Дело № 2-1215/2020

16RS0045-01-2020-002592-78 подлинник 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2020 года гор. Казань

Мотивированное решение

Изготовлено 04 сентября 2020 года

Авиастроительный районный суд гор. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи С.Р.Гафуровой,

при секретаре судебного заседания М.М.Гайнутдинове, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Казанские окна» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился к ответчику с иском о взыскании задолженности по договору № участия в долевом строительстве жилого комплекса по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., возникшую в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, в размере 100 319 рублей 51 копейки; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 188 рублей 70 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда; расходов по оплате госпошлины в размере 3 390 рублей 00 копеек.

В обоснование исковых требований указано, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Казанские окна» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого комплекса «Острова» по 

<

адрес> Б 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 1.4. Договора общая проектная площадь объекта долевого строительства установлена в размере 34,75 кв.м.. Пунктом 3.1 и 3.2 Договора определена цена объекта долевого строительства - 1 787 745 (Один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот сорок пять) рублей 28 коп, рассчитанная исходя из базовой стоимости 1 кв. м. общей площади Объекта долевого строительства в размере 64 803 рублей 01 коп. Пунктом 3.6. Договора установлено, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств, и Участник долевого строительства обязан оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв. м., указанной в п. 3.2 Договора. ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> направил Участнику долевого строительства односторонний передаточный акт приема-передачи квартиры по договору № участия в долевом строительстве жилого комплекса «Острова» по 

<

адрес> Б 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ соответствии с указанным актом ФИО1 была передана квартира общей площадью 36,7 кв.м. Увеличение площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной составило 1,95 кв.м. Стоимость квартиры с учетом увеличения площади - 1 888 064 рублей 51 копейка и у Участника долевого строительства возникло обязательство по доплате в размере 100 рублей 51 копейка. Однако в нарушении п. 3.6. Участник долевого строительства не исполнил обязательства по оплате Объекта с учетом увеличения площади. 09.04.2020г. истец направил в адрес в адрес участника долевого строительства претензию с требованием исполнить обязательства: оплатить задолженность по Договору, возникшую в связи с увеличением площади объекта долевого строительства и проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако указанное требование осталось без ответа, а долг без оплаты.

Ответчик, в свою очередь, обратился с встречными требованиями о возложении обязанности на ответчика предоставить акт о передачи застройщиком объекта долевого строительства с общая площадью 35,6 кв.м. (согласно экспертном заключению) и стоимостью 1 787 745 рублей (согласно договору №).

В обоснование встречных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Казанские окна» и ФИО1, заключен договор участие в долевом строительстве жилого комплекса по 

<

адрес> №. Из пункта 2.1. указанного договора усматривается, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Исходя из приведенных выше условий договора, объект долевого строительства должен быть передан ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Между тем, обязательства по передаче квартиры застройщик в срок не исполнил. ДД.ММ.ГГГГ. по почте было получено уведомление о подписании передаточного акта. ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком было направлено заявление в адрес ООО «Казанские окна» с несогласием замеров квартиры и с требованием устранить все дефекты и недоделки указанные в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ На данное обращение также не был получен ответ. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Казанские окна» было получено уведомление о проведении независимой экспертизы по выявленным дефектам и недоделкам. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено заключение № по результатам обмерных работ и визуально-инструментального обследования элементов отделки квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>. Согласно данному заключению установлено: «общая площадь с учетом неотапливаемых помещений в соответствии с Договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 34,75 кв.м., по результатам натурного осмотра определено, что фактическая площадь 35,6 кв.м. Калькуляция разницы в площадях = 0,85 кв.м., в связи с чем перерасчет денежных средств не предусмотрено условиям договора. До настоящего времени ООО «Казанские окна» не предоставила акт о передачи застройщиком объекта долевого строительства с общая площадью 35,6 кв.м. (согласно экспертном заключению) и стоимостью 1 787 745 рублей (согласно договору №).

Представитель истца (представитель ответчика по встречному иску) в судебном заседании первоначальные требования поддержала, в удовлетворении встречных требований просила отказать.

Представитель ответчика (представитель истца по встречному иску) в судебном заседании с требованиями не согласился, встречные требования просил удовлетворить. В судебном заседании уточнил, что просит признать вспомогательного помещения в 

<

адрес> по адресу 

<

адрес> – балконом и возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Казанские окна» внести изменения в акт приема – передачи в части расчетной площади 

<

адрес> по адресу 

<

адрес>, с учетом пониженного коэффициента 0,3.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Казанские окна» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого комплекса «Острова» по 

<

адрес> Б 

<

адрес>. 

