Дело № 2-110/2025

УИД 50RS0020-01-2024-005112-41

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«28» января 2025 года Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Замаховской А.В., при секретаре судебного заседания ФИО12, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Городского округа Коломна Московской области к ФИО8 о признании права собственности на здание отсутствующим, в связи с его фактическим сносом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Городского округа Коломна Московской области обратился в суд с иском к ФИО8, которым просит о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером №, назначение «жилой дом», наименование «жилой дом», площадью 115,6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в связи с его фактическим сносом, указании, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости из ЕГРН и ГКН.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна и ФИО15 был заключен договор аренды земельного участка №-к, по условиям которого ФИО15 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №. На данном земельном участке располагался жилой дом с кадастровым номером № находящийся в собственность у ФИО15

В июле 2024 года за получением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» обратилась ответчица ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ ею был получен отказ в предоставлении государственной услуги № №. При составлении Акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ № было установлено, что капитального строительства, недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства на момент проведения осмотра, не выявлено. На земельном участке имеются лишь отдельные кирпичные кладки.

Кроме того, было установлено, что собственником жилого дома с кадастровым номером № является ответчица ФИО8 с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом (арендатором) ФИО15 в адрес управления имущества и земельных отношений было направлено заявление о расторжении договора аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что в настоящее время, администрация как собственник земельного участка с кадастровым номером № лишена возможности им распоряжаться, т.к. на земельном участке отсутствуют строения, однако, на нем зарегистрировано право собственности на жилой дом и 5 помещений.

В судебном заседании представитель истца ФИО13, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал, ссылаясь на выводы судебной экспертизы, что отнести оставшиеся части здания к объекту капитального строительства невозможно, просил иск удовлетворить.

Ответчик извещенная о дне слушания дела надлежаще, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО14, который в судебном заседании возражал относительно заявленных исковых требований, поддержал доводы, изложенные в письменном возражении, пояснил, что согласно судебной экспертизы вывод эксперта гласит, что данное строение подлежит восстановлению, довод истца о том, что данное строение не является капитальными, следовательно не может быть произведена реконструкция, не может быть принят во внимание, т.к. восстановление возможно путем компенсационного строительства, которое ответчик намерена произвести, для чего ею были совершены действия по приобретению земельного участка, на котором расположен спорный объект, а также заключен договор на осуществление проектных работ. 

Третье лицо ФИО15 в судебном заседании возражала относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которого она имела на праве собственности жилой дом с кадастровым номером №, площадью 115,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, до ДД.ММ.ГГГГ. Право долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № (доля в праве 3/6) возникло у нее на основании Договора дарения 3/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. На момент дарения доли в праве, в жилом доме были следующие сособственники: ФИО2 - доля в праве 1/6; ФИО3 - доля в праве 1/6; ФИО4 - доля в праве 1/18; ФИО5 - доля в праве 1/18; ФИО6 - доля в праве 1/36; ФИО7 - доля в праве 1/36. На момент приобретения доли в жилом доме, никто из сособственников не проживал, за домом не ухаживал, благоустройством территории около дома не занимался. Дом был частично жилой (цокольный этаж дома полностью жилой, первы этаж - частично). Все сособственники, их дети были прописаны в жилом доме. Она ухаживала за территорией, очищала от древесной и сорной растительности, занималась ремонтом забора.

В декабре 2014 года произошел пожар внутри дома, в результате которого обгорела часть стен и кровля. В 2015 году четверо сособственников продали ФИО15 свои доли. Весной-летом 2015 года в доме, который обгорел, снимался фильм «Самый лучший день» (в доме снималась сцена пожара). Администрация Городского округа Коломна была уведомлена съемочной группой о съемках фильма и разрешили «устроить» муляж пожара. После завершения съемок, она накрыла часть дома маскировочной сеткой. Так как в доме на момент 2016-2019 года были еще два сособственника и были прописаны их дети (и фактически проживали в другом регионе), никакие работы по дому и оформлению земельного участка она не могла проводить. Каждый год своими силами, а также приглашались рабочие для окоса и вывоза травянистой растительности. Своими силами она смогла сделать топографическую съемку территории при жилом доме. За все время содержания объекта недвижимости с кадастровым номером № и земельного участка при доме, к ней со стороны Администрации не было никаких претензий и требований, что она ненадлежащим образом использовала и жилой дом, и земельный участок. В 2019 году ей удалось выкупить оставшиеся доли, и она начала заниматься оформлением земельного участка. Так как за пять лет кровля и стены жилого дома осыпались, было принято решение о разборе второго этажа дома. Своими силами она сформировала границы земельного участка, внесла сведения о нем в ЕГРН, участку был присвоен кадастровый №. В 2020 году ею было подано заявление на Госуслуги на предоставление земельного участка в собственность за плату. Было принято решение об отказе в предоставлении государственной т.к. на испрашиваемом земельном участке расположено плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай. Ей было предложено подать на Госуслуги заявление на аренду земельного участка, что и было сделано. Ею было получено Постановление Администрации Городского округа Коломна от ДД.ММ.ГГГГ, где был прописан срок аренды 3 года, на заявление о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка был получен отказ. В дальнейшем она подала еще заявление на предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, на что был получен отказ. Через Госуслуги, получив градостроительный план земельного участка, она обратилась в проектную организацию, обрисовав планы на реконструкцию дома, провели расчет для реконструкции первого этажа в соответствии с размерами дома, указанными в техпаспорте БТИ. Реконструкция дома должна быть на существующем фундаменте и делать нужно было надстройку над цокольным этажом. Для того, что понять насколько крепкий фундамент, необходимо было провести шурфирование. Для этих целей необходимо было разобрать пол первого этажа, настил цокольного этажа, что и было сделано. В последствии третье лицо продала объект соседке ФИО8, у которой есть и молодость, и время и поддержка (как материальная, так и физическая) для восстановления жилого дома. Договор аренды земельного участка на 3 года для восстановления жилого дома в исторической части города (территория Кремля) уже изначально был кабальным, и заключала она его на крайне невыгодных для себя условиях, чем и воспользовалась другая сторона. В судебном заседании ФИО15 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Управление имущества и земельных отношений Администрации Городского округа Коломна Московской области, извещенные о дне слушания дела, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав представителей сторон и третье лицо, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд пришел к следующему выводу. 

