Дело № 2-280/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2017 года город Лермонтов 

Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Федотовой Т.М.,

при секретаре судебного заседания Ряполовой С.Н.,

с участием истца ФИО1, 

представителя ответчиков Кобзевой Г.А. и ООО «ЖильеКомфортХозяйство» по доверенности ФИО2, 

третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

представителя третьего лица ФИО7 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Лермонтовского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Кобзевой Г.А., ООО «ЖильеКомфортХозяйство» о признании договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Кобзевой Г.А., ООО «ЖильеКомфортХозяйство» с иском о признании договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома недействительным.

В обосновании заявленного иска ФИО1 указала, что 03 июля 2016 года в многоквартирном доме № 8 по пр. Солнечный г. Лермонтова было проведено общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования. На указанном собрании собственников помещений было решено изменить способ управления многоквартирным домом с непосредственного на управление, расторгнуть договор с УК ООО «Жильё Комфорт Хозяйство», выбрав управляющей организацией МУП города Лермонтова «Ремонт и содержание жилого фонда», а так же утвердить общий тариф в размере 14,60 руб. с кв.м. и утвердить договор управления с МУП «РСЖФ». Протокол общего собрания собственников помещений в жилом доме № 8 проезд Солнечный город Лермонтов был проверен Управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору 12 сентября 2016 года, что подтверждается Актом проверки № 3222-3/01, содержащим вывод о соответствии его требованиям действующего законодательства РФ. Дополнительно к Протоколу инициаторами собрания были предоставлены в Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору копии Протокола № 4 от 10.03.2016 года об избрании членов Совета МКД и Протокола № 6 от 01.04.2016 г. по вопросу избрания председателем Совета дома № 8 проезд Солнечный ФИО9 Данные документы подтверждали полномочия ФИО9 как Председателя Совета на заключение Договора управления с МУП «РСЖФ» на основании ст. 161.1 и ст. 164 ЖК РФ.

С 19 сентября 2016 года жилой дом № 8 проезд Солнечный город Лермонтов должен был быть внесён в реестр многоквартирных домов, находящихся под управлением МУП «РСЖФ».

19.09.2016 г. директором УК ООО «ЖКХ», на обслуживании которого ранее находился многоквартирный дом, в Управление по строительному и жилищному надзору (г. Ставрополь) был представлен Протокол № 7 общего собрания собственников помещений жилого дома № 8 проезд Солнечный город Лермонтов от 18.09.2016 г о принятии решения заключить договор обслуживания дома с ООО «ЖКХ». В связи с указанным обстоятельством переход многоквартирного дома под управление МУП «РСЖФ» был приостановлен. На общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома 18.09.2016 года в качестве способа управления было выбрано непосредственное управление, а обслуживающей организацией дома выбрано ООО «ЖКХ». При обсуждении вопроса № 5 на общем собрании было решено наделить полномочиями председателя Совета дома представлять интересы собственников. Однако в решениях собственниках не указаны инициалы представителя и по умолчанию подразумевается, что этим человеком является законно выбранный Председатель Совета МКД - ФИО9 С октября 2016 года ей приходят квитанции от ООО «ЖКХ», в которых указанна начисленная плата за содержание и текущий ремонт. Истица обратилась в ООО «ЖКХ» с просьбой ознакомить с решениями собственников и Протоколом № 7 от 18.09.2016 г., а так же предоставить Договор обслуживания. Решения собственников для ознакомления и подсчёта кворума предоставлены ей не были, копии она получила при ознакомлении с материалами общего собрания в Управлении по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь. 

В Протоколе общего собрания собственников № 7 от 18 сентября 2016 г. пунктом 5 было указано.. . «наделить полномочиями председателя Совета дома Кобзеву Г.А...». Кобзева Г.А. в качестве председателя домового комитета, а тем более избрания её на эту должность ни в повестке дня, ни в решениях собственников помещений, приложенных к протоколу, не указана. 

Истице был выдан договор обслуживания многоквартирного дома № 8 проезд Солнечный заключенный с ООО «ЖКХ» 18.09.2016 года на основании решения общего собрания от 18.09.2016 года и подписанный от имени собственников гражданкой Кобзевой Г.А., проживающей в квартире № 12 указанного многоквартирного дома. Однако Кобзева Г.А. доверенностей, выданных в письменной форме от всех или большинства собственников помещений, на подписание данного договора не имеет, Решение общего собрания собственников по акцептированию договора не принималось.

Кроме того, условия договора обслуживания собственниками не рассматривались и не утверждались, размер платы за содержание жилья и текущий ремонт не был утвержден на общем собрании, т.к. данная информация отсутствует как в решениях собственников, так и в Протоколе № 7 от 18.09.2016 г.

В решениях на указанном общем собрании вопроса об утверждении объема и перечня работ и услуг по обслуживанию многоквартирного дома, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не ставилось, заключенный ранее договор с МУП «РСЖФ» не расторгался. А значит, оба договора действуют и имеют одинаковую юридическую силу.

