оплате работ по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в размере 10 000 рублей. 

Истец и ответчик, будучи надлежаще уведомленными о дате и времени судебного заседания, не явились.

В заявлении, истец ФИО4 просила удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме, а также рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 169).

В телефонограмме, отзыве на исковое заявление (л.д. 163, 168) ответчик ФИО5 указала на частичное признание исковых требований, в части требований о взыскании с нее денежных средств в размере 300 000 рублей, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимали, надлежаще извещены о слушании дела (л.д. 164, 166).

В соответствии со статьями 117, 167 ГПК РФ дело подлежит к рассмотрению при данной явке.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные ФИО4 уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с п. 1. ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договорсчитается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме. Применительно к договору купли - продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли - продажи (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. 

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО7 (в связи с заключением брака ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 сменила фамилию на ФИО1 (л.д. 12), заключен договор купли-продажи № 

<

адрес>5, удостоверенный нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО8, зарегистрированный в реестре №-н/№ В соответствии с пунктами 1, 4 указанного договора ФИО1 (ФИО9) В.Ю. приобрела у ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 620 кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 69,2 кв. м, расположенных по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составила 550 000 рублей 00 копеек, из которых 200 000 - стоимость 1/2 доли земельного участка, 350 000 рублей - стоимость 1/2 доли квартиры. Покупатель обязалась в счет оплаты за вышеуказанные объекты недвижимости, передать продавцу 300 000 рублей, за счет собственных денежных средств, при подписании договора. Факт получения продавцом указанной суммы подтверждается подписью продавца в договоре купли-продажи. Оставшиеся 250 000 рублей покупатель обязалась выплачивать с 20.11.2021 по 10 500 рублей, до 20 числа каждого месяца наличными денежными средствами до 20.10.2023, оставшиеся 8 500 рублей, покупатель обязалась выплатить продавцу до 20.11.2023. В соответствии с пунктом 6 Договора продавец ФИО5 обязалась сняться с регистрационного учета вместе с ФИО6 и освободить недвижимость, в течении 14 дней с момента подписания настоящего договора. Таким образом, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой письменной форме. Переход права собственности к покупателю ФИО10 на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован 09.09.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, также зарегистрировано обременение на указанные объекты недвижимости в пользу ФИО5, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 23-28, 119-127, 150-155). Однако из пояснений изложенных исковом заявлении и уточнении к нему, а также материалов дела следует, что фактически договор купли-продажи не в полном объеме исполнен, до настоящего времени ответчик ФИО5, в нарушение условий договора, не снялась вместе с ФИО6 с регистрационного учета по месту нахождения спорных объектов недвижимости (л.д. 11, 75). Кроме того, в связи с тем, что ответчик чинит препятствия, не допускает истца по месту нахождения спорных объектов недвижимости, забрав при этом ключи, ФИО4 лишена возможности пользоваться спорным имуществом, по прямому назначению, что подтверждается претензией в адрес ответчика, материалами проверки ОМВД России по Горьковскому району по заявлениям ФИО4 (л.д. 29-30, 31-38, 79-91, 92-102). При том, что после заключения договора купли-продажи истцом ФИО10 понесены расходы в размере 25 200 рублей, в связи проведением ремонтных работ в спорной квартире, а именно, смонтирован натяжной потолок, а также на стены наклеены обои. Заявленные к взысканию расходы на ремонт подтверждаются представленными в материалы дела договором на оказание услуг и товарным чеком (л.д. 19-22). Кроме того, в соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером № площадью 620 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, составляет 26 500 рублей, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение - квартиру, с кадастровым номером №, площадью 69,2 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, составляет 443 500 рублей (л.д. 39-68). Ответчиком доводы истца не опровергнуты. Таким образом, в судебном заседании установлено, что после заключения договора-купли продажи и частичной оплаты в соответствии с условиями договора, спорные объекты выбыли из законного владения истца. Из Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости продавца. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При таких обстоятельствах, суд признает выявленные нарушения условий договора купли-продажи недвижимости существенными, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи от 09.09.2021. Поскольку ответчик не исполнила свои обязательства по снятию с регистрационного учета, а также с учетом того, что квартира и земельный участок фактически находятся в распоряжении продавца, суд полагает необходимым расторгнуть договор купли-продажи и вернуть стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности истца на спорные объекты, так как истец в результате действий ответчика в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное расторжение договора в силу закона служит прекращением обязательств сторон по сделке и восстановлению прав на спорное имущество. Учитывая изложенное, спорные объекты недвижимости подлежат возврату первоначальному собственнику ФИО5 

