Дело №

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года р.п. Полтавка

Полтавский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Абилова А.К.,

при секретаре Соколовой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению В.А.П. в лице представителя В.П.В. к ООО «КЭАгро» о расторжении договора аренды земельного участка, 

у с т а н о в и л :

В.П.В. в интересах В.А.П. обратился в районный суд с указанным иском. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ В.А.П. приобрела по договору купли-продажи доли в земельном участке. Указанный земельный участок находится в аренде у ответчика на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 25 лет. Приобретенные земельные доли были выделены в отдельный земельный участок. В настоящее время, желая самостоятельно пользоваться указанным земельным участком, соблюдя претензионный порядок, просит расторгнуть договор аренды.

В судебном заседании представитель В.П.В. заявленные требования поддержал в полном объеме. Дополнительно указав, что нарушений положений договора аренды арендатором не допускалось, земельный участок используется по назначению. Фактически собственником участка является он, однако право собственности оформлено на дочь – В.А.П. Приобретая земельный участок, он знал, что тот находится в аренде у ответчика. Основанием расторжения договора аренды является желание использовать участок самостоятельно, так как он является главой КФХ.

Представитель ответчика К.Ю.В. заявленные требования не признал. Указал, что общество не препятствовало выделению приобретенных земельных долей в отдельный участок. Полагал, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды, поскольку односторонний отказ от его исполнения недопустим.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка № предоставили его на возмездной основе арендатору – ООО «КЭАгро», сроком на 25 лет. Разделом 2 договора предусматривается размер арендной платы, права и обязанности сторон (4), ответственность сторон (5). Разделом 7 договора предусматривается возможность досрочного расторжения договора по соглашению Сторон. В случае, если инициатива досрочного расторжения Договора исходит от Арендодателей, последние обязаны известить о предстоящем расторжении Арендатора за один год до предполагаемой даты расторжения с обязательным приложением оригинала протокола общего собрания, которым принято решение о досрочном расторжении Договора. В случае недостижения соглашения, Договор может быть расторгнут в судебном порядке. Основанием для обращения может являться также существенное нарушение условий договора одной из сторон. Также предусматривается право Арендатора во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть Договор, извести Арендодателей (л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ В.А.П. приобретены земельные доли в земельном участке №, принадлежащие Н.Л.М., С.И.П., С.К.А. по договору купли-продажи (л.д.11).

Из пояснений сторон известно, что истцом указанные земельные доли выделены в отдельный земельный участок №. Указанный земельный участок находится в собственности В.А.П. (л.д.9).

Истцом ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ извещался ответчик о намерении расторгнуть договор аренды (л.д.6,7).

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст.607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

Так, положением ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Таким образом, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен на законных основаниях и отвечает предъявляемым требованиям.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617 ГК РФ).

Положение ст.619 ГК РФ предоставляет исчерпывающий перечень оснований досрочного расторжения договора аренды. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.3 ст.14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе - об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 5 данной же статьи Закона предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Вместе с тем, в случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т.е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

В частности, в соответствии с приведенными положениями ст. 619 ГК РФ и п.2 ст.450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 45, п. 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (п.3 ст.46 ЗК РФ).

Положениями ст.ст.309, 310 ГК РФ предусматривается, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из анализа вышеперечисленных положений гражданского законодательства, суд находит, что законных оснований у истцов для досрочного расторжения договора аренды с ответчиком у них не имеется, не представлено доказательств дающих оснований полагать, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, у истца отсутствуют также основания полагать о прекращении договора аренды в отношении выделенного земельного участка в соответствии с п.5 ст.14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку договор продолжает действовать на прежних условиях, изменения в его содержание не вносились.

Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошли изменения в составе участников общей долевой собственности, это не является основанием для изменения или расторжения такого договора. Соответственно, до истечения срока договора аренды земельного участка или изменения его условий любой уполномоченный правообладатель земельного участка (заключивший указанный договор или приобретший право на земельный участок после заключения такого договора) следует воле правообладателя, заключившего договор.

Такой подход обусловлен необходимостью соблюдения принципа стабильности гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, поскольку ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в целях планирования хозяйственной деятельности сельскохозяйственный товаропроизводитель - арендатор земельного участка по итогам проведения общего собрания участников общей долевой собственности должен иметь информацию о размере возможного уменьшения площади арендуемого участка.

Обратный подход привел бы к нарушению баланса интересов арендатора и арендодателей в пользу последних.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд, -

р е ш и л :

В удовлетворении требований В.А.П., в лице представителя В.П.В. к ООО «КЭАгро» о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Полтавский районный суд Омской области.

Судья А.К. Абилов