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Из содержания п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). 

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ). 

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Поскольку согласно ст. 131 ГК РФ прекращение права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН, в случае фактического отсутствия объекта для прекращения зарегистрированного права собственности необходимо обращение в суд.

Судом установлено, что ответчик является собственником жилого дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 115,6 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес> на основании заключенного с ФИО15 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.34-39). 

На кадастровым учете также находятся жилые помещения с кадастровыми номерами №, па наименование «квартира», площадью 37 кв.м.; №, наименование «квартира», площадью 22 кв.м, №, «квартира», площадью 17,3 кв.м, №, наименование «квартира», площадью 15,4 кв.м, №, наименование «квартира», площадью 14,3 кв.м, местоположение: 

<

адрес>, право собственности на которые не зарегистрировано, расположенные в вышеуказанном жилом доме (л.д.40-49, 75-77).

Принадлежащий ответчику жилой дом с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 623 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, поставленном на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-33).

Согласно сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, указанный земельный участок относится к землям неразграниченной государственной собственности, расположен в охранной зоне: «Ансамбль Кремля, ХVI в.», приаэродномной территории аэродрома Коломна (Коробчеево) в зоне: Ж3, смешанной малоэтажной застройки (л.д.50-54).

Из материалов дела усматривается, что прежний собственник жилого дома, третье лицо по делу ФИО15 приобрела право долевой собственности на 3/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

В декабре 2014 года произошел пожар внутри дома, в результате которого помещения дома обгорели частично, кровля строения обгорела и частично разобрана, пострадало имущество, находящееся внутри дома. Что подтверждается копией справки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.214 том 1).

В 2015 году ФИО15 заключила договоры купли-продажи долей жилого дома с четырьмя сособственниками, ДД.ММ.ГГГГ она также заключила договор купли-продажи доли жилой дома с ФИО6 и ФИО7, после чего ФИО15 стала единоличным собственником данного жилого дома. 

Как указывает третье лицо ФИО15, что не оспорено ФИО1, весной-летом 2015 года в доме, который обгорел, снимался фильм «Самый лучший день» (в доме снималась сцена пожара). Администрация Городского округа Коломна была уведомлена съемочной группой о съемках фильма и разрешили «устроить» муляж пожара, после чего дом был накрыт маскировочной сеткой, что подтверждается фотоматериалами (л.д.215 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ на заявление ФИО15 о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена» вынесено решение об отказе ввиду того, что на испрашиваемом в собственность земельном участке за плату расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай) (л.д.225 том 1).

В 2022 году ФИО15 были сформированы границы земельного участка, внесены сведения о нем в ЕГРН, участку был присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО15 был заключен договор аренды земельного участка №-кплощадью 623 кв.м. с кадастровым номером №(л.д.12-18 том 1), который был расторгнут после заключения договора купли-продажи жилого дома между ФИО15 и ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт осмотра земельного участка №, в котором указано, что объектов капитального строительства, недвижимого имущества, объектов завершенного строительства, на момент проведения осмотра не выявлено (л.д.19-25). 

Согласно акта осмотра земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке расположено разрушенное здание, деревянные некапитальные объекты вспомогательного использования, складированы строительные материалы, строительный мусор. 

Ответчиком в материалы дела представлено строительно-техническое заключение №, составленное ООО «Орион» по определению признаков капитальности строения – объекта, жилого дома с кадастровым номером №, выполненное по заказу ФИО8 (л.д.152-181 том 1).

Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, оставшиеся части конструкции здания жилого дома составляют 30% от общего объема ранее возведенного объекта с кадастровым номером №, являются капитальными на основании ст.ст. 130,131 ГК РФ. Восстановление оставшихся (30%) конструкций, которые имеют капительный характер, пригодны для проведения строительно-монтажных работ по восстановлению здания жилого 

<

адрес> кадастровым номером №

По ходатайству истца по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №».