Из системного анализа положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Учитывая, что факт получения ответчиком денежных средств истца нашел свое подтверждение, при этом законных оснований приобретения этих денежных средств не установлено, суд приходит к выводу о наличии у ФИО5 неосновательного обогащения.

Кроме того, судом установлено, что истцом произведены неотделимые улучшения состояния имущества в результате проведенного ремонта квартиры, при этом ее стоимость увеличилась, в связи с чем считает необходимым взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости произведенного ремонта, поскольку такие улучшения не могут быть отделены без вреда для имущества.

Таким образом, с ответчика ФИО5 подлежат взысканию денежные средства в размере 300 000 рублей 00 копеек, уплаченные истцом по договору купли-продажи от 09.09.2021, а также денежные средства затраченные истцом на ремонт квартиры в размере 25 200 рублей.

Суду в силу п.п. 1, 8 ст. 94 ГПК РФ предоставлено право признавать расходы стороны необходимыми для дела. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Судом установлено, что истец с целью восстановления нарушенного права понесла расходы, выразившиеся в оплате: услуг независимого оценщика в размере 10 000 рублей (л.д. 170-172), государственной пошлины в размере 8 700 рублей (л.д. 8), которые она проситвзыскатьс ответчика.

Таким образом, с учетом удовлетворения иска, суд находит подлежащимивзысканиюс ответчика ФИО5 расходов, произведенных истцом, в связи с рассмотрением иска по оплате услуг специалиста ООО «Эксперт» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в размере 10 000 рублей 00 копеек, государственной пошлины, в размере 8 700 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Заявленные ФИО4 уточненные исковые требования, удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи от 09.09.2021, удостоверенный нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО8 № 

<

адрес>5, зарегистрированный в реестре №-н№ заключенный между продавцом ФИО2 и ФИО1 (ФИО9) ФИО3. 

Вернуть стороны в первоначальное положение, возвратить 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 620 кв. м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение - квартиру, с кадастровым номером №, площадью 69,2 кв. м, расположенные по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (СНИЛС №).

Прекратить право собственности ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (СНИЛС №) на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 620 кв. м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение - квартиру, с кадастровым номером №, площадью 69,2 кв. м, расположенные по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

Прекратить ипотеку в силу закона, номер государственной регистрации № соответственно, на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 620 кв. м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение - квартиру, с кадастровым номером № площадью 69,2 кв. м, расположенные по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО8 № 

<

адрес>5, зарегистрированного в реестре №-№

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации права общей долевой ФИО1 (ФИО9) ФИО3 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 620 кв. м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение - квартиру, с кадастровым номером № площадью 69,2 кв. м, расположенные по единому адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, и основанием для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО2. 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (СНИЛС №), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (СНИЛС № денежные средства в размере 300 000 рублей 00 копеек, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО8 № 

<

адрес>5, зарегистрированного в реестре №-№ денежные средства затраченные на ремонт квартиры в размере 25 200 рублей, судебные расходы по оплате услуг специалиста ООО «Эксперт» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в размере 10 000 рублей 00 копеек, государственную пошлину, в размере 8 700 рублей 00 копеек, а всего взыскать 343 900 (триста сорок три тысячи девятьсот) рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Горьковский районный суд Омской области.

Председательствующий М.С. Пичерских