Судья Битюцкий Ю.В.

Дело № 33-1153/2026 (33-11515/2025)

№ 2 - 3022/2025

УИД 59RS0004-01-2025-004326-31

Мотивированное 

определение

 изготовлено 27 января 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Новоселовой Д.В. и Петуховой Е.В.,

при секретаре Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 26.01.2026 гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» о признании недействительным пункта договора, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фонченко» на решение Ленинского районного суда г.Перми от 28.10.2025.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя истцов – ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» о признании недействительным и исключении п. 12.2 договора участия в долевом строительств, возложении обязавнности передать объект долевого строительства, взыскании с ответчика ООО «Фонченко» в пользу истцов неустойки за просрочку передачи объекта в размере 3828570 руб., компенсации морального вреда в размере 500000 руб., штрафа в размере 191428,50 руб.

В обоснование доводов указали, что 11 марта 2021 года между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» заключен договор № ** участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами по адресу: г. Москва****, согласно которому застройщик обязался после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (12 октября 2023 года) передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2023 года; согласно п. 6.1 договора цена договора является фиксированной и составляет 67709321,01 руб., стоимость одного квадратного метра равна 502369,20 руб.; истцы исполнили свое обязательство по оплате цены путем внесения депонируемой суммы на счет эскроу в следующем порядке: за счет собственных денежных средств в размере 28709321,01 руб., за счет кредитных средств в размере 39000000 руб., предоставляемых Банком ВТБ (ПАО); 7 мая 2025 года в адрес участников долевого строительства поступило уведомление о завершении строительства и готовности к передаче объекта долевого строительства; ответом от 12 мая 2025 года истцы выразили готовность принять объект, а также требовали оплатить неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, компенсации морального вреда в течение десяти дней; данное письмо получено ответчиком 23 июня 2025 года согласно потовому идентификатору № **; на сегодняшний день объект долевого строительства ответчиком не передан, истцами не принят, требование о взыскании неустойки оставлено без удовлетворения. Истцы считают, что срок для достижения сторонами соглашения, установленный п.12.2 договора участия долевого строительства противоречит существующим нормам Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», условие о достижении соглашения в течение 60 календарных дней при возникновении спора между сторонами договора следует считать недействительным; согласно п. 9.1 договора в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства в установленный срок застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку в размере одно сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если иной размер неустойки не установлен ФЗ «Об участии в долевом строительстве»; в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Срок нарушения передачи участнику долевого строительства за период с 1 января по 21 марта 2024 года составляет 2 месяца 21 день (81 день), общая сумма неустойки за просрочку передачи объекта составляет 3828570 руб.

Представитель истцов в судебном заседании суда первой инстанции на удовлетворении требований настаивала.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 28 октября 2025 признан недействительным пункт 12.2 договора участия в долевом строительстве № ** от 11 марта 2021 года, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Фонченко». С ООО «СЗ «Фонченко» взыскана солидарно пользу ФИО1 и ФИО2 неустойка по договору участия в долевом строительстве № ** от 11 марта 2021 года за период с 10 января по 21 марта 2024 года в размере 600000 руб. С ООО «СЗ «Фонченко» в пользу ФИО1 взысканы компенсация морального вреда в размере 25000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9107 руб.; в пользу ФИО2 взысканы компенсация морального вреда в размере 25000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9107 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО «СЗ «Фонченко» предоставлена отсрочка уплаты неустойки до 31 декабря 2025 года включительно.

С ООО «СЗ «Фонченко» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 28 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Фонченко», ссылаясь на обстоятельства дела, приводит доводы о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также заявитель считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания пункта 12.2 договора ничтожным. Полагает, что данный пункт договора не является ничтожным, так как не противоречит ни Закону о долевом строительстве, ни Закону о защите прав потребителей. Кроме того, ответчик заявлял в судебном заседании о пропуске истцом срока исковой давности. Полагает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу, так как срок исковой давности по требованию о признании пункта 12.2 договора ничтожным, является пропущенным. Считает, что требования о компенсации морального вреда не подлежало удовлетворению, поскольку истцы не доказали причинение им физических и/или нравственных страданий действиями ответчика. На основании изложенного, просит решение Ленинского районного суда г.Перми от 28.10.2025 частично отменить, принять по делу новый судебный акт, которым: отказать во взыскании неустойки, в случае отсутствия оснований для отказа – снизить размер неустойки на основании положений ст. 333 ГК РФ, отказать в удовлетворении требований о признании недействительным п. 12.2 Договора № ** от 11.03.2021, отказать в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, в случае отсутствия основания для отказа – снизить размер компенсации морального вреда, в остальной части решение Ленинского районного суда г.Перми оставить без изменения.

В возражении на жалобу представитель истцов полагает изложенные в жалобе доводы необоснованными, не влекущими отмену решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов полагала решение суда не подлежащим отмене или изменению.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 № 14-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, 11 марта 2021 года между ООО «СЗ «Фонченко» и (застройщик) и ФИО4 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ** многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами, согласно п. 2.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить здание и после ввода здания в эксплуатацию передать участникам долевого строительства. Характеристики объекта долевого строительства приведены в приложении № 1 к договору.

Как следует из описания объекта долевого строительства, указанного в приложении № 1 к договору, объектом долевого строительства является жилое помещение по адресу: г. Москва****, условный номер **, 7 этаж номер корпуса 8, площадью 134,78 кв.м. (л.д. 16-21).