Согласно выводов экспертного заключения №-СТЭ (л.д.41-94 том 2), оставшаяся часть здания - объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № на дату исследования представляет из себя фрагмент цокольного этажа, состоящий из следующих оставшихся элементов конструкций:

- три кирпичных стены;

- бутовый ленточный фундамент глубиной 60см.

Прочность фундамента составляет 19.26Мпа. Прочность кладочного раствора 6,42МПа. Физический износ оставшейся части здания - объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 80%. Техническое состояние оставшейся части здания - объекта недвижимости с кадастровым номером № аварийное.

Провести реконструкцию объекта, представленного оставшейся частью здания - объекта недвижимости с кадастровым номером № - возможно, при условии замены оставшихся и восстановления недостающих несущих строительных конструкций объекта и максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и достижения новых целей эксплуатации здания.

Имеющаяся оставшаяся часть здания не может использоваться для строительства нового объекта. 

Отнести оставшиеся части здания к объекту капитального строительства невозможно. Оставшиеся части строительной конструкции не удовлетворяют требованиям строительных норм.

Согласно ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу. 

При проведении экспертизы эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся и известные исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывается на исходных объективных данных. 

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертов, суду не представлено. 

Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ (л.д.42-43 том 2), имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы. 

Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено, выводы эксперта подтверждаются, в том числе, представленными доказательствами и не опровергнуты ответчиком. 

Суд принимает экспертное заключение АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» №-СТЭ в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу.

При этом суд критически относится к предоставленному строительно-техническому заключению, составленному ООО «Орион» по инициативе ответчика, без исследования материалов гражданского дела, специалисты не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в отличие от экспертов, проводивших экспертизу по определению суда. 

С учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы и имеющихся материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Так, в ходе судебного разбирательства нашло подтверждение, что возможно провести реконструкцию спорного объекта, предоставленного оставшейся частью здания - объекта недвижимости с кадастровым номером № при условии замены оставшихся и восстановления недостающих несущих строительных конструкций объекта и максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и достижения новых целей эксплуатации здания.

Из объяснений третьего лица усматривается, что разборка строительных элементов жилого дома была связана с подготовкой к реконструкции, что является правом собственника объекта недвижимости. 

Кроме того, представителем ответчика указано на намерение ФИО8 провести компенсационное строительство, а именно: воссоздание утраченных элементов жилого дома. При этом компенсационное строительство предполагает строительство на документально засвидетельствованных местах расположения утраченных исторических построек, с соблюдением абриса планов, высоты и композиционный структуры объемов.

Расположение жилого дома в исторической части города в зоне охраны Ансамбля Кремля и земельного участка под жилым домом в зоне культурного слоя посада кремля города Коломна подтверждается материалами дела (л.д.53).

Для достижения указанных целей истцом предпринимались меры для заключения договора аренды земельного участка. По заявлению ответчика истцом ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на осуществление проектных работ по реконструкции жилого дома с кадастровым номером № с ООО «Акант».

Кроме того, суд усматривает, что земельный участок №, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ исторически не был свободен от объекта недвижимости, находящегося в частной собственности. Так из регистрационного дела усматривается, что еще ДД.ММ.ГГГГ 1/6 доля жилого дома была предметом сделки договора дарения (л.д.86 том 1). 

Суд приходит к выводу, что орган местного самоуправления исторически не обладал правом распоряжения земельным участком №, свободным от недвижимого имущества, находящегося в собственности физических лиц. 

Таким образом, сама по себе очистка земельного участка от строительных конструкций, пришедших в негодность, что необходимо для проведения реконструкции, либо для компенсационного строительства, не является сносом объекта недвижимости, влекущим прекращение регистрации права собственности на него. 

Кроме того, не препятствует производству реконструкции жилого дома тот факт, что оставшиеся части здания не могут быть отнесены к объекту капитального строительства. Такой вывод что прямо следует из выводов судебной строительно-технической экспертизы, где по второму вопросу эксперт пришел к выводу, что согласно действующего законодательства и на основании проведенного исследования, возможно провести реконструкцию объекта, представленного оставшейся частью здания – объекта недвижимости с кадастровым номером №, при условии замены оставшихся и восстановления недостающих несущих строительных конструкций объекта и максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и достижения новых целей эксплуатации здания (л.д.92 том 2).

Суд также учитывает, что при заключении договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № между ФИО15 и ФИО8 и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, жилой дом находился в состоянии, подготовленном для реконструкции, либо компенсационного строительства, то есть представлял собой оставшиеся части здания, что подтверждается фотоматериалами. При этом, договора купли-продажи не оспорен, действия по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости незаконными не признаны.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером № назначение «жилой дом», наименование «жилой дом», площадью 115,6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в связи с его фактическим сносом, указании, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости из ЕГРН и ГКН.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Городского округа Коломна Московской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к ФИО8 (паспорт серия №) о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером №, назначение «жилой дом», наименование «жилой дом», площадью 115,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в связи с его фактическим сносом, указании, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости из ЕГРН и ГКН – отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2025 года.

Судья А.В. Замаховская 

Копия верна: А.В. Замаховская