Дело № 3а-241/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000067-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителей административного истца АО «Красная Заря» - ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Красная Заря» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество (далее – АО) «Красная Заря», действуя через своего представителя ФИО3, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что АО «Совхоз имени Кирова» является пользователем на праве аренды, а также собственником на праве общей долевой собственности земельного участка … (Единое землепользование), вид объекта: земельный участок, площадью 23 535 790 +/- 42 449 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах ЗАО «Красная Заря». Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Новоалександровский.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.01.2025 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.10.2024 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 337 032 512,8 руб. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:04:000000:329, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 87 020 000 руб., определенной в отчете № КС 225/1/2024 ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 20.11.2024. 

Определением Ставропольского краевого суда от 17.01.2025 заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю заменено на ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, а также в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ СК «Ставкрайимущество». 

В судебном заседании представители административного истца АО «Красная Заря» – ФИО1 и ФИО2 устно уточнили требования административного иска и просили установить кадастровую стоимость спорного объекта в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППП «РОСКАДАСТР» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Новоалександровского муниципального округа Ставропольского края, сособственники и арендодатели спорного земельного участка не явились, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 2 л.д. 34-38). 

Представителем администрации Новоалександровского муниципального округа Ставропольского края ФИО5 представлено возражение, в котором он просит отказать в удовлетворении исковых требований административного истца в полном объеме с учетом приведенных в возражении доводов о налоговых потерях бюджета муниципального образования в случае изменения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Просил рассмотреть дело в отсутствие заинтересованного лица. 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. При этом иные участники общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 26:04:000000:329 уведомлены административным истцом 06.12.2024 в общественно-политической газете Новоалександровского муниципального округа Ставропольского края от 06.12.2024 № 94 и № 6 от 28.01.2025 об обращении АО «Красная Заря» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с разъяснением порядка получения информации о движении дела и порядке реализации права сособственников участвовать в судебном процессе в качестве заинтересованных лиц (т. 1 л.д. 204-211, 212-219), возражений на которые, заявлений об участии не поступило. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителей административного истца АО «Красная Заря» ФИО1 и ФИО2, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ). 

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, а также плательщиком арендной платы в отношении находящегося в его пользовании земельного участка, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного НК РФ налога на имущество организации и арендных платежей.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что АО «Совхоз имени Кирова» является сособственником в праве общей долевой собственности объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:04:000000:329 (Единое землепользование), вид объекта: земельный участок, площадью 23 535 790 +/- 42 449 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах ЗАО «Красная Заря». Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Новоалександровский, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.10.2024 (т. 1 л.д. 9-140).

Административный истец, являясь сособственником и арендатором указанного объекта недвижимости, а также плательщиком налога и арендной платы вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 337 032 512,8 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.01.2025 № КУВИ-001/2025-20862540 (т. 1 л.д. 203).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 20.11.2024 № КС 225/1/2024, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:04:000000:329 определена в размере 87 020 000 руб. (т. 1 л.д. 142-193).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 23 октября 2024 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Арбитраж» № ЭЗ 049/2025 от 25.03.2025 ФИО6 (т. 2 л.д. 41) итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером … определена в размере 189 602 000 руб. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Арбитраж» № ЭЗ 049/2025 от 25.03.2025 ФИО6 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Визуальный осмотр объекта оценки не проводился экспертом в связи с погодными условиями, не позволяющими проекзд к участку. Оценка проводилась на основании данных Портала пространственных данных Национальная система пространственных данных». 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – незастроенные земельные участки различного назначения, не пригодные для последующей настройки, условно доходной недвижимости, сельскохозяйственного назначения, неактивного рынка недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из предложения к продаже земельных участков за период с января по декабрь 2021 года из 2686 объявлений по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – весовой коэффициент 70% и доходным подходом – 30% (методом капитализации). При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При расчете рыночной стоимости объекта оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так при сравнительном подходе применены корректировки: скидка на торг, на площадь, на состав угодий (тип почвы), агроклиматические условия, рельеф, передаваемые имущественные права, на местоположение. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке № КС 225/1/2024 ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 20.11.2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом представителями самого административного истца выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, которая утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 и внесена в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Арбитраж» № ЭЗ 049/2025 от 25.03.2025 ФИО6 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года соответственно. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 14 января 2025 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Красная Заря» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером … (Единое землепользование), вид объекта: земельный участок, площадью 23 535 790 +/- 42 449 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах ЗАО «Красная Заря». Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Новоалександровский, в размере равном его рыночной стоимости 189 602 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 14 января 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2025 года.

Судья И.А. Черниговская