На письменные запросы в ООО «ЖКХ» предоставить сметы планируемых работ, которые собственники должны были рассмотреть и утвердить на общем собрании, получала отказ. Услуги по уборке придомовой территории и аварийно-диспетчерского обслуживания, которые входят в тариф, указанный в Договоре обслуживания оказывает дому ИП К.О.И. - посредник, с которым, без ведома представителя собственников, заключило договор ООО «ЖКХ», не имея на то законных оснований. Из представленных ООО «ЖКХ» отчётах о движении денежных средств указано, что в период с 18 сентября по август 2017 г. была произведена замена ламп, ремонт свесов и примыканий, замена участка ливневой канализации на сумму 4 543,93 рубля. Так же из представленного ответа генерального директора ООО «ЖКХ» ФИО10 следует, что большинство собственников жилых помещений, расположенных по адресу: пр. Солнечный дом № 8 города Лермонтова своего согласия с условиями заключенного от их имени Кобзевой Г.А. договора обслуживания многоквартирного дома № 8 не выразили, ими условия договора в части оплаты предоставляемых услуг не выполняются, большинство собственников фактически своими действиями не одобрили заключенный в соответствии с ч. 1 ст. 164 ЖК РФ между ними, в лице Кобзевой Г.А., и ООО «ЖКХ» договор обслуживания многоквартирного дома, о чём свидетельствует задолженность собственников перед ООО «ЖКХ» в размере 113 204, 55 руб.

Полагает, что были существенно нарушены требования действующего законодательства, а так же права и законные интересы большинства собственников помещений дома № 8 проезд Солнечный города Лермонтова, и в связи с этим просит суд признать договор на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 172 от 18 сентября 2016 года заключенного между Кобзевой Г.А. и ООО «Жильё Комфорт Хозяйство» ничтожным.

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала заявленные требования и пояснила суду, что на основании определения Ставропольского краевого суда от 17.10.2017 г. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 8 по пр. Солнечный в г. Лермонтове от 18 сентября 2016 г. признано недействительным. Оспариваемый договор на обслуживание был заключен на основании этого решения собрания, а поэтому и договор, принятый на основании отмененного решения должен быть признан недействительным с момента его принятия и просит суд удовлетворить требования и признать недействительным договор № 172 от 18.09.2016 г. с момента его принятия.

В судебное заседание ответчик Кобзева Г.А. не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии и отзыв, из которого следует, что она подписывала договор на обслуживание и ремонт дома на основании решения собрания, действовала от имени собственников. Кроме того, в период времени с 18 сентября 2016 г. по настоящее время к ней как к председателю совета дома не поступало никаких заявлений, претензий от собственников об отказе от предоставляемых ООО «ЖКХ» услуг по договору № 172 от 18.09.2016 г., а поэтому считает, что нет оснований признавать договор недействительным.

Представитель Кобзевой Г.А. и ООО «ЖКХ» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал и показал суду, что договор № 172 от 18.09.2016 г. был заключен полномочным лицом, действовавшим на момент заключения договора на законных основаниях. Кроме того, по данному договору выполнялись работы, о чем свидетельствуют акты выполненных работ, а поэтому считает, что договор на обслуживание полностью соответствует требованиям закона и основания для признания его недействительными отсутствуют. Кроме того представил отзыв на исковое заявление в котором указал, что истец безосновательно ссылается на факт несогласия собственников с условиями заключенного от их имени договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 172 от 18.09.2016 года. В период с момента заключения договора и до настоящего времени в адрес ООО «ЖКХ» собственниками помещений жилого дома № 8 по пр. Солнечному не направлялись заявления о факте разногласий по договору на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 172 от 18.09.2016 года, об отказе от предоставленных услуг, а также претензии о фактах неоказания услуг по договору, либо оказании их в меньшем объеме или ненадлежащего качества.

Спорный договор является договором собственников помещений с управляющей компанией, то есть договором возмездного оказания услуг (по своей правовой природе). При этом заказчик, которым в спорных правоотношениях являются собственники помещений многоквартирного дома, вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (чего не было сделано собственниками). Договор на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома заключается обслуживающей организацией с одной стороны, и собственниками помещения в многоквартирном доме с другой стороны. Законодатель не исключает возможности заключения одного договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома со всеми собственниками. Более того, собственники указанного жилого дома систематически и в установленные договором сроки оплачивают предусмотренную договором № 172 от 18.09.2016 года плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Так, по состоянию на 30.09.2017 года общая плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 8 по пр. Солнечный начислена в сумме 309 202,73 руб., при этом собственниками оплачено 257 764,26 руб., что подтверждается Отчетом ООО «ЖКХ» за 2016, 2017 год, таким образом, утверждения истца о неодобрении и невыполнении путем фактических действий собственниками помещений многоквартирного дома № 8 по пр. Солнечный договора № 172 от 18.09.2016 г. голословны и документально не подтверждены.

Довод истца о заключении договора на обслуживание многоквартирного дома с нарушениями действующего законодательства и его ничтожности полагает необоснованным. Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Таким образом, поскольку сторонами договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 8 по пр. Солнечный г. Лермонтов являются ООО «ЖКХ» (обслуживающая организация) и собственники помещений в указанном многоквартирном доме, этот договор может быть признан недействительным по требованию всех собственников либо уполномоченного ими лица. По основаниям ст. 174 ГК РФ по требованию только одного собственника – ФИО1 сделка не может быть признана недействительной.