В соответствии с пунктом 1.4. Договора общая проектная площадь объекта долевого строительства установлена в размере 34,75 кв.м.. 

Пунктом 3.1 и 3.2 Договора определена цена объекта долевого строительства - 1 787 745 (Один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот сорок пять) рублей 28 коп, рассчитанная исходя из базовой стоимости 1 кв. м. общей площади Объекта долевого строительства в размере 64 803 рублей 01 коп. 

Пунктом 3.6. Договора установлено, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств, и Участник долевого строительства обязан оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв. м., указанной в п. 3.2 Договора. 

ДД.ММ.ГГГГ Застройщик направил Участнику долевого строительства односторонний передаточный акт приема-передачи квартиры по договору № участия в долевом строительстве жилого комплекса «Острова» по 

<

адрес> Б 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с указанным актом ФИО1 была передана квартира общей площадью 36,7 кв.м. Увеличение площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной составило 1,95 кв.м. Стоимость квартиры с учетом увеличения площади - 1 888 064 рублей 51 копейка и у Участника долевого строительства возникло обязательство по доплате в размере 100 рублей 51 копейка. 

Однако в нарушении п. 3.6. Участник долевого строительства не исполнил обязательства по оплате Объекта с учетом увеличения площади. 09.04.2020г. истец направил в адрес в адрес участника долевого строительства претензию с требованием исполнить обязательства: оплатить задолженность по Договору, возникшую в связи с увеличением площади объекта долевого строительства и проценты за пользование чужими денежными средствами. 

Указанное требование осталось без ответа, а долг без оплаты.

Ответчик, в свою очередь, обратился со встречным иском о возложении обязанности на ответчика предоставить акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства с общей площадью 35,6 кв.м. (согласно экспертном заключению) и стоимостью 1 787 745 рублей (согласно договору №).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено заявление в адрес ООО «Казанские окна» с несогласием замеров квартиры и с требованием устранить все дефекты и недоделки указанные в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ 

На данное обращение не был получен ответ. 21.12.2018г. ООО «Казанские окна» было получено уведомление о проведении независимой экспертизы по выявленным дефектам и недоделкам. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено заключение № по результатам обмерных работ и визуально-инструментального обследования элементов отделки квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>. 

Согласно данному заключению установлено: «общая площадь с учетом неотапливаемых помещений в соответствии с Договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 34,75 кв.м., по результатам натурного осмотра определено, что фактическая площадь 35,6 кв.м. Калькуляция разницы в площадях = 0,85 кв.м., в связи с чем перерасчет денежных средств не предусмотрено условиям договора. 

В связи с имеющимися противоречиями между сторонами в ходе судебного разбирательства назначалась судебная экспертиза для определения фактической площади объекта долевого строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>Б, 

<

адрес>.

Определением Авиастроительного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство экспертизы поручено ООО «Трастовая Компания».

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ фактическая площадь объекта долевого строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>Б, 

<

адрес>, составляет: общая площадь без учёта балкона: 35,5 кв.м.; общая площадь с учётом балкона: 34,5 кв.м.

Площадь объекта согласно обмера помещений специалистом ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер» с учётом результатов замера эксперта ООО «Трастовая компания» и корректировок по помещению №: общая площадь без учёта балкона: 35,7 кв.м.; общая площадь с учётом балкона: 34,7 кв.м.

Согласно «СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная IV редакция СНиП 31-01-2003» лоджия - помещение, открытое внешнему пространству не менее чем с одной стороны, расположенное на огражденной наружной несущей площадке (плите лоджии), полностью или более чем на половину площади в контуре поверхностей граничащих с ней наружных стен (кровель). Лоджия может быть встроенной, пристроенной, встроенно-пристроенной, а также неостеклённой или остеклённой.

Лоджия - помещение, открытое внешнему пространству не менее чем с одной стороны, расположенное на огражденной наружной несущей площадке (плите лоджии), полностью или более чем на половину площади в контуре поверхностей граничащих с ней наружных стен (кровель). Лоджия может быть встроенной, пристроенной, встроенно - пристроенной, а также неостеклённой или остеклённой.

Балкон - помещение, открытое внешнему пространству не менее чем с двух сторон, расположенное на огражденной наружной несущей площадке (балконной плите), полностью или более чем на половину площади выступающей из контура поверхностей граничащих с ней наружных стен (кровель), может быть неостеклённым или остеклённым.

