Дело №2-2261/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тамбов 24 ноября 2017 года 

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Ситниковой Е.Н.

при секретаре Катичевой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Остров» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Остров» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Остров» (арендатором) заключен договор аренды торгового павильона, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование имущество - торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

За период с 01 февраля 2015 года по 01 октября 2017 года (32 месяца) за арендатором (ответчиком) образовалась задолженность по арендной плате в сумме 24 067 рублей 20 копеек. При этом размер неустойки по договору по состоянию на 01 октября 2017 года составляет 11 667 рублей 20 копеек.

На многочисленные претензии арендодателя о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате за пользование указанным имуществом арендатор перечислил арендодателю 400 рублей, что является платой лишь за один месяц, от погашения оставшейся задолженности арендатор уклоняется, требования арендодателя игнорирует.

Арендодатель обратился к арендатору с требованием о расторжении договора. Стороны договора обратились в регистрационную палату с пакетом документов о расторжении договора. Однако, после подачи документов и принятия их регистрационным органом, арендатор отказался от расторжения договора до момента регистрации.

ФИО1 исходит из того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды торгового павильона является существенным, и он вправе требовать расторжения договора аренды торгового павильона, в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме.

В связи с чем, ФИО1 просит взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате в размере 12 400 рублей, неустойку в размере 11 667 рублей 20 копеек, а также расторгнуть договор аренды торгового павильона от ДД.ММ.ГГГГ без номера и обязать ответчика вернуть здание торгового павильона по акту приема - передачи.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали и пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Остров» был заключен договор аренды торгового павильона, согласно которому ФИО1 передал, а общество с ограниченной ответственностью «Остров» приняло во временное пользование торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за использование имущества арендную плату в размере 400 рублей. Между тем, ответчик не исполнял обязательства по уплате арендной плате, в связи с чем, за период с 01 февраля 2015 года по 01 октября 2017 года за обществом с ограниченной ответственностью «Остров» образовалась задолженность по арендной плате в размере 12 800 рублей.

Кроме того, п.6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае задержки внесения арендной платы в сроки, установленные п.4.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Размер неустойки по договору по состоянию на 01 октября 2017 года составляет 11 667 рублей 20 копеек.

На многочисленные претензии о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате за пользование имуществом арендатор перечислил арендодателю 400 рублей, что является платой лишь за один месяц, от погашения оставшейся задолженности арендатор уклоняется, требования арендодателя игнорирует.

Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора. После подачи документов в регистрационный орган, арендатор отказался от расторжения договора до момента регистрации.

Допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды торгового павильона является существенным, и истец вправе требовать расторжения договора аренды торгового павильона, в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме.

Просят взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 12 400 рублей, неустойку в размере 11 667 рублей 20 копеек, и расторгнуть договор аренды торгового павильона от ДД.ММ.ГГГГ без номера, обязав ответчика вернуть здание торгового павильона по акту приема - передачи.

Представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Остров» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что согласно доводам истца ФИО1 в период с 01 февраля 2015 года по 01 октября 2017 года не производилась оплата по договору аренды помещения. Однако, оплата обществом с ограниченной ответственностью «Остров» в лице генерального директора ФИО3 производилась лично ФИО1 наличными денежными средствами без документального оформления, по требованию ФИО1 Данное обязательство подтверждается заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Остров» и ФИО1 соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому претензий по оплате аренды за помещение он не имеет. Таким образом, финансовой задолженности у общества с ограниченной ответственностью «Остров» перед ФИО1 не имеется.

Кроме того, считает, что с момента подписания соглашения прекратил действовать сам договор, согласно пункту 7.6 договора. После подписания договора им было передано помещение и ключи от него лично ФИО1 без акта приема - передачи, так как договором этого не было предусмотрено.

После передачи помещения не был решен вопрос по возврату арендованного оборудования, предоставленного поставщиками общества с ограниченной ответственностью «Остров», ФИО1 отказался предоставить доступ в помещение. Других законных оснований попасть в помещение он не имеет. По этому вопросу было написано заявление в полицию.

Соглашение было подписано в двух экземплярах каждой из сторон, на основании которого ФИО1 имел право обратиться в Управление Росреестра Тамбовской области с заявлением о прекращении действия договора аренды.

Однако, ФИО1 своим правом не воспользовался, а обратился в суд с требованием о его расторжении, что является злоупотреблением права. 

Договором предусмотрено урегулирование спора в досудебном порядке. Между тем, претензии (требования) об оплате задолженности аренды помещения ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Остров» не предъявлялось, а наоборот, было подписано соглашение о его расторжении по взаимному согласию.

Таким образом, при отсутствии спора и не урегулировании конфликта в досудебном порядке, считает иск ФИО1 необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 611 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и собственником здания торгового павильона, расположенного по данному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - общества с ограниченной ответственностью «Остров». Основной вид деятельности данного общества - торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах. С июля 2015 года генеральным директором общества является ФИО3, ранее генеральным директором являлся ФИО1.

Из Устава общества с ограниченной ответственностью «Остров» следует, что общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации. Целью деятельности общества является достижение максимальной экономической эффективности и прибыльности, наиболее полное и качественное удовлетворение потребностей физических и юридических лиц в производимой обществом продукции, выполняемых работах и услугах.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Остров» (арендатором) был заключен договор аренды торгового павильона, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование имущество - торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации.