Кроме того, статьей 183 ГК РФ предусмотрены последствия заключения сделки неуполномоченным лицом - при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения

Истцом, а также остальными собственниками помещений жилого дома от ответчика ООО «ЖКХ» с 18 сентября 2016 года по настоящее время получены многочисленные и систематически оказываемые услуг по обслуживанию и ремонту многоквартирного жилого дома № 8 по пр. Солнечный, а именно: услуг по диспетчеризации общедомовых приборов учета поставляемых в жилой дом ресурсов (теплоснабжение, электроснабжение, отпуск воды и т.д.), замена датчиков движения, замена стояков холодного и горячего водоснабжения, ремонты систем канализации, замена ламп, промывка систем отопления. ООО «ЖКХ» в целях исполнения обязательств по договору заключило договоры и оплатило услуги по данному дому: на монтаж узла тепловой энергии на отопление и ГВС с организацией модемной связи - ООО НПФ «ФАКТ», на выполнение работ по аварийному обслуживанию, ликвидацию аварий и неисправностей внутридомового инженерного оборудования, на оперативно-диспетчерское обслуживание и съем информации, что подтверждается договорами, актами фактически выполненных работ, платежными документами.

Истец не указал, в чем конкретно выразилось нарушение его интересов договором на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 172 от 18.09.2016 года, какие права и охраняемые законом интересы нарушены. При этом истец пользуется результатами работ, которые имеют для него потребительскую ценность. Просит суд, в удовлетворении иска ФИО1 к Кобзевой Г. А. и ООО «ЖКХ» о признании договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 172 от 18.09.2016 года ничтожной сделкой отказать в полном объеме.

Третьи лица на стороне истца участвующие в рассмотрении дела в судебном заседании полностью подтвердили позицию истца ФИО1

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что на основании решения собственников помещений многоквартирного дома по адресу 

<

...> от 18 сентября 2016 г. был заключен договор № 172 на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Данный договор от имени собственников помещений подписан ответчиком Кобзевой Г.А.

Во исполнение условий договора ООО «ЖКХ» заключила договора с ООО «НПП ФАКТ», на монтаж узла тепловой энергии на отопление ГВС с организацией модемной связи № 236/16; договор № 1/1 с ИП ФИО11 на выполнение работ по аварийному обслуживанию, ликвидации аварий и неисправностей внутридомового инженерного оборудования. Выполнение работ на обслуживание ООО «ЖКХ» подтверждаются актами выполненных работ за период с 18 сентября 2016 г. по настоящее время, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами условий договора.

Согласно определению Ставропольского краевого суда от 11.10 2017 г. решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 8 по проезду Солнечный города Лермонтова от 18 сентября 2016 года признано недействительным с момента принятия. Данным определением Ставропольского краевого суда установлено, что на собрании 18 сентября 2016 года отсутствовал кворум, что в силу прямого указания в законе приводит его к ничтожности. 

Таким образом, полномочия Кобзевой Г.А. на подписание договора № 172 от 18.09.2016 г. основаны на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признанного на основании определения Ставропольского краевого суда от 11.10.2017 года недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Представитель собственников помещений в многоквартирном доме Кобзева Г.А. действовала на основании протокола общего собрания собственников от 18 сентября 2016 года, признанного в последствие недействительным, и без доверенности от имени собственников подписывала платежные документы и совершала сделки, которые в соответствии с законодательством, не требуют обязательного одобрения общего собрания собственников. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор на управление многоквартирным домом № 172 от 18 сентября 2016 года от имени собственников помещений в многоквартирном доме № 8 проезд Солнечный города Лермонтова в нарушение требований ст. 53 ГК РФ подписан неуполномоченным лицом – Кобзевой Г.А. и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ).

Учитывая положения п. 3 ст. 167 ГК РФ, суд считает, что поскольку ответчиком ООО «ЖКХ» поставлялись жильцам дома услуги по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с договором, а возвратить выполненные работы, потраченные на их выполнение материалы и средства не возможно, то данный договор может быть прекращен лишь на будущее время.

В судебном заседании истицей ФИО1, а также третьими лицами подтверждено, что ответчиком ООО «ЖКХ» услуги по содержанию общего имущества дома оказывались, однако ненадлежащего качества, а поэтому имеется задолженность по оплате.

С учетом изложенного, суд считает требования истца ФИО1 о признании договора № 172 от 18 сентября 2016 года недействительным с момента заключения не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Кобзевой Г.А. ООО «ЖильеКомфортХозяйство» о признании договора на обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома недействительным с момента его заключения - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор на обслуживание содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома от 18.09.2016 г. № 172, заключенный между ООО «ЖильеКомфортХозяйство» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требования о признании договора на обслуживание содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома от 18.09.2016 г. № 172, заключенного между ООО «ЖильеКомфортХозяйство» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, с момента его заключения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.М.Федотова