Дело № 2а-1230/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2025 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Урбана Р.Г., 

при секретаре Бабиевой Е.Ф.,

помощника прокурора г. Батайска Каштановой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО к Комитету по управлению имуществом г

<

адрес> о признании действий незаконными, обязании устранить нарушения закона, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом г

<

адрес> о признании действий незаконными, обязании устранить нарушения закона. 

В обоснование исковых требований указала, что у нее в собственности находятся земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4 589 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 552 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование. 

В обоснование административных исковых требований ФИО1 ссылается на положения пп. 2 статьи 39.21 ЗК РФ, указывает, что законодателем определено, что в процессе мены участка и расположенных на них объектов, за исключением передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с генеральным планом 

<

адрес> от 2020 года земельные участки находится в зоне перспективного развития (строительство общеобразовательной организации). Для реализации требований земельного законодательства в части определения рыночной стоимости земельных участков, предполагаемых к обмену, административный истец обратилась к частному оценщику ФИО2

По результатам исследований специалистом установлено, что рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, с кадастровым номером № (единое землепользование) – 30 051 648 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 589 кв.м. – 11 555 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 552 кв.м. – 18 631 000 рублей.

Общая рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих заявителю на праве собственности, составляет 29 916 000 рублей, что на 135 648 рублей меньше, чем рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию. 

17.05.2023 ФИО1 обратилась в КУИ 

<

адрес> с мотивированным заявлением о рассмотрении возможности заключения с муниципальным образованием соглашения о мене своих земельных участков на земельный участок, принадлежащий городу с кадастровым номером № (единое землепользование), так как полагает возможным его освоение, в том числе с учетом реализации проектов строительства зданий и сооружений на нем в соответствии с видом разрешенного использования.

25.05.2023 административный истец получила ответ от административного ответчика, в котором ей было отказано в заключении соглашения о мене по причинам несоответствия рыночной стоимости указанных земельных участков.

С таким решением ФИО1 не согласилась, поскольку считает, что мотивы, приведенные в оспариваемом решении, основаны на неверном толковании норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Административный истец указывает, что оспариваемое решение фактически ставит под сомнение выводы независимых оценщиков, заключения которых были представлены в уполномоченный орган в качестве приложений, и не содержит указаний на какие-либо конкретные нарушения, допущенные специалистами при проведении оценки земельных участков.

С учетом изложенного, ФИО1 просила суд признать решение Комитета по управлению имуществом 

<

адрес> об отказе в заключении соглашения о мене земельных участков № от 25.05.2023 незаконным, обязать Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> заключить с ФИО1 соглашение о мене земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 589 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 552 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование на земельный участок, с кадастровым номером № (единое землепользование, общей площадью 17391 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры. 

Решением 

<

адрес> городского суда 

<

адрес> от 24 августа 2023 года исковые требования ФИО1 были удовлетворены, суд признал незаконным решение КУИ г. 

<

адрес> об отказе в заключении соглашения о мене земельных участков № от 25 мая 2023 года, обязал КУИ 

<

адрес> заключить с ФИО1 соглашение о мене земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4 589 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 552 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование на земельный участок, с кадастровым номером №единое землепользование), общей площадью 17 391 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры.

24 ноября 2024 года в суд обратился заместитель прокурора 

<

адрес> с апелляционным представлением на решение 

<

адрес> городского суда 

<

адрес> от 24 августа 2023 года и с заявлением о восстановлении срока на принесение апелляционного представления.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам 

<

адрес> областного суда от 07.04.2025, решение 

<

адрес> городского суда 

<

адрес> от 24 августа 2023 года отменено, административное дело направлено в Батайский городской суд 

<

адрес> на новое рассмотрение.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель административного ответчика КУИ города 

<

адрес> ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления по архитектуре и градостроительству г. 

<

адрес> ФИО5 в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Министерства строительства, архитектуры и территориального развития 

<

адрес> ФИО6 в судебном заседании просила удовлетворить заявленные административные исковые требования.

Заинтересованное лицо ООО «

<

адрес>» в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Администрация г

<

адрес> в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом.

Помощник прокурора г. 

<

адрес> Каштанова М.В. в судебном заседании полагала подлежащими удовлетворению административные исковые требования в части признания незаконным оспариваемого решения административного ответчика от 25.05.2023. 

Выслушав стороны, изучив материалы административного дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 227 КАС РФ в случае признания судом действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями соответствующими нормативным правовым актам и не нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4 589 кв.м., который отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование. 

Также, в собственности истца имеется земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 552 кв.м., который отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование. 

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования 

<

адрес> установлено, что территориальная зона, в которой находятся земельные участки с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, находятся в зоне перспективного развития, в том числе социальной сферы.