Согласно внутреннему обмеру помещений квартиры, исследуемое помещение имеет № на плане квартиры, в контуре поверхностей граничащих с ней наружных стен (кровель) граничит задней стеной. С двух сторон балконная плита, консольно более чем на половину выступает за фасад здания, гранича с балконом соседней квартиры. Данное помещение открыто внешнему пространству с двух сторон, расположено на огражденной наружной несущей площадке (балконной плите). Следовательно, исследуемое вспомогательное неотапливаемое помещение квартиры полностью соответствует категории помещения - Балкон.

Вспомогательное неотапливаемое помещение в 

<

адрес>. 4 по 

<

адрес> является балконом, так как согласно выкопировки поэтажного плана квартиры из технического плана дома от ДД.ММ.ГГГГ (см. Приложение к заключению), исследуемое помещение на плане квартиры, в контуре поверхностей граничащих с ней наружных стен (кровель) граничит задней стеной. С двух сторон балконная плита, консольно более чем на половину выступает за фасад здания, гранича одной стеной с балконам соседней квартиры, а второй стеной полностью выступает за фасад здания. Данное помещение открыто внешнему пространству с двух сторон, расположено на огражденной наружной несущей площадке (балконной плите). Следовательно, исследуемое вспомогательное неотапливаемое помещение квартиры полностью соответствует категории помещения - Балкон.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, подготовленной экспертом ООО «Трастовая Компания».

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" № 73-ФЗ на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Данное экспертное заключение принимается судом как допустимое доказательство, которое согласуется с иными доказательствами по делу.

Таким образом, увеличение площади составило менее 01,00 кв.м., соответственно, требования истца удовлетворению не подлежат.

Обращаясь к встречным требованиям, суд приходит к следующему. 

По общему правилу граждане и организации в силу статей 3 и 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод.

Судебной защите в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит только нарушенное право.

В силу пункта 2 статьи 408 Гражданского Кодекса Российской Федерации кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 3.1 договора цена договора на момент заключения договора составляет 1 787 745 рублей 00 копеек.

Стоимость 01,00 кв. метра общей площади Объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет 51 445 рублей 90 копеек.

Участник обязуется уплатить цену договора (п.3.1 Договора) путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на расчетный счет Застройщика, при этом: денежные средства в размере 1 437 рублей 00 копеек, Участник оплачивает за счет собственных средств, в течение 3 (Трех) рабочих дней после государственной регистрации настоящего Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; денежные средства в размере 350 745 рублей 00 копеек, участник долевого строительства оплачивает за счет предоставляемых ПАО «Сбербанк России», являющегося кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, согласно заключаемому между Банком и Участником Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата всей суммы осуществляется после государственной регистрации в Росреестр по РТ данного договора, но не позднее 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора долевого участия, после представления в Банк документов.

В настоящее время истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права на приобретенный объект по причине того, что в Передаточном акте по договору долевого участия в долевом строительстве указаны сведения о неполной оплате.

Согласно пункту 3.4 договора в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 01,00 кв.м, производится перерасчет денежных средств. Застройщик обязан в течение 10 (десять) рабочих дней после подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры по настоящему договору возвратить участнику долевого строительства излишне уплаченную сумму из расчета площадь и цена договора указывается в Акте приема-передачи квартиры по договору.

В силу пункта 3.5 договора в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 01,00 кв.м, производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десять) рабочих дней после подписания Акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 01,00 кв.м., указанной в п.3.2, настоящего договора. 

<

адрес> и цена Договора указывается в Акте приема-передачи квартиры по договору.

<

адрес> объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, с учётом балкона составляет 35,7 кв.м., тогда как с учетом условий договора долевого участия общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом определена в размере 34,75 кв.м..

В соответствии с 3.2 "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно п. 3.15 лоджия - помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно пунктам 3.34 - 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры. 

<

адрес> квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о незаконности увеличения общей площади квартиры до 35,7 кв.м с применением коэффициента для лоджий и увеличении стоимости квартиры.

Таким образом, встречный иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о защите прав потребителей подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске общества с ограниченной ответственностью «Казанские окна» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать. 

Встречный иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о защите прав потребителей удовлетворить.

Признать вспомогательного помещения в 

<

адрес> по адресу 

<

адрес> – балконом.

Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Казанские окна» внести изменения в акт приема – передачи в части расчетной площади 

<

адрес> по адресу 

<

адрес>, с учетом пониженного коэффициента 0,3.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Авиастроительный районный суд 

<

адрес>.

Судья: С.Р. Гафурова