Согласно п.2.1 договора аренды арендодатель до подписания настоящего договора передал в пользование арендатору магазин, что свидетельствует о соблюдении условий п.1 ст.655 ГК РФ.

В силу п.5.1 договора аренды срок аренды начинает исчисляться со дня передачи торгового павильона - с ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области произведена государственная регистрация договора аренды, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № что свидетельствует о соблюдении п.2 ст.651 ГК РФ.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Наличие арендных отношений между истцом и ответчиком подтверждается материалами дела. Обязательство по уплате арендной плате истцу возникло у юридического лица, и со сменой генерального директора данное обязательство не меняется.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за использование имущества после заключения договора арендную плату в размере 400 рублей в месяц. 

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (32 месяца) за арендатором (ответчиком) образовалась задолженность по арендной плате в размере 12 800 рублей (400 х 32 = 12 800).

Однако за сентябрь 2017 года арендная плата была внесена, что подтверждается платежным документом, в связи с чем, сумма задолженности составляет 12 400 рублей.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. 

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.4.1 и п.4.2 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю за использование имущества после заключения договора арендную плату в размере 400 рублей в месяц. Арендная плата перечисляется арендатором на счет или наличными денежными средствами арендодателю не позднее 10 числа следующего за периодом платежа месяца. Размер арендной платы остается неизменным за весь период действия договора.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что факт невнесения ответчиком предусмотренной договором арендной платы, нашел свое подтверждение при рассмотрении дела. Указанное обстоятельство является существенным нарушением, и соответственно, истец вправе требовать досрочно расторгнуть договор аренды по решению суда.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Остров» в лице ФИО3 было составлено соглашение, по которому стороны договорились о том, что договор аренды считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Однако в Управление Росреестра Тамбовской области заявления о прекращении действия договора аренды подано не было и прекращение договора аренды зарегистрировано не было. Кроме того, в дальнейшем ответчиком производилась уплата арендной платы. В связи с чем доводы представителя ответчика о том, что фактически договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым, суд находит несостоятельными. Кроме того, из объяснений истца следует, что ответчиком не передан полный комплект ключей от здания торгового павильона, и в здании находится оборудование ответчика.

Доводы представителя ответчика о том, что оплата арендной платы обществом с ограниченной ответственностью «Остров» производилась лично ФИО1 наличными денежными средствами без документального оформления, в судебном заседании не нашли своего подтверждения. Истец данное обстоятельство отрицает.

В соответствии со ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По денежным обязательствам обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, должны быть подтверждены только письменными доказательствами и не подтверждаются другими доказательствами. Письменных доказательств, подтверждающих внесение арендой платы до сентября 2017 года, представителем ответчика суду не представлено. Соответствующих расписок, иных платежных документов, подтверждающих передачу денег, в материалах дела не имеется.

Оплата истцу арендной платы ответчиком стала производиться с сентября 2017 года, что подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика, что в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ было указано о том, что стороны не имеют финансовых претензий, правового значения не имеют.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в дежурную часть ОМВД России по Тамбовскому району поступило заявление ФИО3 о том, что ФИО1 не выполняет условия договора аренды и препятствует работе общества с ограниченной ответственностью «Остров», а именно препятствует вывозу из торгового павильона оборудования. В возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 по ст.330 УК РФ было отказано.

Вопрос, связанный с вывозом оборудования из торгового павильона, предметом настоящего спора не является.

Доводы представителя ответчика о том, что спор не был урегулирован в досудебном порядке, и требований об оплате задолженности аренды помещения ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Остров» не предъявлялось, суд во внимание не принимает по следующим основаниям.

Из уведомления о расторжении договора аренды следует, что истец извещал ответчика о необходимости освобождения занимаемого помещения до ДД.ММ.ГГГГ, и данное уведомление было подписано сторонами.

Кроме того, само соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что ответчик знал о претензиях истца.

Таким образом, суд не находит оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, по основанию, что истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, поскольку согласно закону передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, суд считает необходимым обязать общество с ограниченной ответственностью «Остров» передать ФИО1 здание торгового павильона по акту приема - передачи. Суд учитывает, что акт о возврате имущества является документом, подтверждающим фактическое прекращение арендных отношений.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае задержки внесения арендной платы в сроки, установленные п.4.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Истцом был представлен расчет неустойки. Размер неустойки по договору аренды составляет 11 667 рублей 20 копеек. Доказательств, опровергающих расчет истца, не представлено. 

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 11 667 рублей 20 копеек суд считает законными и обоснованными.

Исследовав представленные доказательства, суд полагает расторгнуть договор аренды торгового павильона, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Остров»; обязать общество с ограниченной ответственностью «Остров» передать ФИО1 здание торгового павильона по акту приема - передачи;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остров» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 12 400 рублей, неустойку в размере 11 667 рублей 20 копеек, а всего 24 067 (двадцать четыре тысячи шестьдесят семь) рублей 20 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Остров» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды торгового павильона, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Остров». 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Остров» передать ФИО1 здание торгового павильона по акту приема - передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остров» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 12 400 рублей, неустойку в размере 11 667 рублей 20 копеек, а всего 24 067 (двадцать четыре тысячи шестьдесят семь) рублей 20 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме: 29 ноября 2017 года. 

Федеральный судья: Е.Н. Ситникова