Также, из материалов дела усматривается, что на кадастровом учете находится земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 391 кв.м., который относится к категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры. В отношении данного земельного участка государственная собственность не разграничена, соответственно, он находится в распоряжении муниципального образования "

<

адрес>".

17.05.2023 истец ФИО1 обратилась в Комитет по управлению имуществом 

<

адрес> с заявлением о рассмотрении возможности заключить соглашение о мене принадлежащих ей земельных участков на муниципальный земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 391 кв.м. (единое землепользование), так как, по ее мнению, невозможно использовать принадлежащие ей земельные участки по их назначению в соответствии с видом разрешенного использования в связи с тем, что земельные участки расположены в зоне перспективного развития, в том числе социальной сферы.

По результатам рассмотрения заявления, административным ответчиком было принято решение, которым, как следует из ответа № от 25.05.2023, ФИО1 отказано в заключении договора мены вышеуказанных земельных участков, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные п.5 статьи HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=AF869FD6ECC8E632E84FDCF43CC7FF956657529BE95DB93B5349FE693A1DDCDE52C6A12F788038F21D4B21FC546D497BEA99F555A8jDL8P" 39.22 ЗК РФ (цена обмениваемых участков является неравнозначной).

В силу статей 14, 62 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с редакцией пункта 2 статьи 39.21 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

В соответствии со ст. 39.3 и ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду осуществляется по результатам торгов. 

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством публичных торгов по смыслу земельного законодательства является приоритетным, призвано обеспечить защиту публичных и частных интересов, поскольку с помощью торгов обеспечиваются равноправие участников торгов и прозрачность. 

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, общей площадью 4 589 кв.м. и №, общей площадью 7 552 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование, поставлены на кадастровый учет 10.01.2023, право собственности ФИО1 на указанные земельные участки зарегистрировано - 10.01.2023. Земельные участки образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Указанные сведения содержатся в представленных в материалы дела выписках из Единого государственного реестра недвижимости.

При новом рассмотрении дела судом также установлены обстоятельства, связанные с разработкой и утверждением проекта планировки и межевания территории в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №. 

В частности, судом установлено, что Администрация г

<

адрес> постановлением № от 25.09.2017, на основании заявления ФИО1, разрешила ФИО1 произвести подготовку документации по планировке территории в части выполнения проекта планировки и проекта межевания земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, относящегося к территориальной зоне Ж.3 «Зона застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами от 4 этажей».

Администрация г

<

адрес> постановлением № от 10.08.2018 на основании заявления ФИО1 постановила провести 28.08.2018 публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

28.08.2018 состоялись публичные слушания, по результатам которых было подготовлено заключение о результатах публичных слушаний от 12.11.2018, в котором комиссией по землепользованию и застройке муниципального образования «

<

адрес>» рекомендовано главе Администрации г.

<

адрес> издать постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением № от 27.11.2018 Администрация г. 

<

адрес> с учетом указанных рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования «

<

адрес>» постановила утвердить основную часть выполнения проекта планировки и проекта межевания территории земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением № от 17.03.2022 Администрация г

<

адрес> разрешила ФИО1 произвести разработку проекта внесения изменений в проект планировки и проекта межевания территории земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г

<

адрес> от 27.11.2018 № «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории земельного участка по 

<

адрес>».

Постановлением № от 19.09.2022 Администрация г. Батайска постановила провести общественные обсуждения по проекту внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г. 

<

адрес> постановлением от 27.11.2018 №.

В период с 28.09.2022 по 12.10.2022 проведены общественные обсуждения по проекту внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г. 

<

адрес> постановлением от 27.11.2018 №.

Согласно заключению о результатах общественных обсуждений от 19.10.2022 комиссией по землепользованию и застройке муниципального образования «

<

адрес>» рекомендовано направить проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г

<

адрес> постановлением от 27.11.2018 №.

Администрация г. 

<

адрес> постановлением № от 28.10.2022 с учетом указанных рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования «

<

адрес>» постановила утвердить основную часть выполнения проекта внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г. 

<

адрес> постановлением от 27.11.2018 №.

С учетом изложенного, судом установлено, что проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес>, утвержденный постановлением Администрации г. 

<

адрес> от 27.11.2018 №, был разработан по инициативе ФИО1

Проект планировки и проект межевания территории земельного участка по 

<

адрес> предусматривает строительство многоквартирных домов с обеспечением их необходимой коммунальной, социальной и транспортной инфраструктурой.

Проектом межевания территории также предусмотрено формирование зоны социальной инфраструктуры с образованием в соответствии со статьей 11.4 ЗК РФ путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 22,0607 га (т. 3, л.д. 12) земельного участка площадью 0,4588 и земельного участка площадью 0,7551 га с видом разрешенного использования - (3.5.1) Дошкольное, начальное и среднее общее образование.