В силу п. 6.1 Договора цена договора – совокупность всех средств, подлежащих выплате участниками долевого строительства застройщику, является и составляет 67709321 руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства – не позднее 31 декабря 2023 года.

Согласно ответу Комитета государственного строительного надзора города Москвы, находящегося в приложении к контракту на выполнение работ по строительству указанного многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами, заглубление подземной части (локальное) объекта составляет более 15 метров, в связи с чем данный объект относится к уникальным объектам.

Согласно акту о передачи объекта долевого строительства от 2 октября 2025 года указанный объект долевого строительства передан истцам с разногласиями.

Разрешая требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», установив, что пунктом 12.2 договора участия в долевом строительстве № ** от 11 марта 2021 года, заключенный между сторонами не соответствуют положениям Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права потребителя, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания данного пункта недействительным в силу ничтожности.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, суд приняв во внимание положения п. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того обстоятельства, что ответчиком были нарушены условия договора долевого участия в строительстве, объект в установленный срок истцам не передан, чем нарушены права истцов как потребителей, в связи с чем имеются предусмотренные законом основания для взыскания неустойки.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд, приняв во внимание характер нарушения, допущенного ответчиком определил ко взысканию с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере по 25000 руб. каждому.

Судом также удовлетворены требования о возмещении истцам судебных расходов, в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере по 9107 руб. каждому.

Судебная коллегия, оценивая доводы жалобы, приходит к следующему.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что виновность ответчика в нарушении обязательства установлена, по существу не опровергается, доказательства освобождающих от исполнения обязательства обстоятельств стороной ответчика не представлено, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о возникновении у истца права на требования о взыскании неустойки.

Решение суда о наличии фактических оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого участия в строительстве сторонами не оспаривается.

Доводы жалобы относительно несогласия с размером неустойки судебной коллегией отклоняются.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Поскольку неустойка направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и не может служить средством обогащения, она должна соответствовать последствиям нарушения.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд исходил из компенсационного характера неустойки, длительности нарушения прав участников долевого строительства, периода просрочки исполнения обязательства. С учетом указанных обстоятельств, учитывая баланс интересов сторон, суд существенно, более чем в два раза, снизил размер неустойки до 600000 руб.

Оснований для изменения размера неустойки сторону еще большего снижения относительно размера определенного судом суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку доказательства наличия исключительных обстоятельств для такого снижения, которые уже не учел суд первой инстанции материалы дела не содержат.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. N 326 (ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или не надлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", предусмотрено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Принимая во внимание изложенное, ответчику судом первой инстанции ответчику предоставлена отсрочка по оплате неустойки и штрафа до 31 декабря 2025 года.

Таким образом, в противоречии с доводами жалобы, судом учтены действующий мораторий на выплату неустойки, обеспечивающий права застройщиков в существующих экономических условиях.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном взыскании компенсации морального вреда не может служить основанием для отмены решения суда.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» суду при разрешении спора о компенсации морального вреда, исходя из статей 151, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих общие принципы определения размера такой компенсации, необходимо в совокупности оценить конкретные незаконные действия причинителя вреда, соотнести их с тяжестью причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий и индивидуальными особенностями его личности, учесть заслуживающие внимания фактические обстоятельства дела, а также требования разумности и справедливости, соразмерности компенсации последствиям нарушения прав. При этом соответствующие мотивы о размере компенсации морального вреда должны быть приведены в судебном постановлении (пункт).

Таким образом, основанием для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителей, при этом возмещение материального ущерба не освобождает от ответственности за причиненный моральный вред.

По данному делу судом установлен факт нарушения прав истцов как потребителей вследствие нарушения срока передачи объекта.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика компенсации морального вреда суд первой инстанции принял во внимание характер причиненных потребителям нравственных и физических страданий и пришел к обоснованному выводу о взыскании компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. в пользу каждого истца, что соответствует положениям статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Подлежащий взысканию в пользу истца размер компенсации морального вреда определен судом, исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом характера спорных правоотношений, требований разумности, соразмерности и справедливости.

Оснований для переоценки размера компенсации по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы о пропуске срока давности по требованиям о признании недействительным положений договора долевого участия в строительстве в части установления обязательной процедуры досудебного урегулирования спора, судебной коллегией отклоняются.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно п.76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В абзаце четвертом пункта 71 этого же постановления разъяснено, что возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям п. 101 указанного Постановления для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

При разрешении требований о признании недействительным положений п.12.2 договора долевого участия в строительстве суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что установленный этим положением порядок ограничивает право истцов как потребителей на обращение в суд относительно положений, установленных в Законе РФ «О защите прав потребителей» и Федеральном законе №214-ФЗ, которые не содержат таких положений и является ничтожным.

Вопреки доводам представителя ответчика срок исковой давности по указанным требованиям истцом не пропущен, поскольку квартира фактически передана истцам в апреле 2024 г. с нарушением срока передачи, с указанного момента истец узнал о нарушении своих права, поскольку в силу ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года, а истцы обратились с иском в июле 2025 г. в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что требования о признании пункта 12.2 договора недействительными подлежат удовлетворению.

Несогласие стороны ответчика с выводами суда, иная оценка фактических обстоятельств и иное толкование положений закона, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждает существенных нарушений судом норм права, которые могли повлиять на исход дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит правовых оснований для изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы истца, поскольку решение постановлено в точном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства и основано на всесторонней оценке всех установленных по делу обстоятельств по правилам ст. 67 ГПК РФ, при правильном применении норм материального права.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Перми от 28 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фонченко» - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи