Дело № 2-952/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года г.Моршанск

Моршанский районный суд Тамбовской области в составе:

федерального судьи Савенковой Е.А.,

при секретаре Стегачевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО10 об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние и по встречному иску ФИО10 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО5 обратился в суд с заявлением об обязании ФИО10 привести земельный участок в надлежащее состояние, в котором указал, что 18 сентября 2015 года между ним и ФИО10 был заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора продавец (ФИО10) продала ему земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадь 

<

данные изъяты>.м., адрес: Тамбовская область, Моршанский район.

На момент подписания вышеуказанного договора расчеты между ним и ответчиком были произведены в полном объеме. Таким образом он выполнил свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи.

Пунктом 2.1.3 Договора купли-продажи земельного участка также предусмотрено, что Продавец обязан передать покупателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Однако к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок несколько лет не обрабатывался, большая его часть заросла древесно-кустарниковой и сорной растительностью, что делает невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.

Данные обстоятельства были отражены сторонами в акте приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи от 18 сентября 2015 года. Продавец обязался устранить претензии по качеству земельного участка в срок до 15 апреля 2017 года, т.е. выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность.

Кроме того, поскольку приобретенный им земельный участок был образован в результате раздела ответчиком принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на два самостоятельных земельных участка, продавцом не было установлено на местности знаков, указывающих на границы выделенного и приобретенного им земельного участка.

Данный недостаток также был согласован сторонами в акте приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4 акта приема-передачи Продавец обязался претензии по качеству земельного участка устранить до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. привести земельный участок в состояние пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением (выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность), обозначить границы земельного участка и предоставить документацию.

В настоящее время срок, предусмотренный актом приема-передачи, истек, но ответчик так и не выполнил свои обязательства.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о проведении работ, предусмотренных актом приема-передачи земельного участка, однако никаких действий с его стороны так и не последовало. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с письменной претензией. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком данная претензия была получена под роспись, но работы так и не выполнены.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств) ФИО4 обратился в суд с настоящим иском в котором просит обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выполнить работы по устранению недостатков земельного участка с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 

<

данные изъяты> указанных в акте приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

- ликвидировать на участке сорную травянистую и древесно-кустарниковую растительность,

- обозначить на местности границы земельного участка.

В ходе рассмотрения дела от ФИО1 поступило встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка, в обосновании которого она указала, что согласно мировому соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённому определением Моршанского районного суда ею ДД.ММ.ГГГГ заключен с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты>

По условиям мирового соглашения заключение данного договора купли-продажи является отступным для погашения долга по займу в сумме 

<

данные изъяты>

Данное мировое соглашение и договор купли-продажи не предполагает проведения на данном земельном участке каких-либо земельных работ, либо продажи земельного участка под условием. Состояние земельного участка было известно, что вытекает из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ регистрация дополнительного соглашения) и уменьшением выкупной цены с 

<

данные изъяты> рублей до 

<

данные изъяты>.

Поскольку ответчиком заявлены требования, указывающие на отказ в принятии предмета договора купли-продажи, данный факт следует из исковых требований ФИО4, а также в виду неоплаты им товара в форме погашения долга по займу в форме возврата ФИО1 долговой расписки, договор купли-продажи земельного участка является неисполненным в виду отказа от обязательств покупателя в виде принятия товара и его оплаты со стороны покупателя ФИО4

В связи с чем, просила суд возвратить в ее собственность земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. признав погашенной запись о правах на земельный участок ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ и расторгнуть договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина его неявки неизвестна. Его интересы представляет действующий на основании доверенности ФИО6 Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО6, действующий на основании доверенности требования поддержал в полном объеме по основаниям указанным в иске и просил суд обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выполнить работы по устранению недостатков земельного участка с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 

<

данные изъяты>., указанных в акте приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: ликвидировать на участке сорную травянистую и древесно-кустарниковую растительность; обозначить на местности границы земельного участка. Против удовлетворения встречных требований ФИО1 возражал, по следующим основаниям: ФИО1 указывает, что ФИО4 как покупателем земельного участка не выполнены обязательства по принятию земельного участка и его оплате. Однако данные утверждения не соответствуют обстоятельствам дела, так как земельный участок был им принят. Пунктом 2.2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами настоящему договору. Но в то же время продавцом был нарушен п. 2.1.3 договора, по которому он обязался передать ФИО4 земельный участок с момента подписания договора в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Далее ФИО1 утверждает, что ФИО4 не выполнил обязанность по оплате товара. Однако данный довод противоречит условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В п. 3.3 данного договора стороны согласовали, что на момент подписания настоящего договора расчеты между Продавцом (ФИО11) и Покупателем (ФИО4) произведены в полном объеме в сумме 

<

данные изъяты>, до подписания договора. Более того, до ДД.ММ.ГГГГ долговая расписка на 

<

данные изъяты> хранилась в материалах гражданского дела по иску ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств, которое было прекращено в связи с заключением мирового соглашения. ФИО1 имела возможность оригинал расписки из материалов дела получить лично. Поскольку до момента предъявления встречного искового заявления ФИО1 ни разу не поднимала вопрос о том, что ей не передана расписка, то ФИО4 полагал, что расписка была получена ею в канцелярии суда. ДД.ММ.ГГГГ после предъявления встречного искового заявления ФИО4 незамедлительно получил расписку в канцелярии суда и попытался передать ее ФИО1 Однако последняя, без объяснения причин, отказалась принять расписку и подписать акт приема-передачи. Тем самым злоупотребление правом, о котором постоянно заявляет ФИО1, проявляется именно в ее действиях. ФИО4 данную расписку направил ей заказным письмом с описью вложения на ее домашний адрес, с просьбой второй экземпляр акта приема-передачи подписать и направить в его адрес. Также пояснил, что ФИО1 не доказано, что действиями ФИО4 ей причинен ущерб. Возврат участка в пользу ФИО1 существенно нарушит права ФИО4 поскольку он лишится и земельного участка, и уже не имеет возможности взыскать денежные средства по расписке, поскольку повторное обращение в суд по одному и тому же основанию и предмету недопустимо. А дело по взысканию долга по расписке прекращено в связи с заключением мирового соглашения. В случае возврата земельного участка ФИО4 останется и без земельного участка и без денег.

Ответчица ФИО1 и ее представитель ФИО7, против удовлетворения требований ФИО4 возражали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме. Выразили свою позицию согласно представленному в материалы дела встречному исковому заявлению и письменным объяснениям по делу, из которых следует, что согласно мировому соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённому определением Моршанского районного суда ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> 

По условиям мирового соглашения заключение данного договора купли-продажи является отступным, для погашения долга по займу в сумме 

<

данные изъяты>. 

То есть при заключении договора купли-продажи стороны исходили из необходимости погашения денежного обязательства, возникшего ранее, в форме передачи имущества.

В рамках того же дела стороны согласовали условия отступного по обязательствам займа в сумме 

<

данные изъяты>, в форме передаче ФИО4 земельного участка с кадастровым номером, 

<

данные изъяты> площадью 1483000 кв.м., кадастровая стоимость которого составляла на момент заключения мирового соглашения 

<

данные изъяты> 

На момент заключения сделки об отступном стороны провели уменьшение стоимости земельного участка именно для обеспечения баланса экономических интересов двух сторон, уменьшая действительную стоимость земельного участка стороны исходили из его фактического состояния. 

Основные условия договора купли-продажи земельного участка были определены в мировом соглашении, как указано в п. 1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передавала ФИО4 земельный участок именно в рамках мирового соглашения, а мировое соглашение не предусматривало ни каких дополнительных работ на земельном участке. О состоянии земельного участка ФИО4 было известно поскольку ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ регистрация дополнительного соглашения) между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> в границах СХПК «Старотомниковский» полевой севооборот. В силу значительного зарастания данного земельного участка арендатор был освобождён от уплаты арендной платы в период с 2013 по 2015 годы, экономия по арендной плате составила 

<

данные изъяты>. 

По условиям договора купли-продажи земельный участок передан при подписании договора и без каких-либо оговорок о невозможности его использования. 

Согласно условий договора определённых в п: 2.2.5 земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. является переданным с даты подписания договора.

В июле 2018 года ФИО4 представил в суд акт приема-передачи земельного участка в котором содержится сведения о том; что земельный участок якобы невозможно использовать. Акт датирован ДД.ММ.ГГГГ однако, согласно данных ФИО12, данный документ не является приложением к договору купли-продажи, не является неотъемлемой частью договора. 

Отдельно следует обратить внимание суда, на то, что приложенная копия акта приема-передачи не только не является частью договора купли-продажи, но и представляет собой новый договор подписан от ее лица неизвестным ей человеком, которому она подобных полномочий и поручений не выдавала. 

Представленная копия акта-приема передачи не является актом-приема передачи земельного участка, а представляет собой завуалированный (мнимый) договор об устранении недостатков продаваемой вещи, однако в самом договоре об это речи нет, как и нет подобных полномочий в доверенности приведённой в обоснование его подписания. Следовательно, в рамках ст. 178 ГК РФ все условия акта-приема передачи выполненные не для передачи, а устанавливающие новые обязательства и права не отраженные в мировом соглашении и доверенности являются ничтожными. 

В доверенности указано право доверенного лица «продать земельный участок», а в акте приема передачи указано «освободить земельный участок от сорной растительности», однако в доверенности подобного пункта прав нет. В доверенность нет полномочий для поверенного лица устанавливать для ФИО1 дополнительные обязательства кроме как тех, что определены в доверенности, а именно продать земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты>., по цене не менее 

<

данные изъяты>. Учитывая, что по условиям мирового соглашения доверенное лицо на подписание договора купли-продажи определялось ФИО4, как гарантия заключаемой сделки, то есть данное лицо аффилированно с Покупателем, и все последующие действия совершены в интересах Покупателя, не согласованны с Продавцом и направлены на извлечение неосновательного обогащения с причинением значительного вреда продавцу - ФИО1 

Сам акт приема-передачи представленный ФИО4 содержит явные признаки фальсификации, поскольку в нем указано, что передаваемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности согласно записи о правах от ДД.ММ.ГГГГ, естественно, что при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ данная дата, не могла быть указана поскольку регистрация права собственности за ФИО1 произведена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ это дата регистрация права собственности на отчуждаемый земельный участок за ФИО4, то есть покупателем. Следовательно представленный акт приема-передачи земельного участка не имеет отношения к участку с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты>м. поскольку данный участок передан ДД.ММ.ГГГГ, а представленный акт приема-передачи составлен после ДД.ММ.ГГГГ с условиями отличимыми для договора купли-продажи. Достоверность данного вывода подтверждается и тем обстоятельством, что в представленных из Управления Росреестра сведениях регистрационные документы по сделке дополнялись дважды, последний раз заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, однако ни в одном случае ни о каком акте приема-передачи речи не шло. Поскольку сведения по сделкам хранящимся в регистрационных делах являются единственным законным доказательством условий отчуждения и приобретения недвижимого имущества, то отсутствие в регистрационных данных сведений об акте приема-передачи лишает сторон права ссылаться на отсутствующие документы как основание возникновения прав на недвижимое имущество. 

Помимо изложенного, представленный суду акт приема-передачи не содержит сведений о передаваемом объекте. Так в пункте 2 акта указано, что передается земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> однако подобный земельный участок в реестре недвижимого имущества по состоянию на сентябрь 2015 не значится. Более того следуя тексту акта, его следует считать действительным только после устранения недостатков земельного участка, то есть при не устранении недостатков земельного участка - земельный участок является не принятым покупателем. О возврате земельного ФИО1 заявлены самостоятельные требования. 

Решением Моршанского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ дело № установлено, что обязанностью ФИО1 являлась передача в собственность ФИО4 земельного участка площадью 

<

данные изъяты> для погашения долга в сумме 

<

данные изъяты>, то есть сделка купли-продажи носила форму отступного и была принята ФИО4 без дополнительных оговорок и условий, условия сделки полностью были определены мировым соглашением, и не содержали условия о мелиоративных мероприятий в отношении земельного участка. 

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд считает, что требования ФИО4 к ФИО1 об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние и встречные требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка удовлетворению не подлежат. 

Согласно п.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. 

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Судом в ходе рассмотрения настоящего дела было установлено, что в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по возврату денежных средств взятых ею у ФИО4, на приобретение земельного участка площадью 

<

данные изъяты>. расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах плана СХПК «Старотомниковский», им было подано в суд исковое заявление о взыскании долга в виде денежных средств. 

В ходе рассмотрения дела между сторонами было заключено мировое соглашение, которое было утверждено определением Моршанского районного суда 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. 

По условиям вышеуказанного мирового соглашения стороны договорились, что:

1. Ответчица (ФИО1) для погашения указанной в иске суммы задолженности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ производит раздел земельного участка 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> (155,7 га), кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> на два самостоятельных земельных участка площадью 

<

данные изъяты> и на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> – пашня, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты>.

2. В порядке компенсации (погашения долга займа в сумме 

<

данные изъяты>. и иных начислений) Истцу (ФИО4) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Ответчица (ФИО1) заключает с ФИО4 предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты>, по цене, не превышающей 

<

данные изъяты>, с указанием, что расчеты по договору произведены в полном объеме. В срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ выдает доверенность на право оформления и продажи названного земельного участка, лицу, определённому Истцом (ФИО8) в качестве поверенного. Доверенность является безотзывной.

3. Истец (ФИО4) после регистрации на него права собственности земельного участка площадью 

<

данные изъяты> возвращает Ответчице (ФИО1) расписку о долге в 

<

данные изъяты>. 

4. Истец (ФИО4) и Ответчица (ФИО1) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ расторгают договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (155,7га) расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах СХПК «Старотомниковский» полевой севооборот, поле №, рабочий участок № принадлежащий Истице на праве собственности, а так же дополнительное соглашение к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

5. Ответчица (ФИО1) отказывается от требований о взыскании с Истца (ФИО4) арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за весь период действия договора и направляет заявление об отказе от частной жалобы.

6. Ответчица (ФИО1) обязуется в срок не позднее 10 дней с момента регистрации прав на разделенный земельный участок осуществить по требованию Истца (ФИО4) все необходимые действия по отчуждению и регистрации прав на земельный участок площадью 1483000 кв.м. (148,3 га) расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах СХПК «Старотомниковский» полевой севооборот, поле №, рабочий участок №. 

7. Истец (ФИО4) отказывается от своих требований о взыскании долга займа с Ответчицы (ФИО1) в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Путем раздела земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> образованы два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала от своего имени ФИО2 полномочия по продаже принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 1483000 кв.м., сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с правом однократного передоверия полномочий без права последующего передоверия. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала вышеуказанные полномочия по продаже принадлежащего ФИО1 на праве собственности земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> ФИО9 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, от имени которой действовала ФИО9 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно условий данного договора ФИО1 продала, а ФИО4 купил, согласно определению Моршанского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес: 

<

адрес>, полученного при разделе земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе сенокосов – 190400 кв.м.; пастбищ – 612000 кв.м. местоположение: 

<

адрес>, в границах СХПК «Старотомниковский».

ДД.ММ.ГГГГ было получено согласие супруга ответчицы - ФИО3 на продажу земельного участка, которое также было представлено в Моршанский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Между тем как следует из условий договора купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенного между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ продавец считается выполнившим свои обязательства по передачи Земельного участка в собственность Покупалеля после подписания настоящего договора и государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок общей площадью 148300 кв.м. (148,3га), земли сельскохозяйственного назначения, в том числе: сенокосов – 190400 кв.м. (19,04га); пастбищ – 612000 кв.м. (61,2га), на имя покупателя (пункт 2.2.6 Договора). 

При этом как следует из пункта 2.2.5 данного договора передача Земельного участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами настоящему Договору. 

Следовательно, в силу статьи 556 ГК РФ документом подтверждающим факт передачи земельного участка в силу заключенной между сторонами сделки является договор и факт государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4, но не акт приема-передачи земельного участка.

Как следует из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> хранящемся в Моршанском отделе Управления Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, действующая по доверенности за ФИО1, обратилась с заявлением о перерегистрации права собственности на земельный участок 

<

данные изъяты>, адрес: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> А ФИО4 обратился с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок 

<

данные изъяты>, при этом в качестве документа подтверждающего переход права собственности стороны приложили договор купли - продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. Решением регистрирующего органа государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена. Основанием для приостановки перехода права собственности на земельный участок, явилось наложение ареста на данный земельный участок. Заявление об отмене (снятии) названных обеспечительных мер поступило в суд только ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произошла государственная регистрация перехода прав собственности с ФИО1 на ФИО4 Несмотря на то обстоятельство, что перерегистрация права собственности с ФИО1 на ФИО4 происходило более года, акт приема – передачи земельного участка к договору купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 реестровое дело не содержит, вместе с тем, другие документы к реестровому делу прикладывались – ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из представленных материалов дела следует, что ФИО1 обязательства установленные договором выполнила в полном объеме, доказательств обратного ФИО4 не представлено. 

Кроме того, спорный земельный участок до оформления договора купли-продажи между сторонами, являлся объектом аренды. Так из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 передала в аренду ФИО4 спорный земельный участок сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение по условиям которого арендная плата за земельный участок ФИО4 не уплачивалась, в связи с тем, что земельный участок не возделывался около 20-ти лет, имеет растительность в виде деревьев.

ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок действия договора аренды был установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Находясь, в аренде у ФИО4 спорный земельный участок не обрабатывался, растительность не выкорчевывалась, земельный участок по прямому назначению не использовался. Поскольку регистрация перехода права собственности от ФИО1 на ФИО4 была приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на собственника земельного участка ФИО1 было вынесено постановление Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Рязанской и Тамбовской областям от ДД.ММ.ГГГГ по ст. 8.7 КоАП РФ. Между тем, прекращая производство по делу в отношении ФИО1, Тамбовский областной суд указал на малозначительность совершенного административного правонарушения, отметив, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок на ФИО4 не могла быть осуществлена по инициативе самого ФИО4 вследствие принятых обеспечительных мер по заявлению ФИО4 и их отмены только по истечении 10 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Вследствие чего, постановление было вынесено в отношении ФИО1, которая уже на тот момент передала земельный участок ФИО4, но последний не перерегистрировал право собственности. Таким образом, указание на данное обстоятельство, представителем ФИО4, как на бездействие ФИО1 по приведению участка в надлежащее состояние, суд считает несостоятельным.

Таким образом, анализируя вышеприведенные нормы суд считает, что ссылки истца на недостатки приобретенного им земельного участка указанные в акте приема-передачи земельного участка датированные ДД.ММ.ГГГГ не возможны, поскольку, подписывая мировое соглашение которое было утверждено определением Моршанского районного суда 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, истец знал о дефектах данного участка, так как пользовался им уже белее двух лет, составлял договор купли-продажи, принимал земельный участок по данному договору. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки земельного участка, о которых он не знал и не мог знать, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ истцом представлено не было. Поэтому доводы истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет обязать ответчика выполнить работы предусмотренные актом приема-передачи земельного участка датированные датой ДД.ММ.ГГГГ судом во внимание не принимаются.

Довод истца о том, что подписав акт приема-передачи земельного участка ФИО1 взяла на себя обязательства привести земельный участок в состояние пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением (выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность), обозначить границы земельного участка и предоставить документацию, суд также считает необоснованными по причине того, что ФИО1 в пользу ФИО9 передавала полномочия лишь по продаже спорного участка за 

<

данные изъяты> рублей и оформлению его, между тем акт приема-передачи земельного участка, возлагает на ФИО1 дополнительные обязательства, которые не были оговорены ни в определении суда об утверждении мирового соглашения, ни в договоре купли-продажи, правом совершать которые в интересах ФИО1 ФИО9 наделена не была. 

Более того суд считает, что акт приема передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержит в себе существенные условия, которые не были оговорены в договоре. Возложение данных обязательств на ФИО1 приведет к финансовым затратам, тем самым она будет лишена того на что рассчитывала заключая мировое соглашение, которое было утверждено определением Моршанского районного суда 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ и продавая земельный участок за значительно меньшую сумму, чем его кадастровая стоимость. Следовательно, придавая юридическую силу данному акту приему передачи, ФИО4 фактически дополняет новыми условиями мировое соглашение, договор купли-продажи, что по мнению суда, является недопустимым, так как основными принципами мирового соглашения является взаимное волеизъявление спорящих сторон на определенных согласованных ими условиях.

С учетом изложенного, суд считает доводы истца несостоятельные, поскольку они не подтверждены материалами дела, следовательно, требования истца ФИО4 не подлежат удовлетворению. 

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 486 ГК РФ- Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, товар ФИО4 был оплачен, расписка о получении денежной суммы ФИО1 была передана в судебном заседании по рассмотрению дела о взыскании долга и находилась в гражданском деле.

В силу п.2 статьи 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Таким образом, в силу вышеуказанного ФИО1 обязана была обратиться к ФИО4 с требованием о возврате расписки предусмотренной мировым соглашением утвержденного определением Моршанского районного суда 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ и договором купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Однако ФИО1 с вышеуказанным требованием к ФИО4 не обращалась. Более того, как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ данная расписка была получена ФИО4 из материалов гражданского дела № по иску ФИО4 к ФИО1 о взыскании долга в виде денежных средств, и направлена в адрес ФИО1 Между тем данная расписка ФИО1 была возвращена в адрес ФИО4 

Также следует отметить, что ФИО1 не доказан факт причинения ей действиями ФИО4 по не возврату расписки, ущерба предусмотренного статьей 450 ГК РФ.

Данные обстоятельства, суд не может считать существенными, влекущими расторжение договора, в связи с чем, требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО4 к ФИО1 об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние – оставить без удовлетворения.

Встречные требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме «04» декабря 2018 года.

Федеральный судья: Е.А.Савенкова