В рамках разработанного проекта предусмотрено развитие территории, в рамках которого осуществляется строительство многоквартирных домов, численность населения – 7500 чел., общая площадь жилого фонда 300 000 кв.м., а также предполагается формирование земельных участков зон социальной инфраструктуры, зон транспортной инфраструктуры, зон коммунальной инфраструктуры и зон иного назначения.

В целях обеспечения территориальной доступности для населения объектов социальной инфраструктуры проектом предусмотрено строительство объектов капитального строительства, предназначенных для дошкольного образования (детские ясли, детские сады) на 130 мест и на 210 мест.

В частности, на первом этапе планируемого развития территории предполагалось строительство детского сада на 210 мест (т. 3, л.д. 81). На втором этапе планируемого развития территории предполагалось строительство детского сада на 130 мест (т. 3, л.д. 84).

Таким образом, необходимость формирования зоны социальной инфраструктуры, включающей спорные земельные участки для строительства детских садов, была обусловлена необходимостью обеспечить административному истцу возможность строительства многоквартирных домов с численностью населения 7500 человек для получения соответствующей прибыли.

Указанные земельные участки были сформированы в таком виде и с указанным разрешенным использование именно административным истцом и поставлены на кадастровый учет 10.01.2023 под кадастровыми номерами № (площадь 4 589 кв.м.) и № (площадь 7 552 кв.м.), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – дошкольное, начальное и среднее общее образование, поставлены на кадастровый учет. 

Таким образом, ФИО1 являлась инициатором разработки проекта планировки территории и межевания территории в целях строительства многоквартирных домов и по собственной инициативе определила разрешенное использование формируемых земельных участков в целях соблюдения действовавших норм градостроительного проектирования для обеспечения возможности строительства многоквартирных домов на рассматриваемой территории.

Администрация г

<

адрес> 

<

адрес> не занималась разработкой планировочной документации в отношении указанной территории, а административному истцу при приобретении земельного участка было известно о наличии у него права построить жилые дома и выполнить работы по обустройству территории только при условии строительства объектов социальной инфраструктуры.

Целью разработки проекта является определение общей организации жизни граждан, приобретающих жилье в многоквартирных домах на территории земельного по адресу: 

<

адрес>, в отношении которого был разработан и утвержден проект планировки и проект межевания земельного участка.

Приобретение земельного участка для освоения территории в целях жилищного строительства, его последующее размежевание для целей реализации в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности и невозможность реализации отдельных земельных участков, не свидетельствует о возникновении у органа местного самоуправления обязанности изъять либо обменять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся в частной собственности только лишь потому, что собственник не может его использовать в коммерческих целях.

Назначение земельного участка предполагает не только застройку территории жилыми домами, но и предусматривает, в том числе, наличие зон улиц и дорог, зон объектов и коммуникаций инженерной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, что не могло не быть известно административному истцу, который приобретал участок для целей его последующего коммерческого использования и при наличии разработанного по инициативе административного истца проекта планировки.

Между тем, согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации комплексное развитие территорий представляет собой совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования населенных пунктов, муниципальных округов, городских округов.

Таким образом, комплексное освоение и развитие территорий направлено не только на жилищное строительство, но и на создание благоприятных условий проживания граждан.

Доказательства невозможности использования спорных земельных участков в соответствии с видом их разрешенного использования, установленного по инициативе самого административного истца, в материалы дела не представлены.

Административному истцу было известно о составе приобретаемого имущества и его назначении.

Согласно письму Администрации г. 

<

адрес> от 01.09.№ за период 2022-2024 гг. муниципальным образованием «

<

адрес>» не планировалось строительство объектов дошкольного, начального и среднего общего образования на территории спорных земельных участков, находящихся в собственности ФИО1

Вопрос о рыночной стоимости и соразмерности стоимости предложенных ФИО1 к обмену земельных участков судом в данном случае не исследуется, поскольку не имеет правового значения с учетом сделанных выводов относительно отсутствия правовых оснований для проведения обмена земельными участками.

Исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом основания, обязывающие ответчика обменять принадлежащий истцу земельный участок для государственных или муниципальных нужд, отсутствуют.

В действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции ст. 39.21 ЗК РФ указано, что обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Таким образом, норма ст.39.21 ЗК РФ предусматривает допущение обмена земельных участков, что не равнозначно обязанности проведения такого обмена уполномоченным органом.

С учетом изложенного, проведение обмена является правом, а не обязанностью уполномоченного органа.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО1 ФИО к Комитету по управлению имуществом г. 

<

адрес> о признании действий незаконными, обязании устранить нарушения закона отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.10.2025.